貸地契約がなくて困っています。

当方は地主の立場です。
父から相続した貸地は、賃貸契約書がなく、地代は父の代に口約束で坪当たり○○円と決められていたようです。
相続後しばらくは、借主は地代を払ってくれていましたが、2年程前から地代を払ってくれません。口頭で催促しましたが無視されたままです。
どのように対処すればいいか困っています。
貸地には、借地人の建物が建っています。当初は住居として使用していたようですが、当方に承諾もなく模様替えを行い、現在は土産物屋に又貸ししています。
契約書を新たに取り交わし、未払い分も払ってもらうにはどのようにすればよいのか教えてください。

No.8 回答者： yasu99 回答日時： 2007/02/26 11:39

＃３です。

＞未払いの分はあきらめてもいいと思っていますが、・・・
●そんな弱腰では足下を見られます。あなたには何ら弱点は無いのです。まずは、未払い金の請求と借地契約の解除を主張すべきでしょう。

＞今後のこともあり、このまま契約を続ける気があるならば、契約書を正式に取り交わしたいと考えています。
●上記の主張の延長上で、相手側が今後も契約を続けたいとの意思表示があれば、現在の契約内容を文書化したいと申し出られたらいいでしょう（文書化を拒否するなら契約解除です）。
その際、曖昧であった部分があれば明文化すればいいと思います。
文書化に当たっては、タイトルを「契約内容確認書」とし、従来からの契約内容を文書化するものであると明記すればいいと思います。
内容は司法書士さんにチェックしてもらった方がいいでしょう。

参考までに申し上げますと、これから新たに契約を結ぶ場合は新法の借地借家法が適用されますが、現在の契約内容を文書化するとなれば、旧法の借地法が適用されます。

No.7 回答者： pott64 回答日時： 2007/02/26 00:27

はっきり言いますが、これは難しい問題を含みますね。

相手方は、あなたの土地の上に自分の建物を建築しているわけです。相手方は借地権があるわけですね。まずは、旧借地法か借地借家法の適用なのか、ここで話が違ってきますよ。まずはどうすればいいのか、土地と建物の登記簿謄本を法務局で取得することです。これをみれば当該建物を相手方が取得した年月日等がわかるはずです。（もし取得した謄本でわからない場合はさらに閉鎖謄本で追う）これによって契約日とみなすことができるのではないかと思います。

次にあなたは何をしたいのか。あなたが建物を買い取るのか、相手方に底地を買ってもらうのか、はたまた現状のまま地代を受け取るのか。
地代ですが、この場合の地代を仮に増額しようとしても、現状の賃貸時価ではなく、同種の契約（同じ頃に、近所で結ばれている借地契約による相場）との比較です。安くとも増額はむずかしい・・。長い目で見た、方向性を考えなければいけないでしょう。但し、買い取るにしても、買い取ってもらうにしても、言い出したほうが損です。このあたりの金銭的な問題もあります。（特異なケースでは両者で不動産会社に売却というのもあるが・・）

とりあえずの話としては、まずは未払いになっている地代、これは内容証明を至急送付して、あなたが相手方に請求することです。この場合の請求金額は未払地代に法定利息分を加えて、支払い期間を明示して請求します。なお、参考に下記に回答があったので時効についていえば、内容証明だけでは時効は停止しません。（支払督促等の確定判決と同等の効果がなければ×）。問題は、支払い期間を過ぎても、未払いの場合です。この場合は未払地代のみ回収するならば支払督促（60万以下なら少額訴訟も視野に入る）、相手方との借地契約をやめたいのか、この場合は家事調停でまとまればいいのですが通常訴訟になることも十分予想されます。

この点は登記簿謄本をもって弁護士会等の市民無料法律相談に行かれてお聞きになると言いかと思います。（その際に費用的なことも率直に聞かれてよろしいかと思います。「もし先生が受任していただけるとするならば費用的には・・」と）

とにかく、早急に未払地代については、内容証明を作成して送付すべきでしょう。

No.6 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/02/25 16:52

借地借家法では、賃料を払っている賃借人を保護している法律です。

しかし、賃料不払いの賃借人は保護していません。

契約書の無い賃貸借契約ですが、賃料の不払いで信頼関係の崩壊を理由に、
新たな賃料・期間を明記した契約書の取り交わしを求めた訴訟を起こす事をアドバイスします。
ある意味チャンスと考えても良いと思います。

No.5 回答者： password 回答日時： 2007/02/25 08:53

時効は10年以上先なので、まず問題はありません。

未払いや　建物の改築・又貸しなどの違法行為がある以上
支払い請求→立ち退き要求→裁判→・・・
となっていきますので、キチンと内容証明郵便で要求していく事をお勧めします。

No.4 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/02/24 23:40

弁護士を立てて交渉するのがよいです。

借地権とか土地の所有に強い弁護士がいいです。
２年前まで地代を払っていたといいますので、これからも地代を催促していれば、所得時効で相手に土地を取られる可能性はないようですが、時間を逃すとどんどん面倒になります。

No.3 回答者： yasu99 回答日時： 2007/02/24 23:25

＞貸地には、借地人の建物が建っています。

当初は住居として使用していたようですが、当方に承諾もなく模様替えを行い、現在は土産物屋に又貸ししています。
●一概に違法とは言えません。契約書に建物の賃貸を禁止する事項がなければならないからです（土地の又貸しは違法ですが）。

その上で、あなたはどうされたいのかですが、未払いの地代を払って欲しいのか、それとも契約解除して土地を明け渡して欲しいのかをはっきりする必要があります。
２年間も地代が未払いということで、どちらも可能です。
いずれも裁判によって解決を図らねばなりませんので弁護士と相談の上、提訴されるべきだと思います。

この回答への補足

未払いの分はあきらめてもいいと思っていますが、今後のこともあり、このまま契約を続ける気があるならば、契約書を正式に取り交わしたいと考えています。
やはり、裁判に訴えるのがいいのでしょうか。
このまま放っておくと、時効などの問題はあるのでしょうか？

補足日時：2007/02/24 23:30

No.2 回答者： ohiras 回答日時： 2007/02/24 23:13

目的が、相手が未払い分の地代を支払うこと、契約書を新たに取り交わすことだとすると、

たぶん一番効果があるのは、
(1)弁護士を立てて交渉
(2)応じない場合には裁判を起こす
というものです。
裁判を起こすと相手のことを「被告」とする起訴状が相手に送られ、
裁判所に呼び出されるので、驚いて話合いに応じることも多いようです。
話が付けば、起訴を取り下げればいいだけの話です。
それから、裁判にしろ交渉にしろ、以前地代を受け取っていたことや
その金額を証明できるものを用意する必要があるでしょう。

裁判に勝てば、少なくとも未払い分については強制執行も可能です。
ただ、契約の存続については、相手が嫌だというものを無理に続けることはできないので、
相手次第ですね。

No.1 回答者： T0MT0M 回答日時： 2007/02/24 22:57

相手が地代を払わないのなら、裁判なりを起こして強制退去させられるのではありませんか？

法律の専門家に一度相談されることをお勧めしますが。
ここで嘘か本当か判らない回答をもらってもしょうがないでしょう。