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八方ふさがりで困っています。
亡くなった父親が住宅ローンの連帯保証人でしたが、その父親からローン返済中の住宅が建つ下の土地を相続しました。

父親が亡くなった際、ローンを借りてる銀行に知らせることも、
連帯保証人の変更手続きもしなかったのですが、
土地を相続したら、自動的にその土地を担保にして、新たに保証人は立てないものなのでしょうか?
連帯保証人も相続という形になり、法定相続人に引き継ぐわけではないのでしょうか?

当事者は相続の後、精神状態が不安定になり、現在返済が滞っています。
このままだと競売になってしまうのですが、
当事者の母親が返済を希望しています。

ローンを引き落とす口座がわかったのでひとまず現金を入れたところ、
銀行から母親に連絡が入り、大まかな金額を教えたのにかかわらず、
銀行側はあくまで債務者本人の意志を確認できなければ、
家族でも弁済はできないと言います。
なぜ保証人が外れたのかも説明してくれません。
印鑑証明を添付した同意書があればよいとも言われましたが、
当事者とは全く意志の疎通が出来ない状態です。

もとは連帯保証人を付けていたので、今から変更の申請してもだめでしょうか?
成人後見人しか手立てはないのでしょうか・・・?
アドバイスを頂ければと思います。お願いいたします。

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A 回答 (3件)

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。


公庫融資は、民間金融機関のプロパー住宅ローンとは性質を異なる点が多いのですが、私自身、公庫融資も担当しておりましたので、今でも多少のことは分かると思います。

ご質問文と、#1さまへのお礼の内容から判断させていただきます。

> 亡くなった父親が住宅ローンの連帯保証人でしたが、その父親からローン返済中の住宅が建つ下の土地を相続しました。
> 銀行が窓口となって住宅金融支援機構(公庫)から借りていました。
公庫融資の「主債務者」をAさんとします。
Aさんはお父さま名義の土地に「使用貸借」の形で住宅を建てたのだと思います。
そのため土地の所有者であるお父さまは、公庫融資の「連帯保証人」になったのでしょう。

お父さまが亡くなられて、その土地をAさんが100%相続された…ということではありませんか?
そうならば、公庫融資の窓口となっている銀行にその旨を申し出てください。
公庫融資の対象建物が建てられている土地について、相続があったことの手続きをすればそれで済みます。
もちろん、登記上の「相続登記」も必要ですよ。
公庫融資に限らず「使用貸借」の土地は、当初から抵当権が設定されています。
ですから、新たに担保に…ということはありません。
相続が完了していなければ「連帯保証人も相続という形になり、法定相続人に引き継ぐ」ということになりますが、その土地を主債務者であるAさんが相続により100%所有…となっていれば、それでOKです。

> 土地が共有名義ではなく、本人一人の名義で相続されたものならば、保証人制度を取らなくなるとのことでした。
この方の仰っている通りで、新たに連帯保証人を立てる必要はありません(公庫融資の場合は、物件の評価額は関係ありません)。
公庫融資の場合、Aさんのお父さまが「担保提供者」としての「連帯保証人」ならば、そうなります(別の意味での連帯保証人ならば、話は変わってきますが)。

> 当事者は相続の後、精神状態が不安定になり、現在返済が滞っています。
> 返済が滞納したので公庫に戻されたわけですが、戻す少し前に、銀行側は一度母親に本人と連絡はつくかどうかを電話したことで発覚しました。
「当事者」というのは、「主債務者」であるAさんのことでよろしいのでしょうか?
あと、ローンの返済には「滞納」という言葉を遣いません。
ローンは「返済」するものであり、「納付」するものではないので、「滞『納』」ではなく、「延滞」となります。
それと、「公庫に戻された」とはどういうことでしょうか?
「公庫住宅融資保証協会」による代位弁済が行われるまで、公庫融資の債券の管理は、引き続き窓口金融機関で行いますけれど…。
公庫(現・住宅金融支援機構)が相談に乗り出すことはありますが、公庫に「戻す」の意味が不明です。

