住宅ローン返済について

今回住宅ローンを組む事になり、迷っています。
というのは、借り入れ金額２９００万円、金利２．９％で２５年返済だとすると、１３万円の２５年間３０回払いとなっています。
これを、例えば３５年間ローン毎月１０万４千円にし、繰上げ返済を、随時行った方が、金利支払が総合的に少なく済むのでは、という意見を聞きました。本当でしょうか？ローンは元利金均等方式です。よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2007/01/28 00:54

35年のローンを25年になるように均等に繰上げ返済をおこなったら当初からの25年と一緒にならなかったらおかしいですね。

ボーナス払い(年2回の半年ごとの月払いの総額を越えない借り入れ）はされていないようなので、これについて考察すると、定期的収入が25日だったとすると、25日に引き落としが一番効率がいい訳です。（今は金利が低いですが、8%なんて時代は数日の利息だけでも1日分の食費がでてきましたから）ボーナスが6月末でも２月と８月に設定しておかないと、引き落とし口座に金が入ってないってことが考えられるので、ここでも利息が利息がなのです。繰上げ返済は依頼した日の翌営業日に実行されますので、お金が余ったときの返済効率は抜群です。よって、金利支払が総合的に少なく済む、ということではないでしょうか。
将来の予想のリスクを考えると、借りられる最大期間で、最大額を借りて、定期とか、株とか有利になるタイミングで普通預金化して、返済と、数年規模で、ローンの繰上げ返済にする。精神的にも楽ですし、利率が高いときはこの戦略が相当有効になります。

No.1 回答者： sittaka-kun 回答日時： 2007/01/28 00:21

金利の差がなく，繰り上げ返済の手数料を考えないとすると，早くたくさん返済するほど支払い総額が少なくなります。

25年ローンと同じ額を，単に35年ローンの繰上げに使うだけだとすると，繰上げ返済の最低額に達するまで(あるいは繰り上げ返済の期間的な制限から)手元に遊ばせておく期間の分だけ金利を余計に払うことになります。
ただし，毎月の支払額は「支払わなければ期限の利益を失う=一括返済しなければならなくなる」という義務的な額なので，手元不如意となる場合を考えて,義務額は少なくして，返済計画は繰り上げ返済を組み込んで立てることにより，より融通の利く計画が立てられます。
金融機関のホームページや，参考URLのようなパソコンソフトで簡単に作成できますので，いろいろ考えて見てはいかがでしょう。
私は最大の期間で借りて，ほぼ3年ごとに繰り上げ返済しています。

参考URL：http://www.gumnuts.co.jp/tengoku/