ローン、土地、住宅の名義変更について

Question

以前、質問をさせて頂いたのですが使い方がよくわからず質問が途中になったため、申し訳ありませんが、再度、記載させていただきます。

夫が転職直後でローンの審査が通らなかったため、私の名義で土地・住宅を購入して現在、銀行ローンを支払い中です。でも今度、夫と離婚をすることになりました。

次の三つのケースで相談させてください。
（１）夫側に全ての名義変更をする場合。
（２）旧姓に名義変更する場合。
（３）再婚相手に名義変更する場合。
なお、土地・住宅自体の購入金額は2,700万程です。（利息は別）
抵当権に関しては、たぶん購入物件の土地と住宅をあてていると思います。

（１）夫側に全ての名義変更をする場合。
　　住宅ローンに関しては、以前ご返答して頂いたときは、結婚したままでは切替が難しいとのことでしたが、離婚後にローン残高分の住宅ローンを組んで名義変更すれば可能と考えればよいでしょうか？また、土地・住宅の名義変更に関しては可能でしょうか？

（２）旧姓に名義変更する場合。
　　特に何も問題なく可能とのご返答でしたが、現在、仕事をしていないのですが大丈夫でしょうか？（支払いについてではなく、名義変更についてです）
　　ちなみに離婚したら名義は旧姓に戻す必要があるのでしょうか？

（３）再婚相手に名義変更する場合。
　　以前、次のようなご返答を頂きました。『再婚してローン名義を他人（新しい結婚相手も含めて）に変えることは可能ですが複雑で難しいです。土地と住宅の名義変更をする時点で贈与となりますので、贈与税がかかります。また住宅ローンの条件を結婚相手が満たさなくてはなりません。手続きも煩雑ですし諸手続きにもいちいち費用がかかりますので金融機関に相談することです。』
　結婚相手に結婚前に売却するのと、この返答はまた別でしょうか？もし、別であれば売却の場合は、手続きや費用などは、どのように考えればよいでしょうか。

walkingdic · Accepted Answer

>（１）夫側に全ての名義変更をする場合。
>離婚後にローン残高分の住宅ローンを組んで名義変更すれば可能
離婚前でも後でも可能です。
ただ離婚後だと新しく組んだローンは住宅ローン減税の対象になり得ます。

>また、土地・住宅の名義変更に関しては可能でしょうか？
当然にしてローンを組むときに名義変更は必要です。特に建物に関しては名義変更しなければローンは組めません。

なお、土地・家屋の価値とローン金額とに乖離がある場合には、その分は財産分与と考えられます。
土地・家屋を手放す側には譲渡所得課税の話があるので、税務署に確認下さい。

>（２）旧姓に名義変更する場合。
>特に何も問題なく可能とのご返答でしたが、現在、仕事をしていないのですが大丈夫でしょうか？

「旧姓に名義変更」とありますけど、厳密に言うとそういう手続きがあるわけではありません。離婚して旧姓に戻ったら氏名が変わったので氏名の変更が必要というだけです。
名義変更とは通常いいません。単に氏名の変更です。

>ちなみに離婚したら名義は旧姓に戻す必要があるのでしょうか？
離婚時にご質問者が旧姓に戻るかどうかという話でしょうか？
それはどちらでもお好きなようにしてください。

氏名が変わったときには登記の氏名と異なることとなるので、氏名変更をします。
自分でも手続きは可能です。

>（３）再婚相手に名義変更する場合。
再婚することが問題なのではないです。それは一切関係ありません。
再婚相手に土地・家屋を単に売却すればよいのです。ただそのときの売却価格は相場金額にしなければ贈与となります。たとえば土地・家屋の相場価格が２０００万、ローン残債が１０００万とすれば、再婚相手が１０００万のローンを組んだだけで、差額１０００万をご質問者に支払わなければ、ご質問者から再婚相手に１０００万の贈与があったと見なされます。
再婚相手が更に現金１０００万を渡せば贈与にはなりません。

これは売却相手か再婚相手であろうが全くの第三者であろうが同じことです。

相場価格は税務署に贈与とならない金額はいくらになるのか聞けば教えてくれます。

tarotaro001 · Answer

#1です。

＞（３）再婚相手に名義変更する場合。
ですが、再婚相手にローンを組んでもらうということですね。
ちょっと勘違いして回答してしまいました。

これは、できるかどうかは銀行次第だと思いますので、銀行に相談されることをお勧めします。

多分無理なような気もします。
銀行が首を縦に振らない。。。と思います。
もし、あなたが無職になって、再婚相手にローンを組み替えてもらいたいとしても、銀行側は、住宅ローンはそのままでご夫婦で返済していってくださいといいそうな気がします。

一度、司法書士に相談されることをお勧めします。

tarotaro001 · Answer

＞（１）夫側に全ての名義変更をする場合。
基本は、他人に売却するのと一緒です。
離婚相手にローンを組んでもらい買い取ってもらって、名義変更して、あなたは残りのローンを返済してください。
ただ、ローン残より、銀行の評価額は低いと思いますので、清算してもあなたは赤字になる可能性もありますので気をつけてください。


＞（２）旧姓に名義変更する場合。
名義変更は無職であろうが、関係ありません。
司法書士への報酬だけでしょう。


＞（３）再婚相手に名義変更する場合。
抵当権が残っていますので、名義変更は無理と思ってください。
たとえ名義変更できても膨大な贈与税が発生します。
でも、別に再婚相手に名義を変更しなくