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農地転用を所有者(父)の代理で行おうと思います。
農業委員会に行く前に基礎的な部分を教えてください。

現在兼業農家で宅地と畑にはさまれた庭があります。
庭は倉庫や作業場、車庫が立っているため、固定資産税は宅地扱いで課税されていますが、登記は畑のままです。

この庭にある作業場の立て替えを考えているので、建築確認などを業者が取る前に農地転用をしなければならないと思っています。近隣で騒ぎそうな人も出てきています。

昔からとはいえ、現在違反行為となっていると思いますので、この機会に手続きをしたいと思いますが、専門家への依頼ではなく自分で手続きをしたいと考えています。

手続き上事前に用意したほうがよい書類、注意すべき点、手続きを円滑に行うために考える点など、教えてください。

よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

>線引き前かどうかは、調べ方がわかりませんでしたので



線引きとは、市街化と調整区域を決定した日、と言う意味で市町村の都市計画課でで確認できます。

この回答への補足

大変勉強になりました。

農業委員会に確認したところ、本来許可後に地目変更すべきだが、許可なしで地目変更登記の申請しても大丈夫のことでした。

ただその場合、法務局登記官から農業委員会へ現況確認の問合せが発生し、農業委員会が現況が非農地である回答をすれば問題ないそうです。便宜的に現況確認はしてもらい非農地であると判断できるとのことです。

まずは、地目変更し、都市計画などは追いかけて手続きしようと思います。

補足日時:2007/06/29 09:58
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この回答へのお礼

参考になりました。
ご回答ありがとうございました。
別の質問のほうも、よろしくお願いいたします。

お礼日時:2007/06/29 10:23

>居宅扱い部分は昭和36年、炊事場は昭和41年となっています。



私が以前質問した「線引き年月日」の回答を貰っていませんが、
推測で、線引き=市街化、調整決定前の建築物だと思われます。

この場合、農地転用は始末書つきの農地法4条許可で可能かと思われます。
農業委員会に確認してください。

>農業委員会へ問い合わせたら、地目変更は基本的に認めない、回復命令の可能性もある、現場確認も必要と言われ、建物の図面も必要だと言われてしまいました。

本音と建前です。

>作業場の建築を頼む業者と相談する必要がありそうです。

調整区域の「得意な」設計事務所を紹介してもらいましょう。

この回答への補足

>私が以前質問した「線引き年月日」の回答を貰っていませんが、
>推測で、線引き=市街化、調整決定前の建築物だと思われます。
>この場合、農地転用は始末書つきの農地法4条許可で可能かと思われます。
>農業委員会に確認してください。

線引き前かどうかは、調べ方がわかりませんでしたので、そのままにしていたら他のものと混同し、忘れていました。農業委員会で確認してみます。

>この場合、農地転用は始末書つきの農地法4条許可で可能かと思われます。
>農業委員会に確認してください。
>本音と建前です。

安心しました。確認してみます。
業者は結構アバウトですし、設計事務所は必要に応じて知り合いの行政書士経由で確認してみます。

別件での回答を含めて、ありがとうございます。

補足日時:2007/06/26 19:49
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>倉庫や車庫は炊事場と居宅扱いで課税されています。



これの建築年は?
課税証明でわかります。

この回答への補足

居宅扱い部分は昭和36年、炊事場は昭和41年となっています。

補足日時:2007/06/26 15:52
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調整区域として補足します。



>庭は倉庫や作業場、車庫が立っているため、固定資産税は宅地扱いで課税されていますが、登記は畑のまま

庭が畑で、
畑のうえに、作業所、車庫が建っている?
2棟の課税は?
課税されているなら建築年月日は、市街化区域決定前からの課税?
※市街化区域決定前=「線引き前」と言います。
線引き前から課税されているなら、
調整区域内の既存敷地の建て替えで確認申請が提出できます。
前回答の「農家住宅敷地増し」までの提出書類は必要ありません。
この回答どおりの状況であれば、最初に設計事務所に相談されたほうが良いでしょう。

