大家さんから契約更新をしないと申し出がありました。

現在一戸建て住宅を借りています。

年末に不動産屋さんより「大家さんが売却を考えているので１月中に引っ越して欲しいそうだ。」と言われましたが、年末でしかも急に引越しなんて無理だと大家さんに伝えてもらいました。

その後２ヶ月に渡り何の連絡もなかったのですが、先日不動産屋さんに大家さんから「内容証明」が送られてきたそうです。
そこには
・経済的理由による売却の為、契約更新しません
と書いてあるそうです。

こちらは入居して２年半、家賃の滞納もありませんし家もきれいにしています。自治会役員も引き受け、近隣トラブルもありません。

大家さんは県外在住なので、本当に経済的に困っておられるのかどうか確認できません。

契約書を見ると更新手続きの欄には「更新有」と記載がありますので、こちらの「住み続けたい」意思を尊重していただきたい気がしますが、今回の内容証明に従わなければならないのでしょうか。
これから私はどのように対処していけば良いのでしょうか。

どうぞ回答お願いいたします。

No.9 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/03 11:23

＃３です

なんか全く反対の回答も見受けられますので追加します

貴方は２年間での更新には縛られません

　「更新の拒絶が普通大家から出来ないことに間違いはありません」

大家からの契約解除・更新拒否については「正当な事由」が必要です

この「正当な事由」がくせ者で通常素直に認められる事は皆無です

・その物件が崩壊の可能性が有る
・その物件が家賃ではどうしても維持できないほど老朽化している
・一戸建ての場合などの時その物件にしか大家が住めない経済状態である

認められるのはこのような場合がほとんどです

貴方の場合は大家がその様な緊急性も状態にも無いでしょうからまず認められないでしょう

その物件が誰かに購入されても貴方の契約は２年でも１０年でもそのまま有効です

新たな購入者がその物件に住みたいと言っても現状貴方が住んでいる事を承知して購入されるのですから「正当な事由」は認められないでしょう

それが許されるなら入居者を追い出す架空売買が認められて大家にとっては借地借家法は無きがごとき法律になります

貴方の選択肢は
・そのまま住み続ける
・納得の金額を立ち退き料として頂いて退居する

選べるのは貴方だけです

大家からは
・金額を上乗せして決着する
・そのまま貸し続ける

これしか選べません

大家からの更新拒絶が出来ないことは過去に判例が山ほど有りますので賃貸の常識になっています

大家はこの「正当な事由」に泣かされます．．．（笑）。

「正当な事由」を補完するために世間一般では「立ち退き料」が支払われます

円満に解決をお望みなら貴方が納得する相応の立ち退き料で応じるか、今後１年程度家賃を無料にして貰うなどで話をされてはどうでしょうか？

その資金で近所の賃貸に移動されれば良いでしょう

お互いに権利ばかり主張してもろくな結果にはならないでしょうから．．．。

この回答へのお礼

＞お互いに権利ばかり主張してもろくな結果にはならないでしょうから．．．。

その通りですね。こちらとしても双方に納得のいく解決を望んでおります。
多少時間や労力を使っても相手の方にも失礼にならないよう、こちらも勉強しなければなりませんね。
わかりやすい回答でした。ありがとうございます。

お礼日時：2007/02/03 13:50

No.8 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/02 17:42

先の回答にあるようにそのまま住み続けていれば、法律が強制的に更新してくれます（これは更新についての取り決めがなくても行われますし、普通の賃貸の形式なら更新できないという特約は無効となります）。

＃５さんへのお礼。
＞（１）については条件を満たしています。
＞こちらは入居して２年半、

３年契約の最初の更新なのかな？それとも１年契約の２度目の更新のことをいっているのかな？
一般的に交わされている、２年契約なら、期限切れまで１年半程度ありますので、＃５さんの回答にある条件は満たしていませんよ（１年以上早く連絡しすぎるのもだめです。改めて申し出があって初めて有効となります）。

なお、更新を拒絶は＃５さんの回答にある２つの条件が揃えばできることになりますが、契約期限までは使用する権利は質問者にあります。１年契約にしろ約半年程度のすむ期間がありますので、その間にじっくり考え、話し合えばよいのではないでしょうか？

売却されても、購入した人がそのまま大家を引き継ぎますので、問題ないです。
ただし、住民がいる状態だと、売りにくい、価格が安くなるということが今の大家さんにとって不利になる点ですが。

あとは大家さんの嫌がらせなどの心配は若干ありますが、基本的に出て行く必要はないですので、出て行くか条件次第で退去するかは個人の判断となります。

この回答へのお礼

参考にさせていただきます。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/03 13:43

No.7 回答者： noname#25850 回答日時： 2007/02/02 17:21

NO6の者です。

追加ですが、
もし、諸々の手続きをされて入居し続けたとしても、
一戸建てという事ですので、この物件を購入された方は恐らく自分が入居するつもりで購入されると思いますので、またその方に、”退去して下さい”の繰り返しになるかと思われます・・・。
それも考えた上で行動して下さいね。

精神的に疲れますよね。

この回答へのお礼

こちらとしても争う気はないのですが・・・。
いきなり内容証明から入られると身構えてしまいまして。
回答は参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/03 13:30

