親子におすすめの新型プラネタリウムとは?

本日、法務局の地図作成のために土地の実測調査の立会いをしました。
土地は隣接する道路幅が4Mないため、セットバック部分があるのですが、セットバック部分については宅地と分筆すると所得税が安くなると言われました。(現在は分筆されていません)
所得税を安くするため、分筆したほうがよいのでしょうか?

土地付き建売住宅として、4年半前に購入した土地ですが、その際は土地面積○○平方M実測、セットバック○○平方M含む、という書き方をしてあったのですが、将来的に売ることを考えると現在のままにしておかないとこのような書き方ができなくて損をするというようなことはありませんか?
そもそも、セットバック部分も自分の土地として将来的に売買できるのでしょうか?
どうぞ宜しくお願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (5件)

 わざわざ分筆までしなくても、セットバック部分が、公共の道路と一体的に利用


されていると確認できれば、その分の土地の固定資産税は、役所(市町村)で減免の
手続きをしてくれます。
 ただし宅地としてセットバック部分の扱いになっていても、例えば花壇や畑、車庫
にしたり、荷物を置いたりしている等、個人的な利用のままだと減免対象にはなりません。
また減免手続き後に個人的な利用を再開すれば、もちろん減免は取り消されます。

 手続きは、面積算出の根拠となる図面や、現況のわかる写真等の提出が必要だとは
思いますが、役所(市町村)の税務課(固定資産税の担当部署)で簡単な書類を手続き
(地主名で減免申請)するだけです。
(手続き日以前の税分は返却してくれないでしょうけど)

 役所側からすれば、セットバック用地を寄付してくれれば道路の一部として安価に
利用できるので、寄付を前提として分筆手続きや工事をしてくれる場合も多くあります。

 あとそれから、もし登記面積よりも実面積の方が大きい場合は、減免にならない
場合もありうるのでご注意を。(固定資産税は登記面積で算出されるため)
 (例) 登記面積100m2、実面積120m2で、セットバック10m2の場合
 固定資産税は100m2にかかっているが、自分の利用面積は120-10=110m2と、
10m2を提供しても登記面積を上回っているため、100m2分の税がかかる。
(100-10=90m2分とはならない。)
    • good
    • 0

セットバックした部分を課税地目:公衆用道路として非課税にするのって、分筆しなければ絶対駄目でしたっけ?


ちょっと記憶が曖昧なのですが、そうではない案件もあったような無かったような・・。
これは役所の資産税課に確認してみてください。絶対に分筆しなければ非課税にならない、という回答でしたら分筆しても良いと思いますよ。

それと所得税ではなくて、固定資産税です。

将来的に売却するにしても、セットバック部分の所有者が質問者であれば、当然含めて売却します。
そしてセットバック部分というのはどっちにしろ建築敷地(有効宅地)として算入しませんので、表示方法に係らず評価は変わりません。
不動産屋でも一般人でも購入する人は表示方法で騙されるほどアホじゃありませんよ・・。
    • good
    • 0

>所得税を安くするため、分筆したほうがよいのでしょうか?



固定資産税上の課税、非課税の問題ですので、市町村の税務課の判断でしょう?
そちらに聞くべきです。

また、セットバック用地を買収する市町村も存在します。
http://www.city.shibukawa.gunma.jp/osirase/kenti …

>セットバック部分も自分の土地として将来的に売買できるのでしょうか?

