大屋さんからの退去依頼時における敷引き金額

はじめまして。
私は約2年前に以下のような契約で賃貸契約をしました。

敷金70万円
敷引45万円（戻25万円）
2年契約後は一般契約


この契約で、賃借契約を結びすんでいました。
そこで最近、大屋さんから「今年の冬に退去してほしい」といわれました。
今年の冬は、賃借契約を始めてから2年になります。また、退去以来の通知も半年前です。

でも、2年間で、45万円を敷引きとしてもっていくのは高くないでしょうか。
また、大屋さんからの退去以来でも、その敷引の金額を下げてもらうことはできないのでしょうか？突然の引越しで、予定外の出費になります。

☆不動産屋に相談をし、大屋さんに相談してもらいましたが、門前払いだったそうです。

法律上や過去の裁判例など、なにかアドバイスがあれば、よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： turube555 回答日時： 2007/06/19 21:43

第1回目から時間が経ってしましましたが・・・・・。

質問の返答です。

「大屋自身の名義の家に、大屋自身が住むから、退去してほしい」といわれています。この場合でも、「　居住権　」は主張できるのでしょうか？それとも、退去を申し出る正当な理由になるのでしょうか？

とありましたが、全く理由にはなりません。
その様な自分勝手が通るようなら、大家さんは何でも出来てしまいますよね。

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2007/06/11 10:14

２年間しか住んでいないのにお気の毒でしたね。

定期借家契約ではなさそうなので、いくら半年前からの通知があったとしても正当事由がない限りは退去する必要はありません。大家さんの家族を住まわせるという理由は一応は正当な理由でしょうが、それでも立退き料を請求できますし、支払われるべきケースでしょう。（正当事由として認められるということが、立退き料が請求できないということではありません。貸主と借主がその建物を必要とする度合いを比較して、貸主側がその必要度が高ければ立退き料なし（又は減額）で退去してもらえますが、よほどのケースでない限りは立退き料は請求できるはずです。建物の老朽化による立退きでさえ、全くとれないというものではありません。）

また、敷引き４５万円という高額な金銭を２年間だけで返金されないのは私でも納得いきません。もっと長く住んでいたかっただろうし、長く住む予定だったことと思います。
金額を下げるということではなく、その大家さんはその敷引きの分を含めた敷金７０万円全額を返却するべきでしょう。（ただ、質問者さんが入居中に何か損傷させてしまったものがあれば、それは支払ってあげて下さい。）敷金全額返還要求は当然するべきです。

また、それとは別に立退き料を請求しても良いでしょう。引越し代金や移転先の契約金等です。ただ、引越し代金や次の移転先の費用といっても確定していませんから、今住んでいる建物の家賃の６ヵ月分の金銭を立退き料して話をまとめてしまうことが結構多いです。

退去することには協力してあげた方がいいと思いますが、そのためには敷金返還や立退き料など金銭的な請求を認めてくれない限り応じなくても結構です。大家さんに直接交渉されても良いと思いますよ。「敷金全額７０万円の無条件返還と、立退き料を家賃６ヵ月分の支払いに応じてくれなければ退去する意思はありません。」と伝えてみてはいかがでしょうか？　それに合意してくれたら、金額・支払い時期・明け渡し時期などを明確にした上で書面に残しましょう。証拠がないと後でトラブルになります。また、金額的には結構高額になりますので、退去前にある程度一部金を前払いで貰っておいてもらうようにした方がいいかもしれません。例えば、敷金７０万円は明け渡し予定日の１ヵ月前までに支払うとか・・・。そのようにしないと、退去後に支払うようにしてしまうと、支払い拒否されると次の移転先は契約してしまっているので、対応に困ることがあります。または、退去までの家賃の免除を立退き料として扱ってもらうことも良いかもしれません。
全額の立退き料を貰う時と鍵の返却は同時にした方がいいでしょう。いやらしいかもしれませんが、そのような細かい点はしっかり話しをまとめて書面にしておきましょう。後になってトラブルになるケースも結構ありますので。
あと、「今年の冬」という曖昧なものではなく、「何月何日まで」と決めておきましょう。それは貸主借主双方のためでもあります。