この回答への補足

勘違いがあったようです。

作業場は課税されていませんでした。
農業委員会の資料には作業場としてリストに載っています。
倉庫や車庫は炊事場と居宅扱いで課税されています。

先ほど匿名で農業委員会へ問い合わせたら、地目変更は基本的に認めない、回復命令の可能性もある、現場確認も必要と言われ、建物の図面も必要だと言われてしまいました。

作業場の建築を頼む業者と相談する必要がありそうです。

補足日時:2007/06/20 15:22
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>この庭にある作業場の立て替えを考えているので、建築確認などを業者が取る前に農地転用をしなければならないと思っています。

近隣で騒ぎそうな人も出てきています。

農家のようですので、
市街化調整区域の「白地」として回答します。

確認申請の提出の方法論として、
都市計画法29条適用除外の「農家住宅敷地増し」です。
添付図書として
・建築理由書
・敷地選定理由書
・農家証明
・所有農地位置図
・土地登記簿謄本
が必要です。

また、実際建築サイドがどこまで建築敷地として認めてくれるか?
農業委員会より先に建築サイドの調整が必要です。

この回答への補足

書込みありがとうございます。

>市街化調整区域の「白地」として
何年か前に取得した資料ではそのようになっていたと思います。

>「農家住宅敷地増し」です。
>添付図書として
参考になりました。助かります。
税理士事務所での経験上、事務手続き的には何とかなりそうです。
これらの資料であれば、何とかなりそうです。

建築業者の意見を聞いたうえ、農業委員会へ相談してみます。

他に情報をお持ちでしたら、またお願いいたします。

補足日時:2007/06/19 20:14
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農業委員会に行けば必要な書類はそろいます。



農地転用は、農地の種類によって転用の難易度が異なるし、申請書に隣接関係者の同意が必要です。 ただし、その周り全てが自己所有・管理地であれば同意書が不要な場合もあるので農業委員会に相談してください。(転用が可能な地域であれば、現状のままでも申請できます)

ただし、市街化区域内農地の転用は、農業委員会への届け出のみなのでこれは簡単です。

>昔からとはいえ、現在違反行為となっていると思いますので・・・
農地に農業用倉庫や農機具置場などの農業用施設を建てる場合は、事前に届出だけで可能でした。(建てる場所によっては転用許可が必要な場合もあります。) 記録が残ってないこともあり古い物は問題にされません。
倉庫や作業場、車庫が農業施設であると申告している例は珍しくないですよ。 
 

この回答への補足

書込みありがとうございます。

>同意書が不要な場合もあるので
隣接地は親父名義の宅地と畑、第三者の宅地、道路です。
第三者も協力してくれそうなので安心しています。

>古い物は問題にされません
>農業施設であると申告している例は珍しくないですよ
安心しました。問題の土地の建物すべて未登記ですが、農業委員会や固定資産税などは農業施設になっていたと思います。

何か他の情報がありましたら、またお願いいたします。

補足日時:2007/06/19 20:08
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この回答へのお礼

参考になりました。
ご回答ありがとうございました。
またの機会がありましたら、よろしくお願いいたします。

お礼日時:2007/06/29 10:07

手続き的には当然


現況の違法建築物を壊して畑に戻す→農転→建築確認
ではないでしょうか?

この回答への補足

違法かの判断は出来ませんが、現況の建物は建築確認が義務でない時代の建物だと思います。

補足日時:2007/06/19 00:28
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この回答へのお礼

参考になりました。
ご回答ありがとうございました。
またの機会がありましたら、よろしくお願いいたします。

お礼日時:2007/06/29 10:06

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Q農地に小屋を建てたい

以前から所有している農地(地目:畑 面積:5畝強 現況:自家用の野菜畑)があります。そこに、5~10坪ぐらいの作業小屋を建てたいのですが、何らかの制約があるのでしょうか? 小屋は居住用ではなく、資材保管などの目的です。残りは依然、畑として耕作します。また、この畑の周囲は水田です。なお、我が家は農家ではないので、この土地は本登記できないとのことで、依然より仮登記の状況です。
特に知りたいことは、地目がこのままで、建造できるのか? できるとすれば法的な制約はあるのか? 許認可などの手順は? といったことです。