できますが、
建ペイ率、容積率に参入できない、建築できない土地です。
駐車場としては利用可能です。

市町に買収基準があれば相談してみましょう。
    • good
    • 0

土地の公図を作成する17条地図作成事業か地籍調査事業ですね。


まずは、4m未満のセットバックについてですが、4m未満の道路は建築基準法によって、建物は接している道路の中心から2mを離さないと建物(塀も該当する)を建てることはできない決まりがあります。
この何も建てることのできない部分を、みなし道路(セットバック部分)と一般にいっています。
 ここは将来的に道路になるところです。宅地から道路として切り離すと道路部分は非課税なので、この部分の固定資産税を払う必要がありません。つまり、道路にしてしまえば、税金がかからないということになります。そこで、分筆すればその土地の税金を払う必要がありませんが、自分で分筆した場合おそらく10万くらいかかるでしょう。ちょこっとの節税のために大金を使うのは馬鹿らしいです。
 道路にする方法で、セットバック部分が宅地の場合、市町村の役所に相談すれば、おそらく無料で道路のセットバック工事をやってくれます。ただし、この部分に自分の建物の基礎などが無いことが前提です。また、セットバックして道路になりますので自分の土地ではなくなります。道路に変更しても自分名義にすることが出来ますが、道路法が適用されますので事実上は権限はありません。さらに一度道路にしたら、もう宅地に戻すことはできません。 でも、バックすることで綺麗な道路になるし、建築の緩和を受けられる場合があるのでお勧めします。もちろん測量も役所の負担でやってもらえます。その土地を寄付すれば分筆もやってもらえるかもしれません。
 現状が道路の場合は、セットバック部分が道路である写真を税務署に持っていけば、分筆しなくてもその部分は非課税扱いにしてくれますよ。
 どっちにしても、役所の狭隘道路担当に相談してみると良いでしょう。 
 ちなみに文筆していなければ、土地を売ることは可能ですが、セットバック部分の土地評価はほとんどありませんよ。



 
    • good
    • 2

勝手な推測なので、間違ってたらごめんね。


私もセットバックした土地に建てた建売を購入しました。うちの前面道路は建蔽率40、容積率80なのですが、セットバックしたので、それぞれ、50、100に緩和されてます、という説明を受けました。
私が購入したときは、セットバックした土地は分筆して区に差し出してましたので、私は所有権を持っていません。

ということは、もしあなたがそのセットバックした土地を持ち続けていれば、たとえその部分を購入者が評価してくれなくても容積率はそこを含めて計算させてくれるか、容積率の緩和措置がとられるのではないでしょうか?
まあ私が思うに、そのことによって得られる土地の評価額UPと毎年払う税金をてんびんにかけてよりお得なほうをとるのがよいと思います。
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Qセットバック部の工事費負担について教えて下さい。

セットバック部の工事費負担について教えて下さい。

今検討しでいます土地が、道路境界から65cmバックする必要があります。また、敷地が道路面から1.2m高いいため、セットバックするには、擁壁をやりかえる必要があります。

このような場合、工事費の
負担は全てこちらもちなんでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちわ。

今、検討されているということは、これから購入しようか迷っておられるのですね?
他の方がおっしゃっているとおり、そこに建物を建てようとしている建築主の費用負担になります。
敷地が高い側であれば、2項道路の後退ラインにある擁壁は、撤去しなければなりません。
根拠法令は、建築基準法の第44条になります。

自治体によっては、塀や生け垣を撤去する費用の一部を補助するところがけっこうありますが、私は擁壁をセットバックするための費用の補助をする自治体があるとは聞いたことがありません。

65cmであれば、いわゆる1間半の2項道路と思います。
「瑕疵」のある土地とお考えになり、セットバックで新たに擁壁を作り直す費用を必要経費と計上したうえで、購入をご検討ください。

建物を建てる予定が無く、単なる青空の資材置き場や駐車場程度に使うのであれば、購入しても作り替えは不要です。
敷地が広大であれば、擁壁を撤去・後退後に、斜面にして法面保護で対応することも考えられます。

余談ですが、建築には既存不適格という言葉があります。
今回の内容は集団規定が適用される都市計画区域内についてですが、法の適用以前、あるいは都市計画決定以前からすでに存在する擁壁で、以降手が全く加えられていなければ、不適格に該当する可能性があります。
もしこれであれば、建築行為に際して擁壁自体には全く手をつけなければ、2項道路のセットバックは不要となります。

都市計画区域に編入された時点からすでに擁壁が存在しており、以降一切手を加えていないことが確実に証明されなければなりません。
場合によっては、お住まいの区域を担当する特定行政庁の既存不適格台帳に記載が必要です。

ただ、既存不適格の擁壁は、将来にわたって一切補修などはできません。
手を加えた時点で不適格は消滅し、敷地単位で違反擁壁・違反建築物となります。
手を加えようとする時は、あらためて全体を後退させて作り替えなければなりません。
早いか遅いかの違いです。

No.2様がおしゃっている、セットバックをしなくていい塀も、このパターンです。
ただ、どれも事例は極めてまれ、と思います。

狭隘道路の問題が解決しないのは、多くが確認申請では門・塀含めてセットバックする内容で申請をしておきながら、完了検査を受検せず、実際はセットバックをしない違反者が、あまりにも多いから。
自分のわずかな土地を道路用地に提供することを惜しみ、後退にかかる費用を惜しむから。