No.3 回答者： turube555 回答日時： 2007/06/10 13:24

家族を住ませる為では全く正当な理由にはなりません。

が、契約の内容は
(1)一般借家契約
(2)定期借家契約
のどちらでしょうか？
(1)であれば「　居住権　」があるので住み続ける事は出来ます。が、家主との争いになる事は必至です。
(2)であれば期間の定めのある契約なので、その期間だけの賃貸借契約に
なり更新する事は出来ません。再契約という形なら可能です。
では敷金の取り扱いについての基本知識です。
(1)基本的に契約の解除（退去）や契約期間満了による退去するときには
全額を返還する事が原則である。ただし、賃料の滞納や建物の破損、汚損、毀損がある場合は修繕代金を引いて返却するのが通例である。
また、通常の使用による汚れや使用に支障のない小さな傷などは貸す＝使う事を前提にしているので修繕代金は発生しない。クリーニング代金位が相当である。
万が一、家主が契約書に特約として条件付けしていても、一般常識の範囲を超える修繕代金の請求は認められない。
ですので、45万円の内訳、その引くための理由を明確にしないと相殺する事は出来ません。
判例として
家主は家賃という対価を得ているので、借主側の使用による住宅の損耗（汚れや傷）は前提にある。よって更なる修繕費の請求は出来ない。
※文章はこのままではありませんが内容はだけ見て下さい。
ではこれからどうすれば良いのか？
(1)退去はするが、最低限の費用（引越し費用や新たな賃貸を借りる費用）は請求する事。ただし、法外な費用の請求は無理。
(2)不動産業者に仲介費用を支払ったのだから、きっちりと仕事をさせる。門前払いなどと言い訳するのは業者として無責任。もっと厳しく働かせるべし！
(3)敷金から相殺される費用の内訳、理由、請求する根拠を仲介業者を通じて明確にさせる事。自分が正面に経たない。あくまで仲介業者を間に立てて物事を進める。
とにかくもっと不動産業者に責任を取らせましょう！当然プロですから何とかしてくると思います。また、違う不動産業者（力のありそうな）に相談してみるのも手法の一つです。
それでも膠着するようなら所在地都道府県にある住宅局に相談する事をお勧めします。

この回答への補足

turube555様

本当に、詳しいアドバイスありがとうございます。

契約は、1年以降は「一般借家契約」とありますので、「一般借家契約」であります。

また、名義に関してです。
「大屋自身の名義の家に、大屋自身が住むから、退去してほしい」といわれています。この場合でも、「　居住権　」は主張できるのでしょうか？それとも、退去を申し出る正当な理由になるのでしょうか？

補足日時：2007/06/10 17:13

No.2 回答者： kukineko 回答日時： 2007/06/10 11:14

１度でも更新した実績があればNO１さんのとおり退去時には正当事由が必要となりますが

残念ながら期間の定めのある契約で更新をしていない場合は契約期間満了で退去が必要となります。

敷引については、契約上記載されていても原状回復に必要な分のみ負担すれば残金の返却は認められます。
原状回復に必要な補修工事の詳細見積もりを取って大家さんと相談してください。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

見積もりをとって、交渉したいと思います。

お礼日時：2007/06/10 17:18

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2007/06/10 10:36

大家からの退去依頼は正当な理由が無ければ拒否できます。

６ヶ月以上前に言ったからといって賃貸契約を解除する権利はありません。
どうしても退去してもらいたければ敷金全額返還はもちろん、立退き料を支払うというのがふつうですが。

この回答への補足

ありがとうございます。
自分にはなかった新しい考え方です。

この「正当な理由」とはどのようなものですか？

私の場合、「（大屋さんの）家族をすませるから」という理由でした
この場合、どうなりますでしょうか？

補足日時：2007/06/10 10:55