家の購入　or 賃貸

Question

いつもここで、勉強させて頂いてます。

よく頭金0は危険ですという書き込みを見ます。

確かに頭金0で借金をした場合にローン金額が高くなり返済金額が大きく膨らむ事が予想される事は理解できます。

しかし、賃貸で家賃を払いながら頭金を貯めてローンを組んだ場合と、頭金無しでローンを組んだ場合とでは、頭金ありの方が有利なんでしょうか？

確かにローンの利子分は、捨ててるようなものですが、それは賃貸の家賃も同じですよね？

m_inoue · Accepted Answer

＞30年間同じ賃貸に住まず、かつ生活レベルを落と
さないと仮定すると

・賃貸の場合は同程度のマンションですと家賃が低下します
・自宅はいくら古くなっても住居費は逆に高額になります

「同じマンションに住まない」、持ち家だと売却・購入を繰り返すことになりますので莫大なロスが発生しますね

「賃貸で転居」と「購入そのまま」を比較することは意味が無いでしょう

「新築＋いつまでも家賃そのまま」なら「×６４％」は外さなければならないでしょう
しかし、１０年単位での家賃低下は有ると考えて差し支えないと思いますよ

・「30年間同じ賃貸に住まず」なら転居時に「相応に老朽化した賃貸に＋転居費用」

・「生活レベルを落とさないと仮定」．．．持ち家では不可能ですね

厳密な比較は困難でしょう

m_inoue · Answer

「頭金０は危険です」は「不利です」とは違います

有利・不利ではなく．．．色々な危険が有ると言っているだけですよ

・売らなければならないときに売れない
　価値２０００万円、残債２５００万円では売れません

頭金を５００万円入れていればなんとか売れます

金銭面だけでは頭金０が有利な場合も存在するでしょうね

＞ローンの利子分は、捨ててるようなものですが、それは賃貸の家賃も同じですよね？

賃貸の方が
「絶対的な住居費用が少ない」
「気軽に引っ越しできる」
のです

まったく同程度の広さのマンションですとおそらく１０－２０％は賃貸の方が支払う住居費用は安いでしょう

月間の住居費用は

　「　分譲マンション＞賃貸マンション　」

それだけ分譲マンションは設備などに費用が掛かっています

賃貸の大家の利益は最終で２－５％、金融機関の利息とほとんど変わりません
賃貸で大家に有利なのは「減価償却」、建物の損耗を減税してくれます
それで食って行ってるようなものです

自分の自宅は「減価償却」してくれませんのでその部分は不利

で、結果的にその建物が使えなくなるまでの金額を月数で割れば割高になってしまいます

粗い計算ですが

６０平米のマンション
・賃貸２０００万円、
・当初家賃１５万円くらいな設定になります
・家賃は経年低下します（築３０年だと半額にはなっているでしょう）

１５×１２×３７年×６４％＝４２６２万円

実際には３７年後ではその物件も老朽化していますから別な物件への引っ越しで家賃負担も上昇するでしょう

分譲マンション
・購入価格２５００万円、利息１２５０万円
　税金維持管理に２万円／月は必要でしょう

２５００＋１２５０＋２×１２×３７＝４６３８万円

しかも建替え問題が生じます２０００万円くらいは必要でしょう
（建て替えられればですが．．．）

金銭的には賃貸の方が一般的には有利
精神的にはなんと言っても自分の家が良いでしょう

会社によっては賃貸の場合、住宅手当の関係も有るでしょうから個人別に有利・不利が決まるでしょうね

noname#25310 · Answer

ご質問は、「頭金を貯めている間の家賃の方が高くつくのでは？」ということですね。
これは、そうでもないんです。
家を買うと、ローン利息だけじゃなく、固定資産税、設備維持費などがかかります。
それに家は早く買うと早く傷むというそこはかとない事実があります。
仮に、ある物件を今買うと4000万。5年後中古で買うと3500万になるとしましょう。
こちらも5年間家賃を払うけれど、その間所有者さんが税金と維持費と値下がり分を払っていてくれるのです。
新築を買う場合も同じで、要するに買った時点から減価償却していくので、その修繕や維持費がかかってくるということです。