2項道路の概念は、救済です。
本来は4m以上の幅員のものしか道路扱いをしないのを、後退を前提に道路とみなしているのだから、後退を拒めば建物は建てられない。

各人の順法精神の問題でしょう。
法が施行されてから、すでに60年ほど経過しています。
これ以降、都市計画決定以降に建てられた建築物は、既存不適格が無ければ、本来は全てセットバック済のはずですから、建物が建てこんでいる市街地では、あらかた4m未満の道などは消滅しているはずです。

それと仮に既存不適格に該当しても、今の状態で擁壁自体の安全が確認できなければ、そのままほおっておかれることは無く、法第19条を根拠に是正・後退を求められると思います。

セットバックした土地は、課税担当課に相談をすれば、登記地目は宅地のままでも、その部分だけ面積を算出し、現況地目を公衆用道路として、固定資産税の減免が受けられます。

自治体が後退用地の無償の寄付を受けるかどうかは、そこの状況によります。
今後、維持管理で手間や費用が発生しそうなら、自治体はタダでも引き受けませんから。
タダで寄付を受けるとしても、測量や分筆や登記の費用は、おそらく自治体側は負担しません。

こんにちわ。

今、検討されているということは、これから購入しようか迷っておられるのですね?
他の方がおっしゃっているとおり、そこに建物を建てようとしている建築主の費用負担になります。
敷地が高い側であれば、2項道路の後退ラインにある擁壁は、撤去しなければなりません。
根拠法令は、建築基準法の第44条になります。

自治体によっては、塀や生け垣を撤去する費用の一部を補助するところがけっこうありますが、私は擁壁をセットバックするための費用の補助をする自治体があるとは聞いたこ...続きを読む

Qセットバックについてトラブルになっています

数年前に、セットバック済の新築戸建を購入しました。

向かいの家もセットバックしてあり、4m道路になっていました。
しかし、向かいの家は、以前から近所とのトラブルが絶えない方で

「以前は広場で広々としていたのに家が建ったのが気にいらない。
以前は車の出し入れがしづらかったのに、おまえの家が建ったから
車の出し入れや、広場でUターンができなくなった。
おまえの家の車も出し入れしづらくしてやる」
と怒鳴られ、一週間もしないうちに
自分のセットバックした土地をブロック塀で覆って道を狭くしてしまいました。
(初対面で、でした。)


近所の方がおっしゃるには、どうやら向かいの家は、以前、好意で
セットバックしただけなので、土地の所有権は自治体ではなく家の持ち主にある、とのこと。
なにされるかわからないから黙っておいたほうがいいかも、と聞かされました。

そうこうしているうちに、我が家に頻繁に市役所の道路課の職員が訪れるようになりました。

「セットバックした部分にツタが出ているので、はみ出さないように」と注意されます。
「ここはもうすぐ舗装するのだから、セットバック部分に何か植物など栽培しないように」と
頻繁に注意に来ます。
毎週来る状態です。不自然だなぁと思っていたら、向かいの家が市役所に頻繁にクレームを
入れていることが、職員の方の言葉からわかりました。

舗装することはほぼ決まっているようなのですが、
職員の方が言うには
「向かいの塀は、セットバック部分に塀といっても
向かいの家が所有権を持っているので、どうにもできない。
買い取ることも、拒否されたので、今後もこのままだと思う」
とのこと。

ということは、向かいの家以外の道路両側が全員、セットバックしているのに
そこだけボコっと飛び出ている状況で、道路の舗装をするということなのです。

私としては、道路の舗装をする前に、残り一軒のセットバックを
先にしてほしいと思います。
税金の無駄使いにすら感じてしまいます。

そもそも、それほど傷んでいない道路なのに
「ガス工事で道路に1メートルの穴をあけるので、そのついでに
この通り全部を舗装してしまう」
と、市役所の方は向かいの塀をスルーしようとします。

