国土調査がされていない、広大な土地(例えば一山)のほんの一部分を分筆するときでも、広大な土地全体を測量しなければ登記ができないのでしょうか?

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A 回答 (3件)

基本的には土地全体を測量し、隣接者の同意(筆界確認)をもらい分筆図を作成しなければなりませんが、所轄法務局に対し分筆図に上申書を添付すれば、分筆出来るでしょう。



以前の事例を挙げます。参考にして下さい。

例)山林公簿10601m2において事業用地696m2

上申書   本申請は道路建設の為の事業用地分割にて、事業用地(分筆地)に対して残地部分が広大であり、分筆地以外の所有者についても、その隣接については確認しておりますので、不動産表示事務取扱基準第8条2項の取扱いをお願いします。
 
 以上の文章で申請しましたが、作業前に登記官と打合せをする事が、円滑に進むでしょう。
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広大な土地の一部を分割する。

という理由で分筆できます。条件としては、分割する部分に接している隣接地の所有者の境界同意があれば出来ます。

個人ですか?調査士さんですか?

個人の方であれば、この手の作業は、やろうと思えば出来ないことはないですが、ちょっと難しいので、お近くの土地家屋調査士事務所に相談してみましょう。

調査士さんなら・・・・
この説明で解かりますよね。。。
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 不動産登記法 第81条ノ2 第2項 には、分割後の土地の地積の測量図を添附することを要すとある。

これを受けて、地積測量図の記載事項は、不動産登記法施行細則 第42条ノ4 第1項 に規定されている。これには、方位、地番、隣地の地番、地積、求積方法、が記載されていることを要すとされる。さらに、不動産登記事務取扱手続準則 第123条 の前段では、分割前の土地を図示し、分割線を明らかにした分割後の土地の地積の測量図を添付するものとするとされる。 しかし、準則 第123条但し書は、分割後の土地のうち一筆については、必ずしも求積及びその方法をあきらかにすることを要しないと規定し例外を設けています。このため実務面では、ほんの一部の部分の測量だけで、分筆は可能です。
 また、準則124条では「分筆の登記を申請する場合において、分筆前の地積と分筆後の地積の差が、分筆前の地積を基準にして第97条第3項の地積の測量図の誤差の限度内である時は、地積の更正の登記の申請を必要としない。 この場合における分筆の登記の申請書には、分筆後の各土地の求積及びその方法を明らかにした地積の測量図を提出しなければならない。」とありますので、法が許す許容部分を越えるときには、更正登記が要求されますが、準則123条但し書きの測量図を添付しますと、事実上、更正登記が不要になります。
 具体的事情については、土地家屋調査士または、司法書士と相談してください。

参考URL:http://www.joho-yamaguchi.or.jp/seguchi/ronbun.htm
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Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q「行政財産」と「普通財産」の違いは?

 早速質問です、宜しくお願いします。
 
 行政の持つ財産には「行政財産」と「普通財産」の二種類あると聞きましたが、
 両者はどのように違うのでしょうか。

Aベストアンサー

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所有する不動産を納税の代わりに収める手法があります(物納と称しております。)。このような場合には、国税庁から財務省に引き渡しが行われ、財務省において一般競争入札党の手続きを経て売却され、納税に充当後に残余があれば納税者に返却されます。

普通財産は、いわば国も一般人や一般法人と同じように動産、不動産を所有している場合がありますが、それを普通財産と称しております。

特に、普通財産の中でも遊休地などは早期に売却して歳入に組み入れることが求められており、財務省が積極的にPRして処分促進を行っております。

参考URL:http://www.mof.go.jp/jouhou/zaisan/zaisan/ichiran2/h18a.htm

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所...続きを読む

Q境界確認は保存行為ですか ?

甲土地と乙土地の境界線は、約50年前から万年塀で区切られており、境界線の争いはないです。
ところで、今回、甲土地上の建物を解体し、同土地を測量したところ、登記上の面積より約3割程度広いことがわかりました。
そこで、甲土地の地積更正の登記申請したいわけですが、乙土地の所有者の印鑑証明書付きの承諾書が必要になります。
ところが同土地所有者は共有持分で、8分の1の所有者は印鑑証明書の発行を承諾してもらえましたが、他の持分権は躊躇しています。
他に接している土地所有者全員も承諾しています。
私の考えでは、杭もあり境界線の争いもないのだから、その確認は保存行為(民法252条但し書き)に該当するので、8分の1の所有者1人だけで、その地積更正登記は可能と思います。
この点、測量士は境界確認は地積を左右する行為だから処分行為となり全員の承諾が必要だと言うのです。
確かに、分筆などの場合の境界確認は地積を左右する行為でしようが、今回承諾したからと言って、甲土地・乙土地とも事実上の増減はないわけです。
だから、今回に限って言えば、処分行為には該当せず、保存行為と言うわけです。
どちらが正しいですか ?

