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昨年11月に築24年の中古住宅(木造)を購入しました。
当初私は住宅ローン特別控除のことについて詳しく知りませんでしたが、契約の際に仲介不動産から住宅ローン控除が受けられると言われ、確定申告の話もされたので、できるものだと思っていました。
ところが、申告の際に必要な「耐震基準適合証明書」がなく、控除が受けられないことが分かりました。

不動産に問い合わせると、売主は「適合証明書が必ずしも取れるとは限らないし、耐震診断の依頼にお金をかけるよりも100万円安く売ったほうがよい」と答えたそうです。さらに、住宅ローン控除で戻ってくる税金は100万に満たないのだから、この方が良かったのですと・・・その場しのぎの言い訳まで聞かされました。確かに値段は100万安くしてくれた事実はありましたが、そんな説明は一切ありませんでした。ちゃんとそのことについて説明があったら、この家を買わなかったかもしれません。
さらに、「重要事項証明書」の「耐震診断の内容」では、「昭和56年6月1日以後に新築工事に着手した建物につき、説明は省略します」と書かれているだけ。この内容だったら、普通に耐震基準に適合してると思ってしまいます。

控除が受けられるのと、受けられないのとではかなりの損得があると思います。耐震診断の書類の有無についても何の説明もなかったのですから、これは詐欺ではないですか??

実は家を買った後も、いろいろともめ事があったりして、不動産の信頼を失っていたこともあり、さらにこんな事実をつきつけられて、気が狂いそうです。

皆さん、よろしくお願い致します。

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A 回答 (7件)

そね業者の名前を教えて貰えないでしょうか?



自分は来週引き渡しの今になって、住宅控除に耐震基準適合証明書が要る事を知り、仲介業者に聞いたところ、買い主が費用を負担して売り主に頼んで、引き渡し日を伸ばしてもらうようにするしかないですねー。と、言われました。しかも、書類や費用や取得期間も全て知っていました。
私が聞かなかったら、黙ったままだったと思うと、またムカついてきたところです。その他にも不信感を募らせているので。
そう云う会社名は皆さんに伝えた方が良いと思いますが、やはりネット上には書けないのでしょうか?
ちなみに私のは、東○不動産とシティ○ートです。
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もう遅いと思いますがご参考までに…


私も今年2008年3月に昭和58年築の中古住宅は購入しました。
その際、インターネットで上記「耐震基準適合証明」の事を知り、
不動産屋と相談しました。
取得の依頼は買主である私が行い、買主が証明書費用を支払うのが慣例みたいですが、法律上は売主が契約前に証明書を取得しなければなりません。
当方、静岡県東部ですが、当時建物を建てたハウスメーカ、今回の仲介不動産業者、耐震基準適合証明書を発行してくださった建築士、名古屋国税局、地元市町村の税務署、全員が初めてみたいでそれぞれの方が苦労されていたみたいです。(国税局と地元税務署では言っていることが逆でしたよ→それほど不慣れだったのかも。でも公の機関ぐらいはしっかりしていてほしかったです)

参考URL:http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
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■事実経過から考えると仲介業者の説明は不自然です。


(1)「契約の際に仲介不動産から住宅ローン控除が受けられると言われ、確定申告の話もされた」

(2)「売主は『適合証明書が必ずしも取れるとは限らないし、耐震診断の依頼にお金をかけるよりも100万円安く売ったほうがよい』と答えた」

上記の流れどおりだとすると、契約の時に示された価格が、その後変更になって
100万円下がったということになると思うのですが、そういうことでしょうか?
しかも、そう言われた時点ですぐに伝えなければおかしいと思いますが、(2)はいつ言われたのでしょうか。
明らかにウソをついているとしか思えませんね。

■昭和56年より前の旧耐震基準で設計された建物については、
耐震診断などの実施の有無について仲介業者に説明義務が課せられています。
本件は新耐震の建物なので本来説明義務はないですが、
仲介業者が「住宅ローン控除が受けられる」と説明する以上は、
その仲介業者は少なくともその要件について説明する必要があると思います。
昭和56年以降の建物なら全て受けられるものではなく、
築20年以上なら適合証明書が必要だということを説明しなければ、購入者が判断を誤るのは当然です。