No.6 回答者： noname#25850 回答日時： 2007/02/02 16:55

大家してます。

大変ですね。
入居者の方からしてみれば、せいぜい次のお部屋を探すことを考えても実際には２～３ヶ月位前には退去して欲しい旨の連絡がほしいところですよね。
本当に大変ですね・・・。

しかしながら、入居者の方がどんなにトラブルもなくご入居されていたとしても大家が契約を更新しないといっている限りは契約は成立しませんので退室しなければなりません。大変ですけれど。
（契約期間内での退去命令であれば大家も正当な理由が無い限り一方的な退去命令は通用しませんが一応契約満期は過ぎてますもね・・・。）

＞大家が本当に経済的に困っているか確認できません。

もう既に２年契約の満期が来ていますから、（２年契約であれば）
更新しない理由が
大家が経済的に困っているかいないかなどは関係ないのです。

ただ、大家に話をしてみて、もしかしたら数ヶ月先まで入居を延ばしてくれることは可能かもしれませんね。

売却したい大家の都合もありますから何とも言えませんけれどね。

「更新あり」は一般的です。

No.5 回答者： black2005 回答日時： 2007/02/02 16:20

肝心な次回更新は、具体的にいつなんでしょうか？

家主側から入居者に退去を求めるには、借地借家法の第２６条により
（１）契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に「契約を更新しない」という通告をすること
（２）退去を求める「正当事由」が必要
とされています。
次回更新までに６ヶ月以上の猶予があれば（１）の要件は満たすことになります。
６ヶ月に満たない場合は、家主側が更新を拒否することは出来ません。

（１）の要件を満たす場合、（２）の「正当事由」が問題となります。
借地借家法の第２８条によれば、家主が売却を理由に更新を拒否することは、それだけでは正当事由にはなりません。
通常は、入居者保護のために家主が必要とする事情よりも、借主が必要とする事情のほうが圧倒的に認められやすいです。
（早い話、入居者の方が立場が強い）
その場合、相当額の立退き料や転居費用を支払って「正当事由を補完する」という行為で、賃貸人は立退きを承認するというのが慣例です。
よって、相応の立ち退き料を家主側が負担して手打ちとするのが一般的です。

この回答へのお礼

（１）については条件を満たしています。
今回のことで素人なりに勉強したつもりですが、法律用語が難しく理解しがたいものがありました。
この度の回答大変分かり易く参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2007/02/02 16:34

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/02/02 16:12

結論から言うと出て行く必要はありません。

出たくなければ。

賃借人の為に借地借家法という強力な法律があります。
この法律のいくつかの規定は契約に優先するものであり（強制規定という）、これに反する契約条項は無効としています。

さて、賃貸契約については大家は正当事由があり、且つ退去に当っての財産給付などが妥当であるような場合のみ契約の解除が認められています。で、判例によるとこの正当事由は非常に狭き門になっており、今回のような売却したいからというのは理由として認められません。

なぜならば、賃貸住宅という形でそのまま売却すれば良いだけだからです。つまり賃貸住宅のオーナーが替わるだけであり、次のオーナーは前の賃貸契約を継承しなければなりませんので、契約も継続されます。

また更新しないということも出来ません。契約の更新手続きをとらなかった場合には借地借家法の規定より、それまでの契約が継続すると決められています。

なのでご質問者は法律上賃貸契約を継続して居住を続ける権利を有しています。

あとはご諮問者がどうしたいかだけです。たとえば家賃１年分のお金を貰えば退去してもいいと思えばそのように要求すればよいし、お金の問題ではなく居住を続けたいというのであれば居住を続けてかまいません。

この回答へのお礼

わかりやすいご説明ありがとうございました。
大変参考になりました。

お礼日時：2007/02/02 16:26

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/02 15:58

大家してます

＞これから私はどのように対処していけば良いのでしょうか。

内容証明で

「契約を解約するつもりは有りませんので従来のまま住みたいと思います」
「更新拒絶には応じません」

それ以外は何もしないで家賃の滞納さえしなければ良いだけです

大家が何を言っても言うのは勝手、

大家の意志だけでは更新の拒絶は出来ません

以後、何か言ってくればそれに対して対応すれば良いだけの事でしょう

貴方の納得できる条件が出てくれば円満に退居してあげてください．．．（笑）。

その物件が売却されても貴方の契約は次の大家に対してそのまま有効です、もちろん敷金なども移行されます

この回答へのお礼

参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2007/02/02 16:17

No.2 回答者： T0MT0M 回答日時： 2007/02/02 15:48

こういうところに相談されてみては如何でしょうか。

日本借地借家人連合
http://www2.ttcn.ne.jp/~jptaa/index.html

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
早速参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/02/02 16:10

No.1 回答者： precog 回答日時： 2007/02/02 15:44

契約が切れたら出て行かなければなりませんね。

社会通念上はそうなります。

>契約書を見ると更新手続きの欄には「更新有」と記載がありますので、

これは、契約の更新が必要ですという意味ではないですか? 更新できないのだからダメって事ですね。

契約書を良く読んでみてください。退去に関する記載はないでしょうか。解除に双方の同意が必要と言う様な契約書はありえないと思うのですけどね。

>今回の内容証明に従わなければならないのでしょうか。

そう思います。係争するなら法律関係に行った方がいいかな? 勝てる見込みがないような気がしますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
内容証明に過剰反応してしまいました。
回答を参考にさせていただき冷静に判断したいと思います。

お礼日時：2007/02/02 16:08