一戸建の売却を検討しています。

去年の９月末に新築一戸建を購入し念願のマイホームとして家族で入居したのですが、一身上の都合(察しはつくと思いますが・・)により、一人暮らしをしています。
一人で住むにはあまりに広いので売却をしてマンションでも購入し引っ越そうかと思っています。
まだ気持ちが固まってないのもあるので不動産屋などには詳しく相談していません。
約３８００万円で購入したのですが知人の不動産屋に話しだけで売却価格を聞いたところ２５００万～３０００万円で売却出来そうな事を言ってくれました。
それでも住宅ローンが８００万～１３００万円残る計算になりますが、例えばの話しですがマンションを新築でも中古でも１５００万～２０００万円くらいの物件を購入しようと思った場合、売却後の残りの住宅ローンと購入するマンション価格を合わせて銀行などはローンを組みなおしてくれたりするものなのでしょうか？
そんなに甘くないでしょうか？
どなたか知識のある方、もしくはご経験された方がいましたらアドバイスください。
宜しくお願いします。

No.1 回答者： dot777 回答日時： 2007/02/17 17:08

残念ながら通常の住宅ローンでは無理です。

担保の確保ができないことになりますので。

また、一部にそういうことの手伝いをする業者はいますが
それは正当な手段ではありません。

ともかく、手持ち現金＋売却価格＞ローン残高
になるまでは辛抱するしかないでしょうね

この回答への補足

やはりそんな甘い計算は成り立ちませんか・・・。
おっしゃっているとおり、辛抱が必要なのかもしれませんね。

気になったんですけど、銀行などで通常の住宅ローンではない住宅ローンって存在するのですか？
もちろん、正当な手段が前提ですが。

更に質問なのですが、わたしが購入した地域は区画整理や道路整備が急速に進んでおり、地価が随分上がってきています。
わたしの家の半径５０ｍ圏内を確認しただけでも購入した時より５～６万円地価が上がっています。
年数が経てば建物評価も下がるでしょうし、建物付きだとせっかく上がった地価も評価も落ちると聞きました。
ただ、売却のタイミングによっては良い価格が出るのでは？という考えはさらに甘いでしょうか？

当初は、人に貸すというのも考えたのですが・・・。

買ったばかり故、手持ち現金がないので辛抱といってもツライですわ。
また質問を返してしまってお手数ですが教えてください。

補足日時：2007/02/17 18:11

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/02/17 17:43

売却の理由はともかく、頭金が少ない状態（ほとんど頭金無しでしたでしょうか）で家を購入して陥るトラブルの典型です。

住み替えローンというものはありますが、残債が多すぎますので担保設定に問題があります。全額を住宅ローンで借りることは現実的ではないでしょう。

■このようなパターンに陥るケースに共通しているのは、家購入時点から「借りる」ことばかりは考えるものの「返済する」ことは不思議なくらい考えないことです。

住み替えるのであれば、繰上げ返済をどんどん行って、ローン残高と物件売却価格の差を縮めることです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
計画性を持ってたつもりだったのですが、歯車が狂った結果として受け止めます。

お礼日時：2007/02/19 08:07

No.3 回答者： titi66 回答日時： 2007/02/17 17:55

お判りと思いますが、　自宅売却に800～1300万自己資金を投入しない限り売却が出来ません。

　
では、　マンションなどの購入で残債を補充できるか？、　まず無理です。　
何故かと言いますと、　マンションは過去の売買価格、　今の相場が金融機関で簡単に把握出来ます。
マンションの売価アップ（本来の売値より高く出す事）で資金調達する事が極めて難しいのです。　
では、　今よりこじんまりした家に買い替えでも、　不可能ですね。
最低10年返済を続ければ可能性はあります。

No.4 回答者： mermaid2004 回答日時： 2007/02/17 17:56

●　無理と思います

１）ローンを組めば、土地、建物に対し、抵当権が設定されており、売却はできません。
２）売却するには銀行と相談し、抵当権の抹消が必要です。
３）しかし、仮に２８００万円で売れても１０００万円の借金が残る
４）この場合に１０００万円に対し、担保物件がありますか
５）もしくは連帯保証人を付け、連帯保証人が担保を提供しなければ銀行は応じないでしょう。

６）その後新たにローンを組む相談となるが、前述でのローンが残っていれば、新しいローンを組むことに応じないのが普通です。

まとめ　今の計画では１０００万円程度の損をして、２０００万円の物件を買えたと仮定しても、結局３０００万円の費用で２０００万円の小さい物件を買うことになり、８００万円の借金が減るのみで損が大きすぎますね

No.5 回答者： noname#25310 回答日時： 2007/02/17 19:11

家のローンの残債を払ってまで、小さいマンションに買い換える必要なんてないじゃないですか。

そのまま大きい家に住み続けることで何か不都合がありますか？
独り住まいになったならちょうどいいです。
使わない部屋を時々換気したり掃除したりして、きれいに保ってください
築年数によって減価償却すると言っても、きれいに維持された家は結構、高い値段がつくものですよ。
10年くらいしてから売却でもいいと思いますし、またその頃には家族構成も変わっているかも・・・
とにかく、安易に買って失敗した物を、安易に売るのはやめましょう
数千万の損益を出すことはもっと慎重になってください

この回答へのお礼

ありがとうございます。
メンタル面でだいぶ弱っていました。

すべてリセットしたいネガティブ発想になっています。
けど、確かに借金はリセット出来ないんですよね。
頭を冷やしてもう少し考えます。

お礼日時：2007/02/19 08:25

No.6 ベストアンサー 回答者： mifu33 回答日時： 2007/02/18 20:15

　人生は長いです。

今の状況だけでご判断なさらないで下さい。次の出会いが明日あるかも知れません。でも、そのチャンスを生かさねば。ポジティブに生きてないと、チャンスに気付かず見過ごしてしまうかも。
　資材費高騰・消費税値上げ等の状況からして、数年後に同等の物件を購入するのは厳しくなります。また、ローンの諸費用や仲介手数料だけでもかなりの損失になります。
　せっかくの持ち家なので、それをいかに生かすかを考えられてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
居なくなってから１ヶ月経ちますが未だにポジティブになれない自分がいます。
起伏がだいぶ激しくて。
購入は家族の為という気持ちが強かったものですから。
その家に居ること自体が耐えられなくて。
だけど、クヨクヨ、ぐちゃぐちゃしててもしょうがないと思ってます。
頂いたアドバイス通り、今後の為に前向きに生きてきたいと思います。

お礼日時：2007/02/19 08:34