舗装をするなら向かいの塀をどうにかしてほしいし
塀がどうにかならないなら、舗装は不要だと思うのです。

これはどうにもしようのないことなのでしょうか。

とても理不尽で、納得がいかないのです。
.
お詳しい方、教えていただけると本当に助かります。
よろしくお願いいたします。

数年前に、セットバック済の新築戸建を購入しました。

向かいの家もセットバックしてあり、4m道路になっていました。
しかし、向かいの家は、以前から近所とのトラブルが絶えない方で

「以前は広場で広々としていたのに家が建ったのが気にいらない。
以前は車の出し入れがしづらかったのに、おまえの家が建ったから
車の出し入れや、広場でUターンができなくなった。
おまえの家の車も出し入れしづらくしてやる」
と怒鳴られ、一週間もしないうちに
自分のセットバックした土地をブロック塀で覆って道を狭く...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者ですが、建築基準法での道路後退(セットバック)は建築課などの担当課です。
セットバックという表現だけでどのような道路なのか?わかりかねますがおおよそ42条の2項に該当する通称2項道路なのか?とは思います。
以前そのお向かいさんがセットバックしていたという経緯は、好意によるものではなくそのお宅の建築時に、道路後退を要求されたからであり、質問者さんの建売が建築確認を受けた際、事前協議といって道路中心線などを確定し後退する図面や協議書に押印しているか?または自己の確認申請時に作成済みのはずです。原則これがなければ建築確認が許可になりませんから。
役所の建築を担当する係りに申請すれば、書類の閲覧が可能です。まずはどのような道路で、相手方がどのような内容の書類に承諾印を押印しているか?調査する必要があります。
相手方が何らかの書類へ署名押印していれば、当然にセットバックを承諾して確認を取得しているわけで、その違反行為や損害賠償などを請求できる根拠は生まれます。これは法的に解決するしかありません。
しかしその様な相手方と訴訟をしてまで・・・・・・は、質問者さん次第でしょう。
また、相手方が今後建築確認行為(建て替え)を行うような場合は、必ずセットバックしなければ許可はおりません。
上記を調査して、役所に苦情を申し立てるならば道路担当課ではなく、建築担当課です。建築基準法違反ですから。災害時などの緊急自動車等の進入の妨げになると抗議しましょう。
たまにその様な輩はいます。今はそれで済みますが将来、相続した子息が売却する際や建て替え時など周辺の協力は得られないので、確定協議すら整わず、安くしか売買できません。因果応報です。
納得はいかないでしょうが、戦う覚悟が無い限り、無視したほうが無難でしょう。

不動産業者ですが、建築基準法での道路後退(セットバック)は建築課などの担当課です。
セットバックという表現だけでどのような道路なのか?わかりかねますがおおよそ42条の2項に該当する通称2項道路なのか?とは思います。
以前そのお向かいさんがセットバックしていたという経緯は、好意によるものではなくそのお宅の建築時に、道路後退を要求されたからであり、質問者さんの建売が建築確認を受けた際、事前協議といって道路中心線などを確定し後退する図面や協議書に押印しているか?または自己の確認申...続きを読む

Q建築確認申請書におけるセットバック後の道路幅員の記載について

先日、建売住宅のの売買契約を済ませました。
接道が2.8mの二項道路だったため、中心線から2mを確保するために、0.6mセットバック済みです。
つまりセットバック後は、3.4mの幅員となりますし、現況もそうなっております。
ところが、建築確認申請書、および重要事項説明書では、
接道4m、二項道路、となっており、将来、対面の敷地が
セットバックしたと仮定したような記述になっています。
この記述で、建築確認も、検査済証も通っているので、実際には
問題ないのだと思いますが、セットバックした物件に対する接道
の記述としては一般的なのでしょうか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

二項道路の場合、現状幅員と確認申請上の「認定」幅員=4m
と二つの使い分けがあります。
たとえば、道路幅員にあわせ容積率が低減されたり、斜線制限を
うけたりしますが、その際4mとみなさないと不利になることが
多々あって、4m(42条二項道路)と明記する必要があったりします。
道路は建築基準法上4m以上あることが原則。
二項道路とは、多くは古くからある、1間半、二間道路などです。
便宜上4m幅員があると考え、新築時には「対面側の敷地も含め」4m幅員の道路として扱うのです。

しかしながら、二項道路である限り既存復員の場所は道路全体として
残っているわけで、実際の道路全体では幅員は2.8mでもあり3.4mでもあり4mでもあるわけです。
都市計画道路なら、道幅一定でつくりますが、二項道路は旧農道とか
などで公道でなく多くは私道です。そのため道幅も厳密には
2.8mもあれば2.6mもあったりします。
ですから一律二項道路=幅員4m(公称)という扱いになります。

