借地権を地主さんへ返還したいのです

病気のため、70年以上住んでいた所（借地）から早急に転居したいのですが、地主さんが、なかなか引き取ってくれません。
転居の希望は半年以上前から出しており、地主さんとの相談により、不動産屋さんを介して、一定期間、借地権を公に売りに出しましたが地主さんの目にかなう買い手が付かず、うちとしては地主さんに引き取って（買い取って）もらえるのを待っている状態です。
なるべく穏便に済ませたいので、借地権を残したまま（地代は払い続け）とりあえず現在の住まいから転居することも考えましたが、万が一、火災で全焼すると権利が消失し、一銭も頂けないと聞いているので、無人にするわけにも行かず、病気はどんどん進み、どうしたものかと困っています。

★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか？
★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/22 00:05

凹ますつもりで書いたわけではなかったので・・、こちらこそ厳しく書き過ぎたようで申し訳ございませんでした。

＞契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます

そうですね。地上権の登記がなされている借地権であれば全く違う話になるのですが、建物の所有権登記を根拠とする賃借権による借地権ではないかと思いますので、まずはそのベースとなる契約書をよく確認することが最初の一歩かと思います。
契約書の全ての項目が常に有効とは限りませんが、中途解約の定めがされているのであれば一応はそれをベースに判断していくべきです。

＞地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっている

本来、借地権といえども立派な「権利」ですから、その土地を評価した場合に6割とか7割程度の価値があるものという考え方も出来ます。
借地権を売買する事例もありますし、借地権付建物として売買する事例もあります。
そういう意味では、先の回答で「単に地代を支払い借りていた土地」と書いたのは、少々誤解もあるかもしれません。「地主が借地権を買い取る」という事ももちろん事例としてはあります。

しかし今回の質問の件は、地主側が「出て行ってくれ」と主張してきているような話と違いまして、借主側が「出て行きたい」という話です。
地主としては「そのまま借りて貰っていて結構です」という状況なのに、地主に対して借地権を無理に買わせるような法的根拠はありません。（地主が買い取ってくれるならば、それに越したことはありませんよ）

もしくは、借地権付建物として第三者に売却する方法もありますが、これも買い手が現れなければ仕方ないことです。

そういう観点から「出て行きたいならば借地契約を解除して出て行けば良い」と書きました。追い出されるならば別ですが、出て行きたい側が借地権をお金に換えたい、というのは需要が無いと難しいのでは？という意味です。

ただ、「幾らかの金額を支払って下さる」のでしたら悪い話ではないですよね。
先に書いたように、借主が中途解約して出て行くという話なのに、無理に地主が買い取る理由もないのですから。

上手く話がまとまると良いですね。頑張ってください。

この回答へのお礼

解り易いご説明を添えて頂き感謝申し上げます。地上権登記その他につきましても、改めて契約書によく目を通し検討致します。その内容が素人の私に理解出来るのか不安ですが、これを良い機会に勉強させて頂きたいと思いました。契約書を見た上で、またお世話になることがありましたら、どうぞよろしくお願い致します。ありがとうございました。m(_ _)m

お礼日時：2007/04/22 23:37

No.6 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/04/22 15:42

　えっと、fujic-1990です。

　私への質問のお返事がまだになっているので、書こうかと思ったのですが、説明を簡単にするために、確認しておきたいのですが、

(1)借地権を買いたいと言っている人はいますか？（地主の目にかなうかどうかはどうでもいいです）

(2)質問者さんは、（地主が借地権を買ってくれないなら）その人に売りたいですか？

(3)借地権を買いたいと言っているその人は、どんな人ですか？
　「金がない」とか「借地料を負けろ」なんて言わないで、所定の借地料をずっと払える人ですよね、暴力団所属など反社会的な人やトラブルを起こしそうな人ではないですよね、騒音をまき散らしたり毒ガスを作ったりするような宗教団体ではないですよね、地主と同業のライバルなんかじゃないですよね・・・ 。

(4)名義書換料みたいな、一時金を地主に支払えますね？

(5)契約書には特別、借地権の売却については規定はないですよね？（あれば、それはどんなものですか）

とりあえずはこんなところかな。すでに納得されていましたら、返事はけっこうです。

この回答への補足

説明不足の上、無知で素人の質問に対応して頂き本当にありがとうございます。m(_ _)m 現在わかる範囲でお答えさせて頂きますと…
(１)昨秋に３か月間（何故その期間に限定したのか不明です。すみません）借地権付建物として売りに出した際、買い手が出たのですが、希望価格には達していなかったのか、話が流れてしまったようです。ちょうどその時期に先代の地主さんが亡くなり、地主さん側がバタバタして（相続等？かな）おり、長いお付き合いなので、親が地主さん側の諸事情を心配し、売りに出す話が何となく消えました。親の話では、この場所は都会の商業地域の良い所ではあるけれど、狭いということや借地権の更新まで、あと数年しかないなど、諸々の理由で今後買い手が付くとは考えにくいと言っていました。
(２)私としては１日も早く病気の親に転居して欲しいので売りたいのが本音ですが、親と地主さんとの話しの中で、これから売りに出すことは、どうも考えていないようなので、親が首を縦に振らないかもしれません。
(３)どんな人だったのか私の耳には届いておらず、すみませんが分かりません。
(４)はい。払えます。
(５)来月初旬に親元へ行き契約書をきちんと見てきますが、一度売りに出した経緯があるので規定はないのかもしれません。
いずれにせよ、契約書に目を通し現状を親にきちんと聞いて来ないと、fujic-1990さまも判断出来かねると思いますので、改めてご報告させて頂きますね。その際、この補足が役に立ちましたらよろしくお願い致します。本当にありがとうございます。m(_ _)m

補足日時：2007/04/23 00:04

この回答へのお礼

昨日親元へ行って参りました。色々と複雑な状況があるようで、法的な問題だけのことではないようでした。地主さんが今後どのようにしていくつもりなのか、しばらく様子を見るしかないようなので、法的なことなど、また今後困ったことがありましたら、改めて質問させて頂きます。色々とアドバイス頂き本当にありがとうございました。感謝申し上げます。m(_ _)m

お礼日時：2007/05/04 22:18

No.4 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/20 12:52

契約書が手元にない、と書かれていますが、そんないい加減な状況では適切なアドバイスは望めません。

まずは契約書をよく読むこと。借地権者（借主）からの中途解約に関する定めがなされておりませんか？

「地主が引き取ってくれない」という表現をされていますが、契約期間を6年程度残した状態での「借主からの中途解約」ですから、きちんと契約解除の話を付けなければなりません。
○月○日まで、と決まればその日までに退去して終了です。
借地権付建物として第三者に譲渡するのであれば、譲渡して終了です。

又、契約期間の満了を迎えてから建物買取請求をするのも良いのですが、大した値段は付かないでしょう。

いずれにせよ、今回は「地主からの解約」ではなくて「借主からの解約」ですから、質問者側が希望する事柄に対して地主の合意が得られなければ不利になっても仕方ありません。地主としては契約期間中はそのまま貸しておけば良いわけで、無理な要求に応じる必要がないのです。

＞★このような場合、地主さんの意向に従うしか方法はないのでしょうか？
中途解約に関しての契約書の約定を確認してください。又、約定が無ければお互いによく話し合って結論を出すしかないでしょう。

＞★うちのようなケースで借りている側を助けてくれる法律はないのでしょうか？
借りている側を「地主の一方的な事情により追い出されること」から助けてくれる法律は存在します。
しかし今回は質問者側が中途解約して出て行きたいわけですから、それをどの様に助けるのか意味がわかりません。解除して出て行けば良いだけです。変に「お金を貰う」ことを考えているからおかしくなるのではないでしょうか。
単に「地代を支払い、借りていた土地」ですよ。需要が無ければ借地権そのものに値段を付けることも出来ませんし、中途解約したい借主側が地主に「借地権を買い取れ」と言っても意味がないでしょう。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明を頂きありがとうございました。southwestさまから厳しいご指摘を頂き正直凹みましたが、自分の無知さ加減を反省しました。高齢の親の大病を案ずるばかりに冷静さを欠いた自分の解釈が根底から間違っていたのだと勉強になりました。契約書を所持する親が遠方に居る為、目を通すことが出来ないでおりますが、中途解約の申し出に対し、地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっているようです。それがどういうことなのか逆に不思議で理解に苦しんでいますが…
親の所へ行き、再度、契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます。お手数かけて本当にすみませんでした。

お礼日時：2007/04/21 00:34

No.3 回答者： koala0305 回答日時： 2007/04/20 07:50

どのような土地か分からないので難しいのですが・・・買い手がいるのに地主が売ることに同意しないということなら、No.2さんが書いていらっしゃるように裁判所へ申し立てて許可を貰うことができます。

もし、買い手がいないのなら、「借地権」は絵に描いた餅ですね。地主はこういう土地の借地権をわざわざ買い戻したりしませんから、事実上、現金化は困難です。需要のない土地であれば、古家の取り壊し代金まで借主が負担して地主に返して、それでおしまいということになります。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
高齢の親の大病を心配するあまり、借地権そのものの解釈を私自身が間違っていたように思います。
みなさまからのご意見を頂き改めて勉強させて頂きました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/04/21 00:16

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/04/19 22:01

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

但し、建物を所有するための貸し地契約はしない主義なので、経験はありません。ですから、一般人 (^^; 。

　最近、別な方へのコメントをするために確認したのですが、貸主が借地権の譲渡をＯＫしない場合でも、裁判所へ申し立てれば、代わりの「ＯＫ」をもらえるそうです。

　「借地権の買主にはとても地代をはらえそうにない」などの、貸主に不利な事情がないかぎり、裁判所はＯＫをくれるようですよ。

　ただし、名義書換料みたいな一時金を支払わせられることもあるので、それを考えて、高く売らないと損しますが。

この回答への補足

ご助言ありがとうございました。
地主さんは土地を引き取ることに関して仕方なくではありますが、ＯＫの意思を示してくれてはいます。しかし地主さん側の諸事情？により先延ばし状態になっています。
借りている土地に他の買い手が付かないなど、貸主の立場において不利な事情があるかどうかの詳細は私には判断出来かねますが、地代を払えなかったこともありませんし、今後もきちんと払うことは出来ます。
このような場合、裁判所は借りている側（私たち）に有利な判断を下すと思われますか？

補足日時：2007/04/20 03:45

この回答へのお礼

全くの素人とはいえ、自分の無知さ加減を恥ずかしく思います。裁判所に関するアドバイスありがとうございました。
こちらからの中途解約の申し出に対し、地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっているようなので、契約上（又は話し合いで）そうなっているのかもしれません。
高齢の親の大病を案ずるばかりに時期が先延ばしになっていることだけに不安が及んでしまい、法的な解釈を勘違いしていたようです。
親の所へ行き、再度、契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます。お手数かけてすみませんでした。

お礼日時：2007/04/21 00:11

No.1 回答者： legal 回答日時： 2007/04/19 21:22

まず確認したいのですが，

地主さんに引き取ってもらいたいのは「建物」でしょうか？
（自分の土地の借地権を持つことはできませんので，地主が借地権を「引き取る」ということは，一般的にはありません）

また，以下のことを確認してみてください。
・契約書に，解約に関する条項はないでしょうか。
・借地権の期間はいつまででしょうか。

（できれば，上記のようなことを整理した上で，弁護士に相談することをお勧めします）

この回答への補足

ご助言ありがとうございました。
引き取って貰いたいのは地主さんに借りている「土地」です。
20年ごとの更新だったと思いますが借地権の期間（次の更新まで）はあと６年位あると思います。
契約書は親が持っているので、申し訳ありませんが解約に関する条項の詳細は現在把握出来ていません。
地主さんが引き取ってくれなくては、どうにもならないと親が言っているので、おそらく解約に関することは記されていないのかもしれません。
このような状況ですが穏便に済ませられる対策は何かありますでしょうか？

補足日時：2007/04/20 03:35

この回答へのお礼

全くの素人とはいえ、自分の無知さ加減を恥ずかしく思います。
長年のお付き合いなので、他に何か親と地主さんとの間に経緯があるのかもしれません。高齢の親の病を案ずるばかりに私が先走りした考え方を持ってしまったのかもしれません。
こちらからの中途解約の申し出に対し、地主さんは、時期は確約出来ないけれど、幾らかの金額を支払って下さるという話になっているようなので、契約上（又は話し合いで）そうなっているのかもしれません。
遠方ですが近いうちに親の所へ行き、再度、契約書に目を通し詳しい事情をきちんと聞いてみます。
お手数かけてすみませんでした。

お礼日時：2007/04/21 00:02