確かに、「債務者の了解なし、利害関係のない第三者からの弁済を受けること」はできません。
お母さまは「利害関係のない第三者」になりますので、銀行が主張しているのはその点だと思います。
銀行が、「主債務者(Aさん)が、全く意志の疎通が出来ない状態」になってしまったことを知らなければ、返済口座に残高があればそれで済んでしまっていたのですが(#1さんの(3)~(5))、知ってしまったために話は複雑にならざるを得なかったんです。
Aさんの署名・捺印のある「委任状」や「同意書」(=Aさんの意志が確認できるもの)を添付することが無理ならば、成年後見制度に寄るしかないと思います。
Aさんに代わってそのお母さまが返済(これを「代位弁済」といいます)した場合、お母さまはAさんに対して「求償権」を持つことになりますので、それが、後日のトラブルの基になってしまうのですよ。
それを、法的に回避できる手段として、銀行はそのような態度を取らざるを得ないのです。
例え親子でも「本人」でない以上、仕方のないことなんですよ。

ただ、相談して、事情を説明していれば、すぐに「競売」とはならないと思います。
銀行も公庫も、お母さまから返済してもらえるのならば返済してもらった方が、実際には「楽」なんですけれどね。
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この回答へのお礼

相続は完了し、債務者本人Aが100%家の下の土地を相続しました。
相続登記として完了しています。亡父は「担保提供者」です。
やはりそのまま保証人は無くなるんですね。
最初の相談で銀行から「連帯保証人とは、何の根拠があって言うのですか?」と言われました。
法律に明るくない一般人に対し、そういった説明は一切してくれないものなんですか?
弁護士から保証人は無くならないはずだと助言いただいたので、「亡父が連帯保証人では?」と銀行に確認したまでで、
回答者様のように説明してくれれば納得しました。

「公庫に戻す」とは銀行側が使った言葉です。
銀行側は今後の相談を公庫としてくれという意味で使ったのかもしれません。
こちらはすでに保証協会が銀行側に代位弁済したのだと思い、
支払う対象が公庫になったものと判断し、公庫にいる各銀行担当者と交渉していたのです。
この担当者は銀行から派遣された人なんですか?

>銀行が、「主債務者(Aさん)が、全く意志の疎通が出来ない状態」
>になってしまったことを知らなければ、返済口座に残高があればそれ
>で済んでしまっていたのですが(#1さんの(3)~(5))、知ってしまったために話は複雑にならざるを得なかったんです。

本人Aが精神的に不安定と訴えたことが仇となったのですね。
成人後見人しか手段はないのかという相談に、
公庫は同意書を求めたのはそういう訳だったのですね。

こちらとしては、本人Aが現状を理解しないまま自宅を失うのはあんまりだと思い手を尽くしているのに、
個人情報保護法やら、求償権やらで阻まれて報われないなんて・・・
あげく銀行や弁護士には横柄な態度をとられ、自らの無知を責める日々です。

登記簿上で、本人Aが相続するはずの土地に、本人Aの実兄の住宅ローン(←本人Aとは同系列銀行の別会社の融資です)の抵当権が入ってしまいました。
実兄は仮換地によって、銀行側が番地を間違えて設定したと言い、銀行も間違いを認めました。
しかしこれも本人Aが銀行に出向かないと外れないそうです。
本人Aはその登記簿を見て以来、不安定になったのです。
これまで気づかないのもお恥ずかしい話ですが、
トラブルの元凶をつくったのは銀行なのに憤りを隠せません。

アドバイスありがとうございました。
大変参考になりました。
やはり成人後見人の手段を取ろうと思います。

お礼日時:2007/06/22 13:03

#2です。



> 法律に明るくない一般人に対し、そういった説明は一切してくれないものなんですか?
私の勤務先では「相手も理解していると思って説明を省略するな。自分たちは毎日同じような作業をしているから理解できているのであって、担当者以外はそうではない。殆どのお客さまは法律面についてはご理解いただいていないと思って説明するように。理解していないお客さまが悪いのではなく、理解していただけるような説明をしなかった金融機関の方が悪い。」と教えられました。
お客さまによっては、大変失礼な事になってしまうかもしれませんが、住宅ローンなんて一生に一回借りるかどうかのことだから、契約の内容を理解している人の方が少ない、と思って対応していました。
お客さまと自分の差は、経験値の差に因るものでしかありませんから。

