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実際の入居より3ヶ月ほど前でも賃貸契約はできますか?
また、契約~入居まで空き室になっていたら、確保料としての賃料は払わなくてはいけませんか?
空き室の間に入居希望の方がいたら、そちらが優先になってしまうのでしょうか?

A 回答 (6件)

こんにちは^^


昔不動産仲介業社に勤めていました。
こればっかりは何とも言えません。
大家さん次第ですね。
人気のある物件なら、すぐに次が決まるのに空きにしておくのはもったいないですから、ご質問者様の条件は呑んでくれないかも知れません。
反対になかなか契約者が現れないような物件なら、多少の猶予は見てくれるかも…。
大家さんと仲介業者の仲によっても違いますしね。
確保料(私たちは“部屋止め”と言っていました)を多少支払えばOKと言う大家さんもいます。
自分の状態を話し、「どうしてもこの部屋に入りたい!」という熱意があるのとないのではかなり違います。
ダメもとで仲介業者さんにお願いしてもらい、気持ちを伝えてもらいましょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。場合によりけりでなかなか難しいのですね(^^)
↑には書かなかったのですが、事情としては上の子の小学校入学にあわせて3月に市外に引っ越したいのですが、引越し先で下の子の保育園入園を申し込むにあたり、12月までに賃貸契約書が必要、という状況で悩んでいます。頑張って不動産に掛け合ってみます。

お礼日時:2007/05/10 11:42

賃貸借契約は、借り主と貸し主との契約ですから、お互いが承諾をすれば、入居より3ヶ月ほど前でも賃貸契約は可能です。

この3か月間が空室の場合は貸し主は家賃を得られなくなります。これについては、貸し主側が承諾してくれる可能性が少ないのが現状です。また、「確保料としての賃料は払わなくてはいけませんか?」については、貸し主が要求してこない場合もあり、また借り主として要求を断ることもできます。しかし、借り主として要求を断ると、この3か月前の賃貸借契約が成立しないとのことになります。
「空き室の間に入居希望の方がいたら、そちらが優先になってしまうのでしょうか?」この質問については、もし3か月後に入居するとの賃貸借契約が成立した場合は、3か月後は他の人が優先になることはありません。優先になった場合は、貸し主側の契約違反になってしまいます。
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職業:不動産投資アドバイザー

アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します

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賃貸契約というのはお金を出して借りる、という契約ですから


あなたが住もうが住むまいが家賃さえ払い続ければ、
何ヶ月でも何年でも前から賃貸契約は可能で、
あなたが借りている部屋として扱う事ができます。

契約~入居までに期間がある場合、
交渉などをして家賃の発生を待ってもらう事もありますが、
新築ならどんなに長くても1週間、
中古ならその物件の人気にもよりますが、
長ければ1ヶ月近く待ってもらえる事もあります。

契約さえしていれば、住んでいなくてもあなたが借りている部屋なので、
他の人に住まれてしまうという事はありません。
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この回答へのお礼

>他の人に住まれてしまうという事はありません
これがわかって安心です。
あとは契約後の賃貸料を払えば問題なし、家賃発生日を待ってもらえるかは交渉次第なのですね。
頑張って交渉してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/10 12:06

大家をやってる者です。


そこの家は前の入居者がでてどのくらいたってるのでしょうか?
はっきり言って、季節や場所によるところが大きいと思います。
3ヶ月空き家にしておいたらその間の家賃収入はゼロですが、入居者ナシの状態で数ヶ月過ぎてしまうと言うことも大いにあります。
すぐにでも借りてのつく物件は大家も大きくでると思いますが、なかなか借りてのつかない物件はけっこう話し合いで大丈夫なところもあると思いますよ。
ただ仮契約期間内に前金もしくは保証金を払うことは覚悟してください。。
これは借主の事情により契約キャンセルされるのを防ぐためです。
不動産屋の仲介に入ってもらい、まずは話し合ってください。
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この回答へのお礼