Q42条2項道路に面した土地を駐車場にしたいのですが

 角地に在る実家を解体して駐車場にする予定です。片方に面している道路が42条2項道路になっています。
 「駐車場の場合はセットバックの必要は無い。」と聞きましたが、42条2項道路に面した既存のブロック塀を壊して、同じ位置に新たに塀を造る事は可能でしょうか?どの様な塀なら可能ですか?
 また、新規に造る事ができない場合、「既存の塀を補修」という形で、下の方を数段残してその上に新たにブロックを積むことは可能でしようか?

Aベストアンサー

「・・・これに附属する門若しくは塀・・・」が建築物なので、
即ち、建物と一体化している門や塀は建築基準法で規制されますが、
駐車場を塀で囲むことは「建築物」とは言わないので、セットバックの必要はないです。
だから、取り壊して新たにどんな塀を作ってもかまわないです。
建物を建てるときには、敷地面積や建坪率の関係でセットバック位置から計算するので、その位置の塀が同法2条で言う「塀」です。

Qセットバックしない建替えはペナルティなし?

平成7年~11年にかけて道路幅2mに満たない近所で5軒ほど建替えがあり、うち1軒だけがセットバックしないどころか車庫まで作っています。残り4軒はきちんとセットバックして、塀や門も出ないように作っています。件の1軒は住宅メーカや造園業者さんの営業の話を無視したのは明らかですが、こうした場合何も注意されることはなく、既成事実を作ってしまったもの勝ちでペナルティを科されることはないのでしょうか?他人の土地は放っておくしかないですが、たまたま建替えを検討している友人からセットバックについて聞かれたので、こちらの状況を話してみたところ「単なる行政指導でないはず、おかしい」とのことでした。何かご存知の方おられましたら宜しくお願いします。

Aベストアンサー

明らかに建築基準法違反です、と言っても道路の狭いとこはどこでもあります。

この手の違反は完了検査後に車庫を建築し、塀、門も同様に建物検査後に築造するのがこの業界の常識です。

とりあえず、市町の建築担当に通報しましょう、多分何も出来ないと思いますが違反指導の義務はあります。

個人的には基準法のセットバック規定は良い条文だと思いますが、地価の安い昭和25年につくられた法律であり、その当時は機能していたと思います、しかし今の時代にはそぐわない法文でもあります、なんせ、個人の土地の権利を制限していますので。

国の「えらいさん」が法律改正をしてくれない限り、この問題は永遠に続きます。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Qセットバックしない方法ってあるんでしょうか?

自宅建替えを検討の際に道路が狭い為、セットバックが必要だと某ハウスメーカーの営業マンから言われました。

セットバック工事費が、助成金で賄える範囲なら問題ないのですが、工事費の見積もりが2000万円も掛かると言われました。

高額な工事費の理由は、セットバック部分が10メーター程の崖で、土砂を運搬するにも道路が狭くトラックが入ってこれず割増しになるとの事です。

セットバックだけで2000万円も掛かると建物を建てる予算がないので、新築を諦めかけています・・。

もしセットバックしないで建替え出来る方法がありましたら是非教えてください。
また、特例等で助成金の上限を超える金額を受けれる場合はあるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

セットバックの条件があります。
通常は道路の中心線より左右に2mずつ振り分けるもので、センターバックと呼ばれます。
特例は道路の反対側が河川や海などの水面やガケなどの場合です。この場合は自分の敷地側に一方的にセットバックすることとなりますが、ご質問の敷地の周囲はどのような状況なのでしょうか?
自分の敷地側にガケがあり、反対側の敷地には道との高低差がなければ、質問者さんの敷地にはセットバックは発生せずに反対側の敷地に発生すると思われますが?
セットバックの判断は、自治体が行いますので、一度確認されてはいかがですか?
また、自治体によっては狭隘道路の拡幅に関する条例を定めているところも増えてきていて、セットバック部分を寄付すれば、工事を行ってくれるところもありますので、併せて確認されることをお勧めします。

