用地買収（道路拡張）に関する質問です。

私の住んでいる借地の一部が道路用地として５年前買収されました。
しかし、まだ損失補償は交渉中で決まってません。
通常は建物所有者等の損失補償が完了したあと地主からの買収
となると聞いています。しかし、市は地主の都合（税の優遇を受けるため早期の買収を地主は要望）を優先したいと申し出があり私は了解しました。借地権は買収ど同時に当然消滅し私は５年間も不法占拠の状態にあります。　買収優先を了解した私の責任でしょうか教えてください。
用地買収には条令とか規約とかないのでしょうか。
私の場合、土地収用法の適用はまだされていません。
しかし、不法占拠を理由に強制執行をされかねません、此方としては
詐欺にあつたような気持ちです。
詳細はqa3003983でも述べていますので参照ください。
　http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3003983.html

No.2 ベストアンサー 回答者： bath5 回答日時： 2007/05/21 14:10

権利の濫用-信義則違反（借地権が対抗できる場合）

1.借地人の所有する建物の敷地の一部として利用されていることが外観上明らか
2.買受人が1.の利用状況を承知のうえで、土地を買い受けた。

3.建物の所有者が他人であることを売主から知らされ
4.現地まで調査しておきながら、権利関係、立ち退きの意思の有無につき尋ねることもしないまま
5.買受価格が低額であった。

ご参考までに。

買収優先に了解したという了解の内容がよくわかりません。

No.4 回答者： tino 回答日時： 2007/05/22 21:23

地代は残地の面積分だけ払ってると言うことですかね？

それにしても、借地権の認識がなかったと言うことと、お母さんから了解を取っていると言うことはつじつまが合いませんね。
議事録とやらを見せてもらう必要はありますが、議事録という形式で、借地権を消滅させたというのはチョッと乱暴すぎです。
「補償金額で合意に至ってない」と言うことは、何らかの保証金の提示はあると言うことですね？
補償の方は、残地に現在の建物を曳家できるだけの面積があれば、最低でも曳家工事費の補償はでるはずですね。
残地を継続して借りるとなれば、買収された土地についての借地権の権利相当分の請求はしにくいかな。。まぁその分は権利放棄でしょうね。
残地が利用できなければ、構外再築の補償（但し建物の現在価値分）がでるはずですし、そうなると地主との間で残借地権の清算ということにもなりますかね。
（借地権は個々に事情が違いますので一概に何割とは言えませんが。）

いろいろ大変そうですが、市の方にはちゃんと説明をする責任もありますから、解らないことをじっくり聞いてください。
まずは、是非その議事録の内容を確認してみてください。
話はまずそこからかなぁ？と言う気がしています。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
議事録を請求してますがまだ提出してくれません。
地主は借地権が無いと市に言っている可能性は大です。
市はそれを隠していると思われます。
現在構外移転で話が進んでいます。
しかし、補償内容に合意した途端に市に文句は言えなくなります。
地主を一方的に訴えることは証拠がないので出来ないのでは
ないかと思います（市と地主両者を相手に裁判を起こせなくなる）。
地主と市の間の議事録でも請求したい気持ちです。

補足日時：2007/05/23 03:29

No.3 回答者： tino 回答日時： 2007/05/21 22:58

権利の配分の確認書は、通常市役所側で用意して、地主と借家人の双方からハンコをもらうはずですので、「貴方と地主で協議してください」と言われるとは限りません。

良く分からないうちにハンコを押してしまっていたと言うことがなければいいのですが。。。
併せて再度確認です。
貴方も借地権が消滅したという認識をお持ちのようですが、
(1)５年前の「了解」以降地代は払ってないのですか？
（地代を払っているなら、地主側でも借地権は消滅していないという認識のはずですよね。）
(2)今回の道路用地は貴方の借地部分の全部を買収しているのですか？
　残地があるなら、残地部分にはまだ借地権が残っているはずです。（「地代を払っているならば」ですが）
(3)「地主の都合を優先したい」と言ってきた時には、Telだけですか？
自宅への訪問は無かったのでしょうか？
(4)その際、建物の（補償額算定のための）調査の話とかは無かったんですか？
いずれにしても、今までのお話からすれば、市役所側には大いに過失がありますよ。
貴方から、自主的に無償で移転する必要は無いと思いますね。
収用採決や裁判等をにらんで貴方の方でも、いままでに市役所から連絡や訪問があった日付とか、通知文書など、できるだけ整理しておいた方が良いと思います。

とはいえ、やはりお互いのために円満な解決になるといいですね。

この回答への補足

(1)残地もあるため地代は払っています
（２）住居建物の敷地約半分が道路用地として買収済みです
（３）ただ、母（当時は生存、私は遺産相続人）の
　　　母の了解を得たと言ってます。　証拠としては
　　　議事録があるとかです。過去に議事録は一切貰ってません。
　　　議事録提示を要求してますがまだ貰ってません。
（４）補償金額の点で合意には至っていません。
　　　土地の買収を優先して、後で話しを決める市の
　　　方針でした。従って、土地の買収前の状態での
　　　交渉が繰り越されているとも考えられます。
　　　

補足日時：2007/05/22 09:41

No.1 回答者： tino 回答日時： 2007/05/20 22:44

まず、いきなり不法占拠を理由に強制執行は無いと思います。

来るとすれば土地収用法による明渡裁決でしょうが、それもそれなりに手続きがあるので、いきなりと言うことはありません。
貴方のおっしゃるとおり、通常は借地人の物件移転と借地権の権利消滅に対する補償契約の後（もしくは同時）に、土地所有者との土地売買契約になるはずですから、確かにおかしいですね。
気になるのは、「市は地主の都合（税の優遇を受けるため早期の買収を地主は要望）を優先したいと申し出があり私は了解しました。」という部分です。
貴方が了解したというその時に、地主との借地権に対する権利配分の確認書の様な書類にハンコを押してないですか？
もしも押しちゃっていたら、土地代の借地権相当分の回収は困難なことになります。市と地主を巻き込んでの裁判になりますが、書類がとられているとかなり不利です。
その辺を争うと言うことになれば弁護士さん等に相談してください。
しかし、それでも物件（建物）がかかっているなら、移転補償金はもらえるはずです。
固定資産の課税状況からも、５年以上前から貴方の建物が合ったことは自分の所（市役所内）でも確認できるはずですから。
また、地主さん側も、買収された土地に付いている所有権以外の権利を消滅させること（これが「権利配分確認」に当たります）と、物件を収去する義務を履行しなければならないはずですので、その辺はどうなっているのかも聞いてみては？

うまく話がまとまることを祈ります。

この回答への補足

市の言い分は、買収時には借地権の認識が無かったので
不可抗力で買収した、だから借地権を消滅させたのは
市の責任ではないとのことです。
借地権に関する地主との協議や合意など全くありませんでした
（市は借地権の認識がなく買収したと言っている）。
市に借地権の認識があれば当然確認書や合意書も作成した
かもしれません。　市の怠慢か過失としか思えない結果です。

補足日時：2007/05/21 10:05