■私見ですが、35条の「重要事項説明事項」には該当しませんが、
47条1項の「重要な事項」にあたるのではないかと思います。
⇒宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない。
※「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解されます。
一応罰則規定もあります(1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金)。

仲介業者として「こういう条件をクリアすれば住宅ローン控除が受けられる」と説明すべきところを、
「住宅ローン控除が受けられる」という不十分、正しくない説明をした責任はあるでしょう。
この程度のことを税理士に聞けというような仲介業者はレベルが低すぎます。

一度、弁護士の先生か、都道府県の宅建業者所管課に相談されたら良いと思います。 
(相談にいくつもりだということを、仲介業者に告げることでも良いかもしれません)
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この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。

実は100万円安くするという話も微妙なのです。
「今月中に契約をして頂けたら、100万円安い価格でお売りいたします」と、安くなったと思われる値段を伝えられました。実際の値段は分かりません。100万円安くなったというのもウソだったかも知れないのです。

ま、それはそれとして、(2)の話は、確定申告の際に「適合証明書」が必要と言われたので、不動産に「適合証明書」をもらいに行った時の話でした。その時に「適合証明書」の有無について売主に確認をとったのか、そのような返事か返ってきました。そんな話は、いまさら言われても納得がいくはずがありません。私は唖然として、旦那は切れてその場を立ち去りました。

どうして契約の前にそのような話をしてくれなかったのか。不動産屋に対し、腹立たしさでいっぱいです。
法的になんとかなればいいのですか。私の方でもいろいろ調べて専門機関に相談に行こうかと考えています。

今回はありがとうございました。

お礼日時:2007/02/24 11:11

お気持ちは理解できますし、不動産屋(プロ)が言うことであれば大丈夫だろうという思い込みも理解出来るのですが・・。



もう少し大局的に見ますと、住宅ローン減税という税制上で質問者が優遇を受ける事と、不動産売買取引の仲介業務というのは本質的には全く別次元の話なのです。
仲介業者との媒介契約書が手元にあるのでしたら、よく読んでみてください。「質問者が住宅ローン減税の適用を受けられるような体裁を整えること」という業務は存在しません。
つまり不動産屋が税金上の事で何を言おうが、雑談レベルの域を出ないのです。

そういう本質を理解している人は住宅ローン減税の要件に不備がないかどうかは自分自身でも確認します。若しくは税の専門家である税務署に確認します。
こんなサイトに投稿出来る位にパソコンをいじれるのですから、ちょっと「住宅ローン減税・要件」などというキーワードで検索すれば自分でも調べられる内容です。

私の周りの人間の一例ですが素人なりに、夫婦でローンを組む場合には「連帯保証」では夫婦揃って適用出来ないからローンを夫婦で二本立てにしてそれぞれ債務者とするかなぁ・・ などと色々研究してましたよ。

質問者には酷なお話かもしれませんが、不動産屋は不動産(土地建物)のプロではありますが、税金のプロではないということです。
つまり詐欺と騒ぎ立てる問題ではなく、(各業者の業務範囲等の)理解不足や(税に対する)不勉強を反省することが原点になってくると思います。
その他の揉め事の件は解りませんが、この問題とは一線を画して対応する必要があると思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

皆さんのおっしゃるとおり、法的には詐欺罪には当たらないようですね。不動産屋を信じきっていた私が馬鹿でした。一応インターネットでも調べたりしたんですけどね・・・。税務署に問い合わせるのが一番よかったと今になって思います。

でも、頂いた「税の知識」という本(NO.1の方のお礼内容に書きました)、はいったい何だったのでしょう。不動産屋が税金のプロでなかったら、この本の発行は違法ではないですか??

少し納得がいきません。

補足日時:2007/02/22 21:03
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No.1です。


勘違いしてました。 引渡しは終わっていたのですね^^;
(えらそうに書いてたくせにねw)

引渡し前なら、売主でなくても入手ができちゃったりするので
問題なかったのですが。。。
う~ん、そうなると営業に余計に腹が立ちますね。

ここは気持ちの問題でしょうね。
私はこういう揉め事で一番大事なのは「気持ち」だと思ってます。
「詐欺」とか「仲介手数料返せ!」というと問題になりそうですが
その営業の上司に電話して、気持ちをしっかりと伝えるしかなさそうです。
向こうが気持ちとして何かお詫びの品でもだせばヨシとするべきでしょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

営業マンは経験の少ない若い方なのですが、その上司がごまかすのが得意な方で、いつもうまい言い訳で返されてしまうのです。

その重要事項説明や税金・確定申告の話をしてくださった方は、不動産関係の免許(よく分からないのですが)を持っていた方なので、その人の話は全く疑わなかったのです。

店長はいい方(おそらく)なので、お話してみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時:2007/02/22 20:56

不動産屋さんにも理解不足な人は多数います。

特に税金面はそうですね。
築20年を超えていると受けられないということすら知らない人もいるでしょう。
また築20年超えている場合に例外として「耐震基準適合証明書」があればよいのですけど、これは「売り主」が「家屋の引き渡し前に取得」しなければ、住宅ローン減税の適用は受けられないということも知らない人は沢山いるでしょう。
買い主が取得しても、ローン減税では認めてもらえません。なぜならばそれはあくまでローン減税の目的が住宅購入促進のためだからであり、適合証明がないのに購入するのであれば、ローン減税なくても購入する人なんだから、そういう人には減税する必要はないということです。

一番困るのはご質問者のように受けられると思いこんで購入してしまう人ですよね。まあ不動産屋の税金関係の知識はそうとう間違っていることが多いので、本来は話半分に聞いて、自分で税務署に確認しなければならないんです。

で、ご質問の詐欺ではないかとのことですけど、これはちょっと詐欺罪とはいえません。また税金に関しては税理士または税務署以外の人が税務相談出来ないことになっているので(法律で禁止)、本来は不動産業者は税金面の相談や助言は出来ないのです。

ということを考えると、、、、どうにもならないです。
税務署にきちんと確認しなかったのが敗因です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かに私の勉強不足ということもあるかと思います。
ただ不動産屋を信用しすぎていました。

その不動産が発行している「税の知識」という本がありまして、そこには住宅に関する税金について細かく書かれているんです。私はその本を読んで内容をちゃんと理解していたつもりでした。そこにははっきりと三つ目の条件として「建築の20年の期間を超えている住宅は、新耐震基準に適合している住宅(登記簿上の建築の日付が昭和57年1月1日以降の住宅などは適合とみなす)」と書かれて、注意書きとして「建築士、指定確認検査機関、または登録住宅性能評価機関による「耐震基準適合証明書」などの交付を受けた住宅」と書いてあります。この内容を読んだら「適合証明書」をもらえると思ってしまいませんか? 売主が購入前2年以内に取得したものに限るとも書かれていませんので。

この本を信用していたこと自体が間違っていたのですね。この本を渡されていなかったら、自分で調べてちゃんと理解していたかもしれないと思うと、やっぱり不動産屋がにくいです。

お礼日時:2007/02/22 20:47

不動産屋です。


通常、適合証明書は買主が必要なら取るものです。
売主が適合証明を取るのは売りやすくするためか善意でしかありません。
適合証明書をもらえると言う条件で購入していれば別ですが。

仮に詐欺だとしても不動産会社は質問者さんに何の損害も与えていません。
ローン減税は買主の責で行うものであり、適合証明書の取得もそうです。
また彼らは不動産のプロであって、税金のプロではありません。
彼らにその責任を求めるのは筋違いです。

今回のケースでは、後で知ったとはいえ売主は100万円安くしています。
その費用を使って、適合証明の申請をすると良いでしょう。


P.S
上では正論を書いてしまいましたが。。。お気持ちは良くわかります。
本来、売主との間に揉め事を起こしたくない、円滑に契約をするために
不動産屋がいるのに、不動産屋が揉め事を起こすことが多いのですよね。
「自分の言ったことに責任を持つ」という当たり前のことが出来ない
営業マンが本当に多くて同業者としても困ってしまいます。

ローン減税のほかにも、色んな節税があったりするのに無関心。
ローン商品や金融機関ごとの審査規定にも無知。

一般の方からすると「どこがプロ!?」って感じですよね。
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Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q不動産仲介業者への損害賠償(取得税、ローン控除)

築25年超のマンションの購入に際して
不動産取得税と住宅ローン税額控除に関する見解の相違で
トラブルが生じて大変困っております。こちらでも出来るだけ調べたり対処方法を考えてはおりますが、ご意見をお聞かせ願います。

まず、中古住宅に関して築25年超の物件に付いては、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書のいずれかを対象物件の取得日前2年以内に取得することが、不動産取得税の軽減措置、住宅ローン税額控除の適用を受ける用件であることが条件になりますが、仲介業者が適用年数を誤り、上記の証明書等を取得できないにもかかわらず勧誘、資金計画を提示しており、その条件で不動産の購入の判断を行い先月売買契約を締結致しました。
売買契約および手付の交付後、残代金を清算する前の時点で買主がこの事実に気が付いて、当初の取得価額から増額する部分について仲介業者の不備に責任がある部分に付いて、現在補償を求めております。

事実関係に付いて時系列に説明させて頂きますと、

売買契約前に、買主が仲介業者に対しローン税額控除の適用可否について質問し、仲介業者は勧誘時に買主の住宅ローン税額控除の適用が可能だと口頭で回答している。

売買契約前日に仲介業者が作成した資金計画書で不動産取得税の金額を0円で計算した。(計画書はファイルで保持している。)買主から仲介業者へ取得税がかからないがよいか、また、住宅ローン税額控除の適用が可能かとの質問に対して
仲介業者は取得税はかからない、税額控除が適用できると説明した。
税理士、弁護士などへの確認の依頼も仲介業者は行わなかった。

仲介業者が売買契約日に、一般仲介契約書を同時に押印したが仲介契約書の別表に購入条件欄があり仲介業者が説明無しに仲介業者の筆跡で取得予定物件の情報を記入して
その他条件 なしと記載している。
<後日、取得税、税額控除の計算ミスの事態の発覚後に仲介業者は弁解でローン税額控除を購入条件だとは聞いていないと主張している。>

残代金の決済前に買主が事態に気付き、耐震基準適合証明書が登記日前に取得する必要があることを仲介業者へ連絡、仲介業者はマンション管理組合に確認に行き、証明書の取得には税額メリットを上回る費用がかかることを確認した。
ようやく仲介業者はこの調査が終わった時点で不動産取得税の軽減措置とローン税額控除が適用にならないことを認識した。

残代金の精算日の前日になっても、会社の承認や決済がとれないことを理由に補償案について具体的な提示を行わない状況で非常に困っています。
売り主との合意により、決済日の変更は可能な状況ですが、仲介業者は決済日を伸ばすことにより生じる損害についての意見を明確にしませんでした。決済日を延長することにより、費用がかかることが考えられましたので、買主から仲介業者に対して費用に付いて負担を明確にするよう覚え書きの締結を依頼しましたが、仲介業者が会社の都合により断りました。

誰でも知っているような業界大手の不動産会社なのでこのような扱いをうけるとは全く想定しておりませんでした。こんなに意思決定が出来ない会社で強い憤りを感じ非常に失望しています。

皆様にご質問させて頂きたい内容は、
(1)取得税軽減措置とローン税額控除の適用用件が同じなので資金計画書をもとにローン税額控除についても仲介業者の不備ならびに責任を問い、損害賠償することが出来るか。

(2)言った、言わない論を仲介業者は行ってきているが仲介業者は宅建主任者であり、専門知識を有すると期待される仲介業者が一般人から誤解を招くような勧誘を行うこと自体に問題はないのか。素人の買主から問題の指摘を受ける事自体に責任は生じないのか。