Q建築基準法の接道について

 2mの接道要件について共有通路の場合持分割合は問題にならないか教えてください。 
 幅4mの通路を3軒で共有(各1/3)しています。
土地の販売代理人は『1軒は公道に接道していて通行権確保のための持分であるため、他2軒で通路の1/2を接道部分として建築確認申請できる。通行にしか使用しない特約がある部分であり、持分があるから通行権が確保できているため申請にあたって共有者の承諾は必要ない』とのことでした。

(1)1/2の通路部分は敷地面積に参入されるのではないですか?
(2)参入されるのでしたら自分の持分を超えた面積部分については、他 人の権利を侵害していることになりませんか?
(3)それとも持分さえあれば通行権を得て全面を使用できるため、あく までも図面上接道部分を確認するだけで、申請敷地に相当する持分が なくても問題ありませんか?
(4)他人の承諾を得るには承諾料もしくは利用料等必要になりますか?
(5)費用が必要であれば目安の額について教えてください。

Aベストアンサー

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)が幅員2mを満たさず、お隣さんから借りてくれば2mを満たすという状態であっても、その通路の借用証なりがあれば、建築確認申請がおりる、と言うことがあります。但し市町村により異なる場合があるかもしれませんし、そのお隣さんが以後、貸すのは嫌だと言えば、再建築できない土地となります。権利上は不安定であっても、建築確認上は話が別なのです。

(2)は、したがって、登記上の権利を侵すことはない(というかこれを理由に人の土地を取ることもムリです)ため心配する必要はありません。但し、共有上はあくまでも1/3なので、ここはデリケートな問題を含んでいるとも言えます。例えば、共有者は通行にしか使用しない特約がある、というのと共有者が土地の所有権を主張する、というのは別問題であり、例えば役所等に確認申請上の1/2というのはウソで、この人は1/3の権利しか持っていないと密告され、協力を得られないなどのトラブルになる恐れもありますので、「申請にあたっては共有者の承諾は必要ない」という理屈はいかがなものか、と思います。このあたりは役所の窓口、あるいは担当者によっても判断が異なることもあろうかと思います。

(3)ですが、持ち分さえあれば・・・と言うところが微妙ですが、共有の所有者というもっとも強力な権利といいましょうか、これを得ることによって通路を使用する権利を確保しているので、特別な取り決めがない限り、あるいは常識的な範疇で、結果的に通路のどの部分でも使用できる状態だといえます。また、おっしゃるとおり図面上で確認できればよく、周囲と話が付いている状態であれば相当する持ち分が無くてもかまいません。(言うまでもありませんが、通路の残り1/2はお隣さんが同じように申請するとなると公道に面した土地の方は通路部分を接道として申請できなくなるのですが、公道に面しているわけで、それでも問題ないわけですね。)

(4)土地の販売代理人さん(不動産業者?)からどのように説明を受けてこの土地を購入されたか(どのような事情を含んだ土地なのか)が関係あります。例えば役所の判断として、共有者さんから承諾書をもらってきてください、という話になった場合、スムーズに話が通るようになっていれば必要ないでしょうし、若干でも交渉が必要な状態であれば何らかの料金が発生するかもしれません。

(5)例えば必要な持ち分を賃借権を設定して賃借するのか、気持ちとしていくらか払うだけでいいか、未来永久に確実にしておくため何らかの権利を設定させてもらうか(もらえるかどうかは別として)、公道面の隣家の人がいらないなら買い取るか、の方法がありますので、当然、強力(?)な権利ほど高く付きますね。

建築する際には建築業者さん、あるいは設計事務所さんに相談することになると思いますので、そちらで詳しく調べてくれるはずです。
心配するほどでない場合もあれば、専門知識や交渉が必要な場合もあるため、ぜひ相談してみて下さい。たとえ買っていない土地でも建築会社さんなどは調べてくれる場合がありますよ。

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)...続きを読む

Qセットバックした部分を市へ寄付した後も、塀は残ったままでも良いのですか?

