騒音による引越しの際の敷金と仲介手数料交渉について

騒音問題で悩み、引越しを考えています。同様の質問が過去にも多数あり参考になりましたが、自分の場合にもアドバイス頂きたく質問させて頂きました。
2007年3月に東京都北区へ引っ越してきました。住んでみてわかったのですが、目の前と隣のマンション（もちろんオーナーは自分のマンションとは別）にそれぞれチェーン店の焼肉屋としゃぶしゃぶ屋（二店は系列会社）があり、その屋上にある送風機の音が昼から23時もしくは夜中1時くらいまで年中無休で毎日ずっと稼動しているのです。商店街の真ん中だししょうがない、慣れるかなと思って、我慢して暮らしていましたが、慣れるどころか苦しくなる一方で、頭痛、肩こり、不眠などの症状が現れるようになってしまいました。その後いろいろ調べているうちにそれは低周波音被害ということがわかり、区役所に相談してみたところ、その業者に対応してくれて、静かにはなったのですが（それでもまだまだうるさいです）、相変わらず頭痛、肩こり、不眠などの症状は治りませんし、音が気になっていく一方です。無料で低周波音を測定してくれる団体があり、そこにお願いし測定した結果、やはり稼動しているときとしていないときには明らかに低周波音域の音量が違うので低周波音被害なことは間違いないのですが（もちろん稼動してないときはま全く症状なし）、測定や基準値にも国の明確な基準がないため、また個人差が激しいので、この数値を基にお店に改善を求めるのが難しいということもわかりました。一度低周波音被害にあうとそれを察知する感覚は鋭敏化する一方とのことなので、この苦しみから逃れるには引っ越すしかないとのこと結論になりました（騒音被害は慣れることが多いそうです。電車の音等）。

問題になってくるのは敷金と仲介手数料交渉ですが、家を借りる際の経緯が通常と違うので、送風機の説明義務はあるのかどうかを教えて頂きたいのです。今住んでいる物件はＡ不動産で契約をしたのですが、もともとはＢ不動産に行ったときに紹介された物件でした。Ｂ不動産に行って紹介を受け、Ｂ不動産立会いで部屋を見て気に入ったので、契約を夕方まで保留しました（Ａ不動産で保留してあった物件と再度比較しようと思ったのです。その時は午前中だったため音はなし。Ｂ不動産からは音に対する説明は一切なし）。やはりＢ不動産で紹介された物件の方がよかったので、先に近くにあったＡ不動産に保留していた物件を断りに行くと、うちでＢ不動産が紹介してくれた同じマンションを契約してくれたら家賃を安くするように大家と交渉しますと言われ、実際に月2000円と仲介手数料が半額になったので（Ｂ不動産は仲介手数料半額のため）、その場でＡ不動産と契約をし、その後でＢ不動産に断りをいれました。その際に部屋の周りに対する説明は一切ありませんでしたし、Ａ不動産とは部屋を見にいきませんでした。送風機の音はかなりで、友人を何人連れてきてもうるさいというくらいなので、素直にＢ不動産で契約したのならば説明しなかったのは問題だということができたのですが、この場合Ａ不動産には説明の義務はあったのでしょうか？それともＡ不動産はＢ不動産で周りの環境は説明を受けてきただろうから説明の必要はないのでしょうか？周りの環境以外の重要説明事項の説明は受けました。

そこで質問です。礼金は戻ってくる可能性がほぼないことは過去の質問で理解しています。敷金はクリーニング代を差し引いた金額が戻ってくると契約書にあり、解約は一ヶ月前に言えば他に違約金はかからないとあります。
(1)焼肉屋としゃぶしゃぶ屋ですが、関東ならどこにでもあるというくらいの大手のチェーン店です。個別の店では一応対応はしてくれていますが、不十分です。こういう場合チェーン店の本部にメール等で苦情を入れると改善されるということはあるでしょうか？個人の店よりは対応してくれそうなのですが・・・。
(2)上記にあるとおり、Ａ不動産には説明の義務はあるのでしょうか？ある場合は説明がなかったということで敷金（全額）と仲介手数料が返ってくる可能性がありますでしょうか？説明が必要ないのであれば敷金と仲介手数料が返ってくる交渉の余地はありませんか？
(3)最後にＡ不動産に交渉に行く前に相談しておくべきところは消費者センター（東京都北区の場合はどこに相談にすればいいのでしょう）だけでしょうか？宅建協会というところに相談してみたらと過去の質問にありましたが、そこにも相談所はあるのでしょうか？

大変長文になってしまいましたが、本当に毎日毎日苦しみながら暮らしています。最初からＢ不動産で契約したらよかったのですが、Ａ不動産の方が感じがよく熱心だったので複雑な経緯になってしまいました。引っ越したばかりでお金がなく大変困っています。どうか皆様お知恵をお貸し下さい。よろしくお願い致します。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/20 12:37

通常ですと、自己都合による退去扱いになると思います。

礼金はおっしゃるとおり無理でしょう。
敷金は特約とか過失によるものがなければ、ほとんど返ってくると思います（クリーニング代分は原則引かれるでしょう）。
以上の２点は大家さんの取り分ですね。仲介手数料は仲介業者の取り分です。

騒音施設については、重要事項説明として必ず説明しなければならないものにはなっていません。
そのため、業者が騒音という瑕疵に容易に知り得る状態にあったかどうかが問題になります。また、同様に借り手自身も容易に知り得る状態にあったかどうかも判断に影響します。借り手が容易にわかるようなものを見逃した場合は、借り手の過失責任もありますので。

まず、大家・仲介業者が知っていたことを証明できれば、返金を要求することは可能です（応じるかどうかは別です。応じなければ、訴訟などを得る必要があります）。

大家が知っていて仲介業者が知らなかった（大家が隠していた）場合、仲介業者の責任は低いので、手数料の返金は難しいと思います。

また、質問者も仲介業者も騒音についてはどちらも素人と思われますので、質問者が気づかなかったことは仲介業者も気づかないと思いますので、説明できなかったと言うことも考えられます。

ただし、過去においても同様にクレームなどが発生している物件については、説明をするべきと考えられます。

今までにそのようなクレームがあったかどうかを同じアパートの人に聞いてみてはいかがでしょうか？

過去にもそのようなトラブルがあった物件なら、返金を要求できるかもしれません。


＞焼き肉屋としゃぶしゃぶ屋ですが、関東ならどこにでもあるというくらいの大手のチェーン店です。個別の店では一応対応はしてくれていますが、不十分です。

実際問題発生した騒音について対策するのは困難です。特に低周波音については難しいです。対応してくれるだけ良心的な店舗のようですね。

相談先としては、消費者生活センター、仲介業者の所属する宅建協会など、後は役所の宅建を管理する部署です。
ただし、業法違反をしていても行政指導対象であって、民事問題の解決については直接的な解決にはなりません。役所の宅建担当部署は話がこじれてからでよいと思います。

No.1 回答者： yanemoto 回答日時： 2007/06/20 07:59

入居して3カ月程ですので、敷金はほとんど返金になると考えます。

騒音の問題は、個人差あり難しい点があると思います。
他の同じマンションに住む住人の方は、どうなのですかね？
あなたと同じような苦情があるなら、業者も説明あるでしょう。
騒音のことを、業者が知っていて告げなかったのであれば、説明義務に
反するでしょうが、知らなかった場合仲介手数料までの返還は、
難しいでしょう。