それにやはりリスクの問題。
フルローンで3000万の物件を買うのと、頭金500万で3500万の物件を買うのでは、同じ3000の借り入れでも後者のほうがリスクは低いです。
だから頭金が多いほどグレードの高い家が望めます。
まあ、不動産価格や金利の動向に寄る運もありますけれど。

pott64 · Answer

★７２の法則を考えてください。複利計算の場合、金利×年数＝７２は元本の倍という法則です。２．０５％の金利で３５年は、２.０５×３５＝約７２ということです。

４０００万を２%ちょっとで借りて３５年返済で元利合計８０００万、３５００万だと７０００万。頭金の５００万の違いでどのくらい違いが生じるのかわかりますよね！（余談ですが、カードローンの金利や１８％ぐらいとして２００万借りても４年返済で４００万・・ましてやリボ払いとかなら大変になるのは当然です）

★３５年ローンというものは、バブル期に土地の値段が上がったためにできたようなもんです。住宅価格が高騰し二世代とか、長期ローンが必要となった頃の名残といってもいいと個人的には思います。３０歳でかって３５年、年齢が６５まで返すんですよ！さらに返し終わったときは現在で言うと３５年前の昭和４６年の頃の物件に住んでいるという感じでしょう。リフォームも必要でしょう。ですので、３５年ローンは、２５年とか、繰上げ返済で早期完済をすることを前提に組まなければいけないのです。

★賃貸と持ち家といった議論は昔からありますね。賃貸は固定資産税やエアコン、風呂といった設備の保守は大家ですから。個人的には、今後長期展望は、少子高齢化（人口減少）やマンションの供給過剰からの住宅価額は下落傾向（逆に言えば中古は割安になるか？）ではないかということ。終身雇用から労働の流動化によって賃貸のほうがフレキシブルに対応できる等々考えると、賃貸のほうが分があるような気はします。
持ち家を買っても、３５年スパンで、買った値段に、ローンの金利、固定資産税、何年期とかの住宅設備の更新費用、登記費用の総合計から３５年後の物件時価を引いた金額を３５年間（４２０ヶ月）で費用化すると考えれば、これも家賃でしょう。ですので、賃貸の家賃と比較するならばこの価格となる訳ですね。

echino · Answer

不動産屋です。
ここはあえて、逆の意見でｗ
頭金０が危険なのではありません。
頭金をためることが出来ない経済状況であるのに不動産を購入する
ということが危険なのです。

逆に言えば、家賃よりローンの金額を落とすことが可能で、この機会に
年間の収支を見直して計画を立てて購入できれば有利と言えます。

ところが問題は返済計画や保険の見直し方、最適なローン商品の提案。
絶対的な相場の説明と相対的な相場の説明など、本当の意味でのプロが
不動産業界にあまりにも少ないという点にあります。
金利電卓をもっているのに、その場で年収に対していくらまで借り入れが
出来るかを計算できない営業が、うじゃうじゃいる世界なのです。


はっきり言えば、運良くプロと言える不動産屋にめぐり合えれば
金利が安いときに不動産を買ったほうが間違いなく得です。
３０００万の物件が２５００万程度で買えたりしますから。
お客さんの中には半年単位で転売している方もいらっしゃいますよ。
（しかも現金じゃなくてローンですｗ　おまけに金利ちょい高い）

blackhill · Answer

借り手の側からいうとその通りです。しかし、貸し手からみると、どうでしょうか。貸し手（銀行または不動産業者）の立場では、堅実で計画性のある借り手が歓迎され、頭金のない借り手はリスクが高いとみなされます。したがって、高い金利を設定するとか、普通では売りにくい物件を世話しようとするかもしれません。いずれにせよ、頭金のある買い手に比べ不利な位置に置かれます。
　いい物件を、有利な条件で確保しようと思えば、相手の信用を勝ち取ることが大事です。あなたなら、頭金を準備した買い手と、頭金なしの買い手のどちらを選びますか。

sirowan777 · Answer

今得ている収入は将来も得られるとは限りません。
そういう意味で借入を減らすほうがリスクが少ないのです。

家の購入 or 賃貸

＞30年間同じ賃貸に住まず、かつ生活レベルを落と

「頭金０は危険です」は「不利です」とは違います

ご質問は、「頭金を貯めている間の家賃の方が高くつくのでは？」ということですね。

★７２の法則を考えてください。

不動産屋です。

借り手の側からいうとその通りです。

今得ている収入は将来も得られるとは限りません。

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　借り手の側からいうとその通りです。