甲土地と乙土地の境界線は、約50年前から万年塀で区切られており、境界線の争いはないです。
ところで、今回、甲土地上の建物を解体し、同土地を測量したところ、登記上の面積より約3割程度広いことがわかりました。
そこで、甲土地の地積更正の登記申請したいわけですが、乙土地の所有者の印鑑証明書付きの承諾書が必要になります。
ところが同土地所有者は共有持分で、8分の1の所有者は印鑑証明書の発行を承諾してもらえましたが、他の持分権は躊躇しています。
他に接している土地所有者全員も承諾しています。...続きを読む

Aベストアンサー

境界確認は文字どおり境界の確認行為です。
地積更正登記等、登記は不動産登記法の範疇で考えるべきと思います。
不登法・政令・省令・先例・判例・各(地方)法務局の取り扱い通達等で処理されるものです。

NO.1さんも書いてますが、原則所有者全員の境界線に意義ない旨を確認出来る書面を求められます。
簡単に書きますが地積更正登記は独任官庁と言われる登記官の処分行為です。登記官は境界線が真性なものと心証が得られないと登記処理ができません。その心証の証となるものが境界承諾書であり所有者全員が実印で押印した印鑑証明書等が添付してあれば申請地及び隣接地に争いがないと判断し境界線を疑う余地ないとの心証を得登記処理がなされます。
しかし境界承諾書が必要というわけでなく、登記官が境界線の心証を得ることが必須なのです。
8分の1の所有者の承諾書でも十分だし、なくてもいいのです。承諾書がない場合登記官は実地調査権に
より8分の1と8分の7の土地所有者に面談し境界線について聞きます。そこで聞いた境界線が申請された測量図面と一致し異議がないと口頭でも確認出来れば、その旨の記録をし、地積更正登記の処理がなされます。
印鑑証明書も昨今添付することほとんどなく承諾書に認印で押印したもので十分です。

境界確認は文字どおり境界の確認行為です。
地積更正登記等、登記は不動産登記法の範疇で考えるべきと思います。
不登法・政令・省令・先例・判例・各(地方)法務局の取り扱い通達等で処理されるものです。

NO.1さんも書いてますが、原則所有者全員の境界線に意義ない旨を確認出来る書面を求められます。
簡単に書きますが地積更正登記は独任官庁と言われる登記官の処分行為です。登記官は境界線が真性なものと心証が得られないと登記処理ができません。その心証の証となるものが境界承諾書であり所有者全員...続きを読む

Q抵当権が設定されている土地の一部を国が買い上げる場合・・。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。
銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。
県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。
一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします。

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ...続きを読む

Aベストアンサー

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

 説明会終了程度であれば、まだ、県が行う「物件調査」は、行われていないと思われますが、この際、県の工事担当者を通じて、あるいは、直接用地担当職員に対して、「早急の買収を願いたいので、物件調査をし、補償額を示して欲しい」と申し入れを行いましょう。

 この時期、予算的には、どうにでもなるので、県の出先機関(多分、土木事務所)に異常がなければ、その申し出に応じるものと思われます。

 用地担当職員が、貴方の家の物件調査を行う補償コンサルを決めるまでに、約1ヶ月(入札しますから・・・)。
 補償コンサルが調査を行い、成果品(補償額の素案)を出してくるのに、40日から、50日。
 
 とすると、年内に概ねの補償金を知ることが出来ると思われます。

 その物件調査の結果を、待っている間に、土地の分筆が、短時間で可能かどうかを確認し、その間に補償についての概論を教えてもらえばよいでしょう。

 その時に、抵当権抹消の話、担保価値が下がっている事等を相談しておきます。
 当然、その間の、概論の説明時には、メモを取り、貴方の家の具体的な説明時に、その説明と、齟齬(食い違い)がないかどうかを確かめるくらいの気持ちは必要です。

 でも、毎回メモを取ると、疲れます。

 物件調査に来た補償コンサルに対しても、「現時点で、どのような移転工法になるのか?」とも聞いてみましょう。

 参考程度です。(交渉時に、変わっていることもあります。)
 簡単に答えられれば、移転工法は、誰がみても、一目瞭然なのでしょう。
 あくまで、その場の質問は、参考程度です。

 そして具体的な、数字をみて判断すればどうでしょうか?

