住宅ローンの借入先

Question

今月末に土地の契約をします。
１０年以上に渡り貯金したお金で土地代は一括で支払い、
手元には何とか借り入れが可能なぐらいの残高を残しています。

来月から、設計コンペにて施工会社選びに入ります。

当然、家を一括で支払う事は不可能なので、ローンを組むのですが、
「いったいドコで借り入れたら良いのか」が決まりません。
決まらないと言うか「自分にはドコで借りたら最も有利なのか」
それが分かりません。

参考事項を書き出しますので、アドバイスをお願い致します。

・現在、施主は３５歳、同じ歳の妻、２歳１０ヶ月の長男、３月に
　第２子（男の子）が生まれます。

・施主は５４歳（１９年後）で今の職業を定年、６０歳までは第２の
　就職先で働こうと考えています。

・施主は公務員で、６０歳までにローンの完済を目標にしています。

・借入額は約１，５００万円。

・ファイナンシャルプランナーに相談しましたら、
　妻が働いたパート代をいっさいアテにせず、
　子供が国立大学に行く事までを想定し、
　私たち家族が今までの生活水準を落とさない、
　これらを考慮して出された金額が
 「家には１，７００万円以内」と言う厳しい現実でした。

・ファイナンシャルプランナーは『フラット３５』を私に奨めます。
　しかし金利は決して安くはありません。
　地元のＪＡで話して来ましたが、ＪＡの方が金利的には有利です。

こんなパターンの場合、どこで借り入れるのが利口でしょうか？

mifu33 · Accepted Answer

土地の値段や年収等が無いと何とも言えませんが・・・
少なくとも、２０００万円までの借入ならぜんぜんＯＫです。

　私なんか、３６歳でマンションを購入した際は借入２８００万円、現在４１歳にも拘わらず注文建築で３２３０万円の借入です。それでもローンの支払い（３０年で組みました）は、月々１０万円強でボーナスは約８万円、賃貸並みです。現在はマンションで、管理費・修繕積立金がかかっているため、返って住居費は安くなります。子供は一人だけですが・・・

　できれば、土地購入代金も含めてローン借入した方が無難です。建築費も着工前・上棟後・完工（引渡し時）と３回に分けて支払うものなので。なおかつ、実際の入居にあたっては、家具・照明・家電・引越し費用・火災保険ｅｔｃ、必要となる現金は想像をはるかに超えたものとなるでしょう！うん十万単位の支出が度重なります。可能な限りローンを組んで、できるだけ現金は残しておきましょう。とにかく、ＪＡが安いなら早急に相談に行かれる事をお薦めします。今でも遅すぎる位です。対応は早いに越したことはありません。

私も質問者様と同様、注文建築にて今月より着工なので、
経験者として、私の事例（お金に関する）を紹介させていただきます。
　土地は契約時に150万円現金支払い。本決済は仲介手数料を含めると約1870万円で、財形転貸融資のつなぎ融資を1800万利用しましたが、手数料等37万円程引かれての振込みだったため、100万円以上を現金支出。更に、財形転貸融資の保証料40万円前後も現金で振込み。工事請負契約後、着工前に700万円をろうきんからの住宅ローンで支払い。上棟後に中間金700万円はマンションの売却収入（ローン完済の差分）より現金支払い。完工時には800～900万円（実績により変動）を財形転貸融資のつなぎ融資700万円＋現金にて支払い。なお、財形転貸融資の本決済は、完工から２ヶ月程度後になります。

　ちなみに、「財形転貸融資」の利息は２．０２％（つなぎ融資は２．２８％）で借入ましたが、今でも２．０８％です。私の場合、利息の半分は会社から利子補給があります。なお、財形転貸融資制度を利用するには、当然ながら財形貯蓄の契約あるのが条件で、残額の１０倍までしか借入できません。
　「ろうきん」は変動で保証料を月額に上乗せしていますが、現在利率は１．８１５％で、尚且つローン事務手数料なし、繰上げ返済手数料無料になっています。なお、キャンペーンは全期間１％優遇で、給与振込み・カード決済口座指定・財形貯蓄・カードローン等の中から３つの条件を満たす必要があります。（事後手続きすればＯＫ）

　注文住宅の良い点は、全てオーダーメイドという事です。つまり、何でも取り入れられちゃうのです。それが、私にとっては欠点でもありました。良い商品の情報があれば、どうしても心が惹かれますので、あれやこれやとグレードアップし、いつの間にかトータルでは１００万２００円の上乗せとなっているのです。

　質問者様が、建築費を１７００万円と想定されたとしても、恐らく結果は２０００万円でしょう。注文建築ってそんなもんです。

oo14 · Answer

ひとつの話として聞いてもらえば。
昔、ローンというのができて、
その条件とは、２０年で、元金の２倍。
これがひとつの目安でした。
ほとんどのかたがこの指標で、借金してきて
年代によっては、あっという間にチャラになった方もおれば、
バブル真っ只中で、２倍以上のコストをかけざるを得なかった人も。
その辺から比べれば、半値の八掛けの５割で入手できてしかも金利は８％でなく、２％台です。
ただ昔と違って先が読めます。少なくとも貸す側は安全サイドでよんでます。その中で、得損は細かい話です。ＪＡがいいと思えばそれにしたらいいとおもいます。ＪＡでその他メリットが出ているならば、特に。
対極は一番儲かっている銀行です。どこかはわかるとはおもいます。儲かっているところは、それなりのリターンがあります。さらに選択するなら、元気がいい銀行です。そんな銀行は付き合っているだけで楽しくなります。そんなことも基準で選ばれたらいいと思います。

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土地の値段や年収等が無いと何とも言えませんが・・・

ひとつの話として聞いてもらえば。

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