大家さんをされているとのこと、参考になります。
空き室にしておくのは貸し手にも借り手にもリスクがあるということですね。
不動産屋さんによく相談してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/10 11:59

契約することは別に何年先であっても可能です。

しかし、普通は、その実際の入居期間までの家賃も払わなくてはならないです。それでないと、3ヵ月間募集せずに取っておいたのに、キャンセルされてしまえば、その間は無意味な時期を過ごしていたことになってしまい損害を受けるからです。

ペットを飼えるところを探しているとか、あまり見つからないような物件などのように特別な事情がなければ、入居予定よりも1ヵ月前くらいに探せば十分かと思います。

そのような特別な物件を探しているとか、どうしても入居したい部屋があるということでしたら、早めに契約はしてしまった方がいいかもしれません。特殊な物件であれば、同じようにその条件に合う物件を探している人もいるでしょうから、先に取られてしまう可能性はあります。

入居希望日が、8月ということでしたら、それまでの期間はあまり決まる時期ではありませんので、予約することはできるかもしれません。ただし、そのような場合には、手付金などの費用が必要でしょうし、キャンセルした場合のキャンセル料などについては、細かいところまであらかじめ約束しておいた方がいいです。ただ、この場合は、あくまでも予約であるので、すぐに入居したいという人が現れたら、その人を優先されてしまうかもしれません。契約をしているわけではないので、キャンセルできる権利が貸主と借主希望者(質問者さん)の両方にあるので、とても不安定な状態になります。そのようなものが嫌であれば、早めに契約をしてしまった方がいいでしょう。

時々、私が、そのようなお客さんに対応する方法ですが・・・、契約は早めにしてもらうようにします。契約開始日(家賃発生日)は借主の入居希望日です。そして、その契約とは別の契約書を作成して、未入居期間の家賃を通常の半額にして別に契約します。そうすれば、お互いに利益があるし、損害?も半々です。(貸主側にとっては、もし、そのまま募集してすぐに決まれば、その方がいいでしょうが、必ず決まるという保証もないし、時期的にも不利な時期ですので、話にのってくれるかもしれません。また、借主側にとっても、契約も予約もしないで、3ヵ月間経過して、まだ決まっていなければ余分な家賃を払わなくてもいいということも考えられますが、当然、決まってしまっている可能性もあります。お互い、ギャンブルです。)

そのような話ができるかどうか? できたとして、例にあげた条件よりも貸主側に有利なものになるか、それとも、借主側に有利にできるか? または、他の案を出されるか?・・・いろいろです。運にもよります。(対策しようがありませんが)

3ヵ月間予約しておいてもらいながら、キャンセルも無条件でできるということは、まず不可能でしょうから、お互いが納得のいく方法を不動産会社に相談してみて下さい。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
>時々、私が、そのようなお客さんに対応する方法ですが・・・
その方法ができると私も安心です。
空き室の間の負担、キャンセル料は覚悟しておいたほうがいいのですね。
時期や交渉次第だということがわかり、勉強になりました。

お礼日時:2007/05/10 11:55

賃貸契約の内容によりけりです。



>実際の入居より3ヶ月ほど前でも賃貸契約はできますか?
可能です。
まずありえませんが、10年後に入居と契約であっても構いません。
(長い例では、建物の建築後に入居で、1年程度前など)

>また、契約~入居まで空き室になっていたら、確保料としての賃料は払わなくてはいけませんか?
これも契約によります。
入居時からと契約すれば入居時からになりますし、契約時からとすれば契約時から家賃が発生します。
交渉が上手くいけば発生しなくなります。

>空き室の間に入居希望の方がいたら、そちらが優先になってしまうのでしょうか?
優先にはなりません。
手付け段階で正式に契約するまであれば、貸主側は受け取った手付金の倍額を支払えば済みますが、契約締結後では不可能です。
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この回答へのお礼

ケースバイケースなんですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/10 11:35

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