農地(田など)の宅地化には、農地法により制限があり農業委員会などへ届出をして承認を得るようになっているようですが、逆に宅地などを農地へ変えたい場合、なんらかの法的な制限はあるのでしょうか。また、これが出来るとすればどこへどのような手続きをすればよいのでしょうか。ご教示下さい。

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A 回答 (4件)

基本的にはNo.1の方と同意見です。



宅地から農地に変えるというのは、法的ではなく、経済的(税金的)に問題が多くなる制限があったような気がします。相続税や固定資産税について、高度利用地区などの遊休地を農地に変えようとすると厳しいですね。

ただ、不動産登記法上は地目変更登記の申請をだせば、変更できます。逆に農地を宅地や雑種地等に変える時には農業委員会の許可証がないと登記簿上地目変更できないです。
実際に土地に建物建てたら、原状回復命令なるものが来るそうです。

>実際に、過料に処せられたという話は聞いた事がありませんが・・・。

最近、政治家でなんかあったという話を聞いたことがあります。もっとも、私も土地家屋調査士していてこの10万円の過料をくらった話はぜんぜん聞かないです。

No.1の方の相談場所以外に、法務局で登記相談をタダでやっているところもあります。私の所属する会ではやってます。あまりお客さんに来られると、タダで働かされている分困るのですが、最寄りの法務局に聞いてみるのも一つの方法です。電話受付も可能です。
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この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。狭い農地を分断する形で宅地があり、ここを農地として復帰させていくらかでも広く活用できたらと思い質問しました。ご教示ありがとうございました。

お礼日時:2002/07/05 22:51

>狭い農地を分断する形で宅地があり、ここを農地として復帰させていくらかでも広く活用できたらと思い質問しました。

ご教示ありがとうございました。

少し追加しますね。

宅地だからといって、事実上農地にしてはいけないわけではないです。家庭菜園なんて宅地でもやってますし、宅地に隣接する別の土地で宅地にもかかわらず、畑できます。これは不動産登記法上、宅地とは、建物を建てた土地およびそれを維持するために必要な土地が宅地に当たるからです。私道で家に帰るための道があっても公衆用道路ではなく宅地になります。
今回は、規模にもよるし、宅地に隣接してないと話はちがってきますから一概には言えないのですが。

ただ、税金上、宅地課税であってもかまわないというなら、事実上農地にできるし、本当はよくないのですが、地目変更登記しなければいいのです。畑をやめようと思えば、申請無く事実上宅地に戻せます。過料10万円?絶対ないから。建物を未登記で固定資産税未払いっていう場合なら可能性は無いとはいえませんけど。
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この回答へのお礼

御礼が遅れすいません。再度の回答ありがとうございます。

お礼日時:2002/07/08 12:51

>実際に土地に建物建てたら、原状回復命令なるものが来るそうです。


農地委員会次第です。
近所の家では.立てて10年ぐらいしたら「税金払え」といわれて.農地転用許可申請を出したようです。
最近の例では.農地転用手続きをせず隣の農地にまで家を建ててしまい.立てた後.隣の農地を買い取った人がいます。
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この回答へのお礼

回答頂きありがとうございます。農地転用については、注意しなければいけませんね。

お礼日時:2002/07/05 22:54

登記簿上の地目が何であれ、現況「農地」を「宅地」にする場合には、ご存知のように、農地法に定める「許可」や「届出」が必要になります(農地法3~5条)。


これは、農地を農地として保護しようとする趣旨に基づくものです。

「宅地」を「農地」にする場合には、特別な手続きは必要ありません。

ただ、厳密に言えば、不動産登記法上、地目が「宅地」から「農地」に変更されることになるため、『土地の表示の変更登記申請』を、現況が変更された日から1ヶ月以内にしなければなりません(不動産登記法81条1項)。
この申請を怠りますと、10万円以下の過料に処せられます(同法159条の2)。

しかし、『土地の表示の変更登記申請』を怠っている例を私も良く見かけますが、実際に、過料に処せられたという話は聞いた事がありませんが・・・。

ただ、一度「農地」にしてしまいますと、逆に「宅地」に戻そうとする場合に、ご存知のように農地法などの制限により、困難な事態に陥るおそれもあります。
法的に気をつけなければならない点は、このような点だけだと思います。

しかし、場合によっては、都市計画などの関係で、お住まいの地域独自の制限があるかもしれませんので、一度、お住まいの築町村の農業委員会や都市計画化などに、電話ででもお問い合わせになられてみては如何ですか?
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この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。詳しく説明していただき良くわかりました。

お礼日時:2002/07/05 22:35

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補足2
あなたが示した基準です。
http://doboku.pref.tokushima.jp/02info/disp.asp?id=424
改正法第34条第14号は
改正前の34条第10号ロで
改正法第34条第1号から第13号までのいずれの規定に該当しない開発行為について
地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様などの事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物の用途、目的、位置、規模など個別具体的に検討して開発審査会の議をえて、開発区域の周辺の市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認められる場合に、許可しうるとしたもので、それぞれ開発許可権者(県など)が開発審査会で定められており
県が違うと国が違い
審査会基準も違います。

私の県の開発審査会基準です

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
見てもらうとわかるように、
私の県にはこのような基準はありません。
あなたの県の基準を読むと
地目変更後3年経過後の土地しか対象にならないかと思われます。

補足2
あなたが示した基準です。
http://doboku.pref.tokushima.jp/02info/disp.asp?id=424
改正法第34条第14号は
改正前の34条第10号ロで
改正法第34条第1号から第13号までのいずれの規定に該当しない開発行為について
地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様などの事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物の用途、目的、位置、規模など個別具体的に検討して開発審査会の議をえて、開発区域の周辺の市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、...続きを読む

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市街化区域の場合は、極端に言ってしまうとほぼ転用できます。
これに対して、市街化調整区域の場合には、農地を農地以外の地目に変える場合には、様々な規制をクリアしないと実現できません。
ですから、どのような人が、何の目的で、何を建築するか...によって、許可できる見込みの土地かどうかで判断されます。

この判断は、申請前に農業委員会事務局で大体わかります。もっとも、市街化調整区域内の農地を転用するについて、許可(細かく言えば「認可」なんですけどね)を出す人(許可権者)は、都道府県知事ですから、都道府県の担当部署にてお伺いを立ててもらうのが一番かと。行政書士にこのお伺い(=事前協議)から頼んでも良いですが、実現できるかどうか分からないのに、お金を掛けるのは嫌でしょうし、頼まれた行政書士が調べて、ダメだったときはお金の支払いを渋るお客さんが多いですからね(^^; いずれにしても、プロが調べた方がいろいろなケースを想定して事前の調査が出来ますし、自分で動く余裕のない人は、その時間分のロスが無いのでメリットは多いですけど。

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市街化区域の場合は、極端に言ってしまうとほぼ転用できます。
これに対して、市街化調整区域の場合には、農地を農地以外の地目に変える場合には、様々な規制をクリアしないと実現できません。
ですから、どのような人が、何の目的で、何を建築するか...によって、許可できる見込みの土地かどうかで判断されます。

この判断は、申請前に農業委員会事務局で大体わかります。もっとも、市街化調整区域内の農地を転用するについて、許可(細かく言えば「認可」なんですけどね)を出す人(許可権者)は、都道...続きを読む


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