(3)契約解除を行うにあたって、取得税についての誤りが仲介業者の重過失に該当するのか。
重過失に該当するなら仲介手数料を返還請求できるか。また、売り主からの違約金を仲介業者に負担されることは可能か。

(4)仲介契約書に本来買主が記載するべき事項を仲介業者が説明もなく、売買契約とどさくさにまぎれて判を押させる行為は、補償とは別に刑事的な責任が生じるか。

(5)差し迫って困っていることですが、
1予定通りに決済して、後日仲介業者と問題を交渉する
2延長による費用負担が明確でないが決済日を延期して先送りする
3契約そのものを解除する
のいずれの行動をとることがよいかアドバイスいただけると大変助かります。

こちらとしても、できるだけ調査をしておりますが皆様からのご意見を聞けると助かります。当事者としては購入前に説明していることと300万円程度の差が出てくるので、詐欺に遭っているような気分です。
どうぞ宜しくお願い致します。

築25年超のマンションの購入に際して
不動産取得税と住宅ローン税額控除に関する見解の相違で
トラブルが生じて大変困っております。こちらでも出来るだけ調べたり対処方法を考えてはおりますが、ご意見をお聞かせ願います。

まず、中古住宅に関して築25年超の物件に付いては、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書のいずれかを対象物件の取得日前2年以内に取得することが、不動産取得税の軽減措置、住宅ローン税額控除の適用を受ける用件であることが条件になりますが、仲介業者が適用年数を誤り、上記...続きを読む

Aベストアンサー

この話、良く聞くけど、もしかして東急不動産か東急リバブルじゃない?

だまし売りで有名なとこだけど、まだやってんのかね、そんな事。

違ったらごめん。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で

住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で
条件や審査などに変わりはあるのでしょうか?

仲介する不動産業者が希望の銀行と付き合いがなく、
業者を通す為には業者と銀行とで手続きが必要のようです。
それには時間がかかる為、それならお客さんが直接持ち込んだらいいと銀行から言われてます。

それぞれメリット、デメリットがあれば教えください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部署(住宅ローンセンター)ではない支店に相談すると思いますが、ココはあくまでも企業融資をやっている人が住宅ローンの審査を本店の指示に従って行います。
専門部署はそこだけで完結する権限を持っていますので、融資判断には最悪2日で可否が出ます。
そして専門的な書類を請求され、それを不動産屋にお願いする面倒臭い構図になることと、一番のネックは銀行は平日しかやってないということ!
そして専門部署ではないので、個人向け住宅ローンの審査基準を細かく知らない事が多々あり面倒です。


メリット
・どこでも好きな銀行へ

だけ。



結果的には、金利にしても、手間にしても、不動産業者を通すほうが格段に良い。

一例ですが・・・ネット銀行を使うなら、金利も安いしので、自分でやる価値はあり@@ノ


ただし・・・記載していない裏条件がかなりあるので要注意。
(理由は簡単で、難しい・微妙な内容の人を審査するほどの審査基準がないから。だからネット銀行で素人でもできるので~)

ネット銀行の裏規準書いておきます@@ノ
・年収500万円以上
・勤務先が上場企業又はそれに準ずる会社か公務員
・資本金5000万円以上 従業員数は関係ない
・できれば自己資金は購入物件の10%以上

こんな感じです~
ご参考までに~@@ノ

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部...続きを読む

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q引渡し直前!耐震基準適合証明書がなく、困っています

今月末に、購入した中古住宅を引き渡される予定になっています。
しかしここに来て、住宅控除について調べたところ、築22年経過した建物であるため、「耐震基準適合証明書」が発行されているかどうかで控除が受けられるかどうかという事がわかりました(こちらも今頃になって気付き、浅はかさを戒めるばかりです・・)
仲介不動産屋に聞いたら「引渡し後に自分でやってください」と冷たい回答。自分で調べたら引渡し後にやっても意味がないということですが、不動産屋が言うように引渡し後にできる事なのでしょうか?

こちらとしても、控除があるのとないのとで大きな違いですし、今はまだ引渡し前なので、売主さんに協力してもらい、これからでも証明書を取りたいと思うのですが、

*今からでも証明書の発行に間に合うのでしょうか?発行までどれくらいの時間が必要なのでしょうか?
 (引渡しは2月26日予定です)
*証明はやってみないと取れるかどうかわからない確実性のないものなのかどうか?
(昭和59年築、軽量鉄骨造)
*住宅控除ができる場合、おおよそ年間いくらになるのか?
 (1900万借入、もしも控除が少ないならこのまま控除を諦める事も考え・・(T_T)

以上、何かご存知の方いらっしゃいましたら、ご回答ください。
よろしくお願いします。

今月末に、購入した中古住宅を引き渡される予定になっています。
しかしここに来て、住宅控除について調べたところ、築22年経過した建物であるため、「耐震基準適合証明書」が発行されているかどうかで控除が受けられるかどうかという事がわかりました(こちらも今頃になって気付き、浅はかさを戒めるばかりです・・)
仲介不動産屋に聞いたら「引渡し後に自分でやってください」と冷たい回答。自分で調べたら引渡し後にやっても意味がないということですが、不動産屋が言うように引渡し後にできる事なのでしょ...続きを読む

Aベストアンサー

#4の記載に間違いがありましたので訂正します。

1.特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例については

(誤)「非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物」
(正)「築20年以内の非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物」

でした。
また、
(誤)2007-25=1985(昭和60年)ですので、
(正)2007-25=1982(昭和57年)ですので、

築22年と書かれているますが、耐火建築物なら25年以内のものでしたら、適合証明は不要のようですので、建物が耐火構造になっているかどうか(簡易鉄骨だと難しいかも)調べてみるとよいのではないでしょうか?

Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカー...続きを読む

Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。

Q住宅ローンの本審査にかかる日数

今銀行で住宅ローンの本審査中です。
不動産屋の担当さんから2-3日で返事が来ると聞きましたが
4日経った今、まだどちらからも結果連絡がありません。
契約書上の ローン審査の返事をもらう期日は昨日でした。
(不動産屋の担当が期日を過ぎても大丈夫と言っている)
契約書上の物件引渡し期日は21日です。
私は元々は時間や約束事はその時までに余裕を持って
済ませてしまう性格なので、正直かなりモヤモヤしています。
今までも担当さんは何を言っても「大丈夫、大丈夫」と
のんびりとした感じで、「まだですか」と聞いても
また「大丈夫」と言われるのが目に見えてるので
こちらで質問させていただきました。

大まかで構わないのですが、銀行の本審査は大体何日位かかるのでしょうか?
仮審査の結果は、丁度一週間で返事が来ました。

よろしくお願いしますm(_ _)m

Aベストアンサー

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結果が出ます
(2)~(3)はほぼ1週間程度
(5)も2~5銀行営業日で結果が出ます
(6)は銀行営業日(平日)に銀行に出向いて契約をします(平日休みでない方は、お仕事をお休み又は抜けて頂くことになります)
(7)の審査OKから実行までは1週間から10日間程度必要です
(7)~(8)は間髪を入れずに行われます

本日18日現在が(5)と(6)の間ですよね。
この後に、金消契約を今日もしくは明日行ったとしても
ご質問者様の口座に借入れのお金が入金されるのは早くて大体1週間後ですから。。。
ですから100%間に合わないとお答えさせて頂きました。

担当者から「3~4日で結果が出る」と言うのは間違いではありません。
本審査の申し込みをして結果が出るまでには、上記しましたように2~5銀行営業日です。
金融機関によって多少バラツキがありますし、ご質問者様の資金計画・物件の決定・借入額の決定・金融機関期間の決定その他諸々の事情がハッキリしないと
「仮審査は一週間、本審査は二週間かかる」としか返答のしようがありませんので
他の業者さんの話はひとまず置いておきましょう。


まずは、上記日程を念頭に決済日・引渡日が何時になる予定か確認しましょう。

担当者が何を考えているかチョット理解できませんので。。。

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結...続きを読む


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