ただ、金融機関の担当者は、相手(お客さま)も「理解している」ことを前提に話をすることもあるようですね。
時には「なんでこの程度のことも理解できないのだ。」とあからさまに見下すような態度に出る人もいるとか。
住宅ローンはお客さまと金融機関が長くお付き合いをする事になる「商品」です。
そのような態度に出る担当者やそのような担当者を配置している金融機関に、信頼を置けるでしょうか?
ですから、私は、このサイトで住宅ローンのお借り入れのアドヴァィスを差し上げる際にも、「できる限り店舗に出向いて、いろいろな質問をしてみてください。その担当者の態度や回答で、その金融機関のレベルも測ることができますから。」と申し上げたりしています。

> こちらはすでに保証協会が銀行側に代位弁済したのだと思い、支払う対象が公庫になったものと判断し、公庫にいる各銀行担当者と交渉していたのです。
> この担当者は銀行から派遣された人なんですか?
お借り入れの時期がいつかは分かりませんが、お借り入れの時期によっては、公庫住宅融資保証協会による保証が「要件」から外れた後かもしれません。
ですが、金融機関への弁済等は住宅金融支援機構が引き継いでいますので、仰るとおり、機構と話し合っていただけは大丈夫です。
機構の担当者は、金融機関から派遣されている訳ではありません。
機構の職員です。

銀行等の度重なるミスのせいでAさんが不安定になってしまわれたとのこと。
そのような事例がありますと、金融機関に対する信頼もどんどん失われていってしまいますね。
不祥事も後を絶たないし、情けない限りです。
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この回答へのお礼

愚痴になってしまったのに、相談に乗っていただいてありがとうございました。大変感謝しております。
銀行側からみれば、家族とはいえ、関係のない第三者が何人も押しかけてるのでうんざりしたのかもしれません。
今後もし住宅ローンを借りることがあれば回答者様のお言葉を教訓にしたいと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2007/06/25 09:49

起きている現象面を正確に理解した方が良さそうです。



(1)父親が負担していた連帯保証債務は、銀行の承諾の有無に関わらず相続人に法定相続割合に応じて相続されています。(可分債務の相続 ということで判例が蓄積)
(2)利害関係のない第三者は債務者の了解のない状態での債務返済はできません。(民法第474条2項)ですので、連帯保証人が返済できないという銀行の主張は間違いです。連帯保証人の包括承継人(法定相続人の一人)の立場で、延滞債務の返済を申し出れば拒否される理由は有りません。
(3)もっとも、債務者の意思に関わらず、預金口座への振込み入金は誰からでも可能ですので、債務者の預金口座へ入金することは誰にも制限できません。
(4)銀行は毎月毎に、債務者返済意思の有無を確認することを、返済指定預金口座への残高の有無だけで判断しています。
(5)ということで、返済口座に返済に見合うだけの預金残高があれば、債務者には返済意思があり、と銀行側は判断します。(と言うよりも機械任せで個別には何もしません)
(6)質問中にある「保証人が外れる」事実は有り得ません。
(7)担保に差し入れられている土地の相続人を確定させることが先決で、当事者間で土地相続が固まれば、当該承継人に連帯保証債務を集約する事は可能かと考えます。(土地建物の評価額がローン債務額を上回っていることが前提条件です)
(8)成年後見人は、債務者の権利保護のための制度であって、保証人側の法律行為は契約当事者(銀行と亡父の相続人全員)との間の契約上の問題です。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
銀行が窓口となって住宅金融支援機構(公庫)から借りていました。
返済が滞納したので公庫に戻されたわけですが、
戻す少し前に、銀行側は一度母親に本人と連絡はつくかどうかを電話したことで発覚しました。
こちらとしても、債務は相続されるという点で連帯保証人の権利を主張(普通はしたくないものなのに・・・)
しましたが、銀行側も、その後引き継いだ公庫からも保証人は外れたの一点張りです。
遺産分割協議書に織り込まれていなくても、発生するものですよね?
銀行に勤めていた人によれば、土地が共有名義ではなく、本人一人の名義で相続されたものならば、保証人制度を取らなくなるとのことでした。
土地家屋の評価額は調べていませんが、至急確認したいと思います。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2007/06/19 10:02

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