もちろん本格的に進める段階になれば、役所や建築業者との折衝や確認は想定しています。今の段階では、予備知識として知っておきたい といったところです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 ほとんどの建物の建築には、建築確認もしくは、建築許可が必要であることを念頭においてください。

 農地を売買するには、地元地方公共団体の農業委員会の許可が必要です。
 しかし、ながら、農地の譲渡の場合、農業委員会の許可を得るには、農家どおしの取引か、既成の農家から、一定の条件を具備した新規農家への譲渡になると思われます。

 そのため、一気に3反~5反の農地を取得して新規農家となることができない場合、譲受人としては、自分の所有権を保護(担保)するために所有権移転の仮登記を行うことになります。

 貴方の場合の、これに該当するので、所有権移転の仮登記でとどまっているものと想像されます。

 さらに、農地の形状を変える場合(農地から宅地)にする場合も、同じく農業委員会の許可が必要となります。

 もう一つ、その土地が、都市計画内の土地か否かの問題があります。
 土地計画が全くない土地の場合(市街化区域でも、市街化調整区域でもない場合)、一定の面積以内なら、農業委員会の許可は必要ですが、建築確認・許可は不要になります。

 土地計画があり、その土地が市街化調整区域であれば、農地を造成して宅地にする場合、「開発許可」が必要となります。同時に、農業委員会の許可も必要となります。さらに、建築許可が必要となります。

 都市計画があり、その土地が市街化区域であれば、農業委員会の許可と、建築確認が必要になります。

 つまり、地目「畑」のままでは、建物は、建てることができません。

 農業委員会への申請は、登記上の所有者であるはずです。
 農業委員会への農地転用許可申請の場合、その許可する区域を明確にするため、作業小屋を建築し、使用する土地の範囲を、分筆するように指導される可能性もあります。

 ほとんどの建物の建築には、建築確認もしくは、建築許可が必要であることを念頭においてください。

 農地を売買するには、地元地方公共団体の農業委員会の許可が必要です。
 しかし、ながら、農地の譲渡の場合、農業委員会の許可を得るには、農家どおしの取引か、既成の農家から、一定の条件を具備した新規農家への譲渡になると思われます。

 そのため、一気に3反~5反の農地を取得して新規農家となることができない場合、譲受人としては、自分の所有権を保護(担保)するために所有権移転の仮登記...続きを読む

Q現在農地である土地を宅地として購入したいのですが、教えてください。

現在農地である土地を宅地として購入したいのですが、教えてください。

本日不動産やさんで宅地を購入したいと物件を探してもらったのですが農地をすすめられました。そのあたりの土地はすべてが農地なのですが、ほとんどの世帯がご年配で管理に困るということでみなさん手放したいということだそうで、周り一体農振解除されているそうです。

薦められた土地は都市計画:未線引、用途地域:無指定の農地なのですが、これから農振解除を申請し、家が建てられるのは来年の今頃になるだろうといわれました。


以前に農地を宅地に転用する場合は何年かは農地のままでないといけないと聞いたのですが、どうなのでしょうか?!宅地に転用するためにかかる費用などあるのでしょうか?!
また農地を宅地に転用する際の注意事項があれば教えてください。

Aベストアンサー

>これから農振解除を申請し、家が建てられるのは来年の今頃になるだろうといわれました。

一般的に農振除外は年4回
農業委員会は月1回
よって、都市計画法の許可及び建築確認申請
まで含め1年(来年の今頃)は妥当な期間です。

>農地を宅地に転用する場合は何年かは農地のままでないといけないと聞いたのですが、どうなのでしょうか?!

取得した時の農地の農地法の許可要件により
あなたが言うように
農地取得(農地法3条取得)であれば
3年3作は原則転用不可

http://www.city.aki.kochi.jp/life/dtl.php?hdnKey=152
 このため、農地法第3条の許可による権利取得後3年を経過し、かつ3耕作以上「3年3作」の実績がない場合は、その土地の農地法第3条、4条、5条の許可がされません。


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