 土地代金の決め方ですが、鑑定士にその土地の評価を受けて、あるいは、その地区の標準的な土地の価格から、貴方の土地の形状状態を加味して、買収単価を決めてゆきます。

 おおよそは、貴方の家の近くの、公示地・基準地の単価が発表になっていると思います。
 特に、基準地の発表は、最近あったと思いますが・・・。その土地に比べて、自分の土地はどうだろうと自分なりに評価すれば、だいたいのところは、推測できますが・・・・、絶対ではありません)
 
 その他の事情による加算はありません。
 それを認めれば、不公平な補償となり、不正の温床となるからです。

 ただ、言えるのは、補償金が提示されていない状態で、思い悩むよりも、具体的に補償金(土地代を含む)の提示を、受け、金融機関も行き、県と交渉をかさねれば、どうでしょう。

 このあたりは、用地担当職員の資質と経験によって左右されるところです。
 分からないところは、その用地担当者に聞いてください。

 そして、行き詰まれば、分からない事ががあれば、ここで、きいてください。


 ただ一つ、言えるのは、最近の土地価格下落・不況によって、従前と同じ融資が受けられない人たちが増えてきています。
 たとえば、サラリーマンでも、家を建てた頃の年収から、相当、さがり、年収の面から、従前通りの融資が受けられない人。

 リストラで、一流企業と呼ばれていた会社をやめ、新しい職場に移ったために、融資が受けられない人。もいます。

 公共事業による買収は、土地収用法を分析しても、土地価格が、毎年上がっていることを前提に制定されています。

 まして、通常の用地買収においても、同じ考え方のようです。

 担保の目減りについては、政府の新しい制度(たとえば、公共事業施行者による担保の一部保証制度)の創設により、乗り切るべきものと思うのですが、幾人かの用地職員(公務員)に言ったところで、制度改革には結びつきません。

 このあたりを、考慮せずに、「収用」による事業促進をすすめても、結局は、国民の「財政的な体力」を奪い、政治不信に陥らせるだけなのですが・・・。
 私一人のちからでは、どうしようもありません。

 また、法務局の態度も、分筆が相当困難になるほど、担当レベルで、行政指導により、過重な添付書類を求め、規制緩和に逆行しています。

 そして、用地担当者と、「対決」するという考えをすてて、聞きながら、交渉を進めてゆく方が良いと思います。
 そのかわり、理解できないことは、分かるまでとことん、聞く。
 理解できないかぎり、次のステップには行かない。

 まずは、貴方から、鎧を脱ぎ捨てて、用地職員に知識を教えて貰い、それに反することは、どしどし、聞くことです。
 対決は、最後の最後で十分です。

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。
 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

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Q測量の基準点で質問です。

測量の基準点で質問です。測量で3級基準点と4級基準点の違いが分かりません。又、その用途(例えば国道の道路工事の場合、どの基準点を使えばいいのかなど)を教えてくれますか。参考文献などがあれば助かります。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

基準点の違いは3ページ~ご参照ください。
用途?4級基準点では精度が低いという意味でしょうか。

参考URL:http://psgsv.gsi.go.jp/koukyou/download/kiteishinkyu/pdf/honhen.pdf

Q地役権証明書の添付理由

土地の「分筆、合筆、分合筆登記後」、一筆の土地の一部に承益地地役権がある場合、要益地地役権者作成の地役権図面、地役権証明書を添付書面としなければいけませんが、承益地地役権設定者が土地を分筆、合筆、分合筆登記をしたとしても地役権が消滅するわけでわないので、地役権者作成の地役権証明書を添付しなくてもよいのではないかと思いますが、地役権証明書を添付する趣旨がいまいちよく解りません。

Aベストアンサー

地役権は消滅されないとおっしゃっていますが、果たしてそうでしょうか。
地役権が消滅するのは、
1.承役地が時効取得されたとき
2.民法167条2項により地役権が時効で消滅したとき
3.地役権を放棄したとき
4.解除条件が成就したとき
5.期間が満了したとき
 等、主にこういった原因があげられます(もちろんその他のケースもあります)。