新築用の土地を探しています。
現在検討中の土地はセットバックが必要な所です。
現在の道路幅は3メートルで、道路の反対側はすでに全員セットバックしていて道路も舗装されています。こちら側が1メートルセットバックします。

今回、検討中の土地がセットバックをすれば道沿いの家は全員セットバックしたことになるそうです。

それなら問題ないかなと思ったのですが、隣の家はセットバックしてあるというのに、駐車場と塀が残っています。車は3メートルの道路ギリギリまで止まっています。

色々調べましたら、「塀を1度壊したら、再び塀を作ることは出来ないが、既存の塀までは財産権があるので壊さなくても良い」という事がわかりました。(間違っていたらご指摘願います)

また、「全部壊して建物を建築しても、検査完了後に作ってはならない元の位置に塀をつくってしまう人もいる」という事もわかりました。
作ったもの勝ち、で行政は何もできないということも...。

セットバック部分はあくまでも私有地なので、既存の塀や新たに作った生垣や花壇などは問題ないという事みたいですが、セットバック部分を市へ寄付してある場合はどうなのでしょうか?

不動産屋さんが言うには、隣の家はセットバックしてあり、その部分を市へ寄付してあるとの事です。
これは違法ですね、と言っていますがこのような場合は財産権とかは関係なくて、市が撤去できたりするのでしょうか?

ちょうど角の家なので、今でも車は入れますがやはり後退してもらった方が良いなあと思っています。
私有地ならこのままでも仕方がないというか、こちらがとやかく言えるものではなさそうですが、市の所有する土地ならどうなのでしょうか?

現在市の所有になっていても、やはり既存の物までは撤去する義務はないのでしょうか?

結構古いお宅で、そろそろ建て替えかな?と思うのですが、また塀を残して建て替えをされて、また何十年もずっとこのままという事であれば、土地購入を考え直そうかと迷っています。

お詳しい方がいらっしゃいましたら、是非よろしくお願いいたします。

新築用の土地を探しています。
現在検討中の土地はセットバックが必要な所です。
現在の道路幅は3メートルで、道路の反対側はすでに全員セットバックしていて道路も舗装されています。こちら側が1メートルセットバックします。

今回、検討中の土地がセットバックをすれば道沿いの家は全員セットバックしたことになるそうです。

それなら問題ないかなと思ったのですが、隣の家はセットバックしてあるというのに、駐車場と塀が残っています。車は3メートルの道路ギリギリまで止まっています。

色々調...続きを読む

Aベストアンサー

細街路事業の担当と建築指導課に聞いてみるのがいいですよ。
これは行政によって決まりが違うので何とも言えませんが、
セットバックしたところに塀を残しておくのは建築基準法では申請時に撤去する図面になっているはずですので違法です。
検査済み証が出ないで最近では最悪ローンが下りないということもあります。
完了検査を受けずにまた検査済証がなく住むのも違法ですが、この塀の撤去は建築基準法違反で命令は出せてもそれに気が付くつまり違法性があると役所が気がつかなければいつまでも建てものは工事中で塀もそのままの可能性はあるのです。さすがに隣がたてば指摘できそうなものですが、今は確認審査機関が多様化したので露見するのは難しく、通報が手っ取り早いことになります。

さて、寄付の件ですがこれはいろいろです。
多くの市町村ではセットバック部分を測量、または分筆して、役所に寄付、または所有はそのままにして固定資産税の減免だけ受けたりすることができます。
今までの塀の解体に補助金が出ることもあります。役所に聞いてみましょう。

おそらく土地を寄付しても塀の所有権は役所にないので、役所が壊すのは難しいかもしれませんが、寄付したからには公衆用道路として提供するべきのですから塀を撤去しないで固定資産税だけ払わないということならちょっとずるいやり方ですね。もし、解体費用の補助金も出ていたならそれは悪質というものです。ま、状況がわかりませんのでこの辺は想像の域ですが。

役所に相談しないと塀がなくなることはないかもしれません。
少なくとも次回の建て替え時はなくすべきはずです。

強制撤去は非常に例が少ないので平気で塀を作る人もいるようですが、違法の摘発は年々増え、罰則も強化されました。
あとは善良な市民の通報です。

細街路事業の担当と建築指導課に聞いてみるのがいいですよ。
これは行政によって決まりが違うので何とも言えませんが、
セットバックしたところに塀を残しておくのは建築基準法では申請時に撤去する図面になっているはずですので違法です。
検査済み証が出ないで最近では最悪ローンが下りないということもあります。
完了検査を受けずにまた検査済証がなく住むのも違法ですが、この塀の撤去は建築基準法違反で命令は出せてもそれに気が付くつまり違法性があると役所が気がつかなければいつまでも建てものは工...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング