住宅ローン借り換えのタイミング

住宅金融公庫の期間30年のローンが今年の10月で8年目を迎えます。金利2.2%の借入残高が約1100万　3.2%の特別融資の借入残高が約500万あります。10年目を迎える平成21年の11月からはこれらが４％の金利になります。借り換えのタイミングは今が良いのか、それとも平成21年11月の直前が良いのか迷っています。今が借り換えのチャンスかそれともぎりぎりまで待つべきか、アドバイスをいただけると助かります。また、借り換えはSBIの20年固定金利２．７５％（事務手数料は４％）で考えていますが、銀行系の特約期間3年間1.4%固定　3年目以降1.1%優遇で借り換えておき、金利上昇を見極めてからSBIの固定金利に借り換えるのが良いのかでも迷っています。給料の上昇が見込めないので、月々の支払いは5万以内、ボーナスは18万～20万以内が支払い限度と考えています。

No.1 回答者： V-max1956 回答日時： 2007/05/02 12:23

残念ながら、あなたの期待する回答にはならないと思います。

なぜなら、これから金利がどうなるのか（上昇するのか、このままなのか、下がるのか、それは何時から）、誰もわからないからです。
将来の金利がどのようになるか、あなたなりのシミュレーションでもって計算しないと、借り換えが得かどうか判断できません。

アドバイスとしてなら、
あなたの借りている住宅ローン金利はあまり高いとは言えません。それでも借り換えをすると、抵当権の再設定費用、新しい借用証書への印紙、必要書類の交付などで４０万円程度の一時費用が発生します。
それならば、その資金を貯めて、繰上げ返済（返済期間を短縮する）を行えば金利負担が少なくなります。