特に5番目の場合の例として、設定行為で地役権の存続期間を決めていたときは、その期間が満了すれば地役権が消滅するなどはよくある事例です。

地役権はご存知のとおり物件であり、登記をしなければ第三者に対抗できません。
それと同じく、消滅したときは抹消の登記もしなければなりません。

しかし人間は自分に不利になるようなことはすぐに登記したがりますが、反面不利でなくなったことは登記申請を怠る人が多いと思われます(登記費用がかかるのを嫌がったり、悪意でなくても不利益がなくなったため登記申請を忘れてしまうケースはたびたび見受けられます)。

このような場合、分筆登記を実行する登記官は、登記申請が出された場合に、果たしてこの地役権が現在でも実際に有効なものなのかどうかがわかりません。
まして登記の受付年月日が古ければ古いほど、地役権者も亡くなっていたり、周囲の土地の状況も大きく変化しており、地役権が設定された時よりも事情が大きく相違している場合が多く、登記を実行する登記官自身が非常に不安だと思われます。

権利担当ではなく表示担当の登記官でさえ、当然のことですが登記を実行するに際して一番嫌がることは、権利関係で当事者同士がもめることです。

自分自身の職権でもって登記を実行する登記官は、それだけ自身の責任が重くなりますので、当事者の意思に反する登記申請や、現状にそぐわない内容の登記を実行するのを極端に嫌がります。
  
ですから承役地について地役権がある土地を分筆する場合には(分筆後の土地の一部に地役権が存続する場合は)、地権者が作成した情報を添付させることによって、

・最新の地役権が有効なのものかどうか現在の地役権の状態が明確になる。
・申請時点での地役権者の意思がより明らかになる。
・地役権が消滅しているにもかかわらず地役権の抹消登記がまだなされていない場合でも、地役権者に抹消登記の申請を促すことができる  

などのメリットが考えられます。 

平成16年の不動産登記法の大改正でも(旧法の)81条4第1項の条文を、改正後の「不動産登記令という形」で3条13号、7条1項6号、別表8項を作ってまでも残し、引き続き地役権者が作成した情報の添付を義務付けたのも、法務省民事局サイドでもこの地役権者の情報が必要であると考えているからです。

地役権は消滅されないとおっしゃっていますが、果たしてそうでしょうか。
地役権が消滅するのは、
1.承役地が時効取得されたとき
2.民法167条2項により地役権が時効で消滅したとき
3.地役権を放棄したとき
4.解除条件が成就したとき
5.期間が満了したとき
 等、主にこういった原因があげられます(もちろんその他のケースもあります)。

特に5番目の場合の例として、設定行為で地役権の存続期間を決めていたときは、その期間が満了すれば地役権が消滅するなどはよくある事例です。

地役...続きを読む

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q地図地積更正と地積更正の違い

地図地積更正と地積更正の区別がはっきり断言できないのでぜひ教えてください。

私なりの解釈では
○地図地積更正:実測の結果、登記簿記載地積に変更が生じ、更に地図(17条地図および地積測量図など)に記載された辺長にも変更が生じるので地図地積更正として登記申請する。
尚、辺長が公差内であれば地積更正で処理してよい。

○地積更正:実測による結果、辺長には影響が無く、地積のみの更正をする登記。

と思っていたのですが、ある土地家屋調査士さんに相談したところ地積更正になれば必然的に辺長も変わってくるので地積更正=地図地積更正といわれました。
又もう一人の調査士さんは、地図地積更正の際、辺長が公差内でも求積表等により辺長に変更が生じるのは明らかなので地図地積更正で処理しなさいと言います。

私の解釈に自信がもてません。
専門知識のあるかた、ぜひ教えてください。

Aベストアンサー

2005.4.28の質問ですから
改正不動産登記法施行(3/7)後ですね。

「地図地積更正」というのは初耳です。
一部の便宜的な呼称でしょう。
正式にはこのような登記手続きはありません。

おそらく14条1項地図備え付け地域での話しだと
思いますので、地積更正と地図訂正申出を同時に
する必要がありますよ、という意味でしょう。
地積測量図と地図の違いについては理解しておられる
ようですので、その前提で進めます。

質問者さんの解釈ですが・・・
ちょっとだけ違ってます。

「登記簿記載地積に変更が生じ」はまた別のものが
あります。地積に変更が生じたら地積変更登記です。
変更と更正の違いは国語辞典で調べていただくほうが
よいかなと思います。
登記としての違いは、もっと混乱させてしましますので
割愛します。

○地積更正:地積の更正です。
 地積の誤りを更正する手続きです。
 辺長が同じでも変わっても地積が違えば更正です。

     【 地 積 更 正 】(地積が変わる)
                 ↓    ↓ 
土地形状が既存の地図と:変わる  変わらない
                 ↓    ↓
              地図訂正   地図訂正
              を要する   要しない

  こんな感じでイメージできますでしょうか?

