中古マンション購入時の売主側の抵当権について

中古マンションで気に入った物件があったので購入の申し込みをし、売主の住宅ローンの審査（買い替え）が通れば週末に契約する予定になっています。
昨日法務局へ行ってその物件を調べてきたのですが、下記の３つの抵当がありました。
１．住宅金融公庫（金銭消費貸借）
２．全国保証株式会社（保証委託契約による求償債権）
３．住銀保証株式会社（保証委託契約による求償債権）

不動産会社に確認したのですが、住宅金融公庫だと長期固定金利で金利が高めなので他から借りることもある、（不動産会社でも現在調査中なのではっきりしたことは言えないが）２は多分、厚生年金からの借り入れではないかと言われました。
この２と３は問題ないでしょうか？
売主が購入から８年経過しているのですが、３の債権額は約４００万なのにまだ抵当がはずれていないのも気になりました。

不動産会社からは「引渡時には先方の抵当が外されている状態で引渡となる。」と言われたのですが、両親にもっとしっかり自分で調べろと怒られ、でも、自分でこれ以上何を調べたら良いかわからず困っています。

ある程度のローンを抱えた場合上記のような例があるのか、また、購入しても問題ないのか？
契約時に重要事項説明書のどこに注意をすれば良いか等アドバイスお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： mobilekame 回答日時： 2007/01/24 17:12

本件は媒介または代理で不動産業者が関与するものと推測します

住宅金融公庫の抵当権は第一位
厚生年金・・が第二位
銀行がその下位は一般的です

残債が一円でもあれば抵当権は消せません
４００万の残債があれば当然抵当権はあってしかるべきです
現オーナーが残り４００万を一括返済しようとは
思っていないのでしょう
あまり心配することはありませんよ

宅地建物取引業では
代金の支払いと物件の引渡しは同時期と定められております
しかしながら現マンションのオーナーはローン残債があり
抵当権の抹消はできません
あなたが支払うお金で即ローンを完済し抵当権抹消・・
所有権移転登記（あなたもローンならあなたの抵当権登記)を行います

分かりやすく言うと
銀行でローン契約を行います、事前の審査はすんでいます
あなたと、売主、双方もしくは共通の不動産屋さんと
司法書士が同席します。
ローン金額があなたに振り込まれ
即マンションオーナーの口座に引き落とされ
更に即マンションオーナーのローンが完済されます
一瞬の出来事です

司法書士の出番です
事前に用意した書類を持って法務局に出向き
前オーナーの抵当権抹消、あなたの名義に所有権移転登記
更にあなたのローン抵当権を設定し
銀行に戻ってきます

おそらく大筋あっていると思います
よく不動産屋さんに聞いてください
あなたがお金を払うまでは、もとのオーナーの抵当権は消せない
鶏と卵ですが・・・
信頼できる不動産屋さんが持ち逃げは無いと思います
不動産屋さんの免許が国土交通省か県知事か調べ
所轄の（おそらく県庁)で業務停止の指導を受けているかすぐに
分かりますよ

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
結局、売主さんのローン審査が予定通り進んでおらず順調に進まない状態になってきて、違和感を感じるようになってきたので今回の件は白紙にもどしました。
特定の中古マンションを買うと決めているので、今後の物件でも今回のような状況が多々あると思いますが、アドバイスいただいたことを頭に入れて焦らずじっくり探そうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/01/26 08:13

No.2 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/01/24 17:39

＞自分でこれ以上何を調べたら良いかわからず困っています

それはそうですよね・・。元々は先方さん（売主）のお財布事情の話ですから、ある程度調べても推測の域を出ない話でもあります。
で、質問者にとって肝心なのは「現在どういう状況か」という把握に努める事も勿論ですが、もう大体解っているでしょうから、「抵当権等の一切の負担の無い、完全な所有権として物件の引渡しを受ける」ことが大切です。

今の売主は買い替えでローンを使う様子ですが、その買い替えローン＋質問者が支払う売買代金＋売主の自己資金等、をどの範囲で使うかは別としても、今ある抵当権はそれで全て抹消すれば良いのです。
これは契約時ではなくて決済時に銀行の応接室等で銀行の担当者や司法書士を含めて一斉に済ませます。
その際に残債を完済出来なければ金融機関は抵当権の抹消書類を出しませんし、書類が出なければ司法書士も抹消登記が出来ません。
最後まで気は抜けませんが、だからといって質問者に出来ることがあるわけではありません。

契約上の責務に従って、ある程度売主側を信用するしかない面があるわけです。
質問者にとってはローンにせよ自己資金にせよ、決済時には残金を用意しておくことしか出来ませんが、より慎重になるのであれば、契約時に売主に支払う手付を仲介業者の預りにして貰うとか、保全措置を講じる方法もあります。
可能性は低いでしょうが、手付金を持ち逃げされるようだと最悪の事態です。まぁあまり相手を信用しなさ過ぎるのもある意味失礼だとは思いますが。

＞購入しても問題ないのか？

先に書いたように全て抹消して購入すれば問題はありません。

＞契約時に重要事項説明書のどこに注意をすれば良いか

回答者にとっても話しが長くなるので・・別に質問を立てた方が良いと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
どうしたら良いかわからず、困っていたのですが、アドバイスいただいて安心しました。
今回の物件は結局キャンセルしてしまいましたが、今後の物件探し・契約の時には冷静にのぞめそうです。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/01/26 08:19