相談された土地家屋調査士さんは対象地域での
手続きを解りやすく地元での呼称で説明されたのだと
思います。
前者は広く一般的なことを説明しており
後者はもう少し突っ込んだ内容も視野に入れた説明を
しようとしておられるように感じます。

要するに
地図地積更正(?)は
 「土地地積更正登記」と「地図訂正申出」の2つの
 手続きをしますよ、という意味ですね。

2005.4.28の質問ですから
改正不動産登記法施行(3/7)後ですね。

「地図地積更正」というのは初耳です。
一部の便宜的な呼称でしょう。
正式にはこのような登記手続きはありません。

おそらく14条1項地図備え付け地域での話しだと
思いますので、地積更正と地図訂正申出を同時に
する必要がありますよ、という意味でしょう。
地積測量図と地図の違いについては理解しておられる
ようですので、その前提で進めます。

質問者さんの解釈ですが・・・
ちょっとだけ違ってます。

「登記簿記載地...続きを読む

Q地積更正について

地積更正について教えてください。

1.もともと一筆の土地を分筆し測量を行いました。
  ところが、登記簿面積よりも実測の方が面積が
  多く、一筆の土地が登記簿と実測で誤差が生じま
  した。実測面積が多い事から買主から地積の更正
  を求められ、困っております。不動産屋は、登記  簿の面積を増やす更正はできないと言い張ってお
  り、実測の面積の減少をするしかないといいま   す。
  しかし、面積が減れば買主も嫌がるだろうし、再
  度測量を行えば、測量費がかかり私としても納得
  いきません。不動産屋がいっている事は本当でし
  ょうか?
2.又、測量をし隣地の立会をする際に隣地所有者の
  印鑑証明が必要と聞いておりますが。実測の面積
  を減らし、隣地の方にご迷惑をおかけするとはお
  もいませんが、これも事実なのでしょうか?(お
  隣の面積が減る事は無いと思うのですが)。
3.もし、印鑑証明を提出していただけないときは、
  なすすべはないのでしょうか。
  以前、一筆にまとめるため合筆したときには、隣
  地のかたには、立会頂き承諾していただきました
  そして、今回減少のために再度立会ということで
  隣地の方がごねているそうです。このままだと売
  買は難しいでしょうか?又、逆に減少した分の土
  地は誰の物になりどこに行くのでしょうか?
4.地積の誤差が少ない場合は、地積更正登記をしな
  くてもいいと聞いた事があるのですが。本当です
  か?また、その地積の範囲はどれぐらいまでなら
  認められるのでしょうか?

せっかく土地を合筆し分譲用に分筆したものですから、莫大な費用がかかり不安です。もし、この問題で土地が売れなかったらなど考えると不安で不安で仕方ありませんので、どうか詳しい方がおられましたら宜しくご指導賜りたく存じ上げます。

地積更正について教えてください。

1.もともと一筆の土地を分筆し測量を行いました。
  ところが、登記簿面積よりも実測の方が面積が
  多く、一筆の土地が登記簿と実測で誤差が生じま
  した。実測面積が多い事から買主から地積の更正
  を求められ、困っております。不動産屋は、登記  簿の面積を増やす更正はできないと言い張ってお
  り、実測の面積の減少をするしかないといいま   す。
  しかし、面積が減れば買主も嫌がるだろうし、再
  度測量を行えば、測量費がかかり私...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

地積更正を求められている土地は分筆された土地(地積測量図上、求積された土地)ではなく、差引き計算された「残地」ですよね?

1.正しい境界を確認した結果、面積が登記簿地積と異なっているのであれば、面積を増やす地積更正登記は可能です。ただし、分筆によって求積された土地のことを言っているのであれば、処理は微妙なところです。現地で確認している境界が正しいのか(誤っているのか)、地積測量図が正しいのか(誤っているのか)

2.法定添付書類ではありませんが、実務上、地積更正登記(特に増える場合)は法務局は利害関係人の印鑑証明書の提出を求めるのが原則です。ただし、様々な事情や利害関係人の考え方で提出できない場合もあります。今般、不動産登記法が改正されたことにより、地積更正登記事案が増加すると考えられていますが、その対応として資格者代理人(土地家屋調査士)が「本人確認」を行うことで、印鑑証明書の提出に替えることができる取扱をする法務局もあります。

3.上記2のとおり

4.許容誤差が定められています。「国土調査法施行例別表第五の地積測定の公差早見表」により調べることができます。これは、土地分筆登記(両筆求積)にあたり、地積更正登記を経ずに分筆登記が可能であると考えてください。売買契約においてはこの公差内であっても、契約内容によっては「許容誤差内だから地積更正登記をしなくていい」とは一概には言えません。(また、実測の方が多いのであれば、特に問題ないと考える人も多くいます。)

同じ条件の土地は二つとありませんで、一般論的に回答するのはとても難しく、また誤解の元になってしまう可能性があります。特に「地積更正登記」は登記官・専門家の中でも意見の対立を見ることが多い事案です。

不安であるとのことですが、ネット上での質疑では安心するところまで、辿り着くのは至難の業です。(面と向かった相談でも30分以内には終わらないと思います。)専門家(土地家屋調査士)に相談し、方策を講じて欲しいと思います。特に新法下での考え方が必要となりますので、頼りになる土地家屋調査士を見付けることが安心への第一歩となるでしょう。

参考URL:http://www.chosashi.or.jp/

こんにちは。

地積更正を求められている土地は分筆された土地(地積測量図上、求積された土地)ではなく、差引き計算された「残地」ですよね?

1.正しい境界を確認した結果、面積が登記簿地積と異なっているのであれば、面積を増やす地積更正登記は可能です。ただし、分筆によって求積された土地のことを言っているのであれば、処理は微妙なところです。現地で確認している境界が正しいのか(誤っているのか)、地積測量図が正しいのか(誤っているのか)

2.法定添付書類ではありませんが、実務上、...続きを読む

Q用地測量における補助基準点について

公共測量作業規程で質問です。
用地測量で「補助基準点の設置は、節点1点以内の開放多角測量方式による」というような文面がありますが、この「節点1点以内」というのは結局のところ新点としては1点だけということなのか、2点までということなのでしょうか?
地籍測量作業規程には、開放多角方式で2点までというようなことが書いているようなので、意味合いは同じなのか違うのかわからなくなり質問させていただきました。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「接点」は変換ミスです。
ややこしくさせてすみません。
文章に出てくるのは全て「節点」です。

公共測量作業規定に適合は1)~4)でOKです。

一般には、基準点の設置から1社で請け負うと思いますが、別業務として発注されるばあいもあります。もしそちらで基準点設置をされているのであれば、既存基準点の計算では、厳密網などの計算をされているのではないでしょうか?

それに比べて、補助基準点は開放多角(オープン)による設置なので、観測回数が多ければ多いほど較差の許容範囲が累積して精度が悪くなる。

例として、
既設基準点A → 節点B → 新点(補助基準点)C
        ↑ここで較差が生じる

開放多角測量で節点を増やし観測回数を増やすと、観測時には較差内なのでOKでも蓄積されて精度が悪くなるという結果に。

公共測量作業規定では、それでも既設基準点からの観測が困難な場合の処置として補助基準点を設置しても良いですよ。ただし、あまり精度が悪くならないように、距離は100mまでと節点は1点までと制限しますよ。という意味です。

ちなみに節点は仮に設ける中継ぎの観測点・・・という説明文も公共測量作業規定に記載してあるので、参考に読んでみてください。

第2編 第2章 基準点測量 基準点測量の方式---多角測量方式 に記載されています。

2回目の補足でいただいた質問は、この様な回答でよろしかったでしょうか?

「接点」は変換ミスです。
ややこしくさせてすみません。
文章に出てくるのは全て「節点」です。

公共測量作業規定に適合は1)~4)でOKです。

一般には、基準点の設置から1社で請け負うと思いますが、別業務として発注されるばあいもあります。もしそちらで基準点設置をされているのであれば、既存基準点の計算では、厳密網などの計算をされているのではないでしょうか?

それに比べて、補助基準点は開放多角(オープン)による設置なので、観測回数が多ければ多いほど較差の許容範囲が累積して精度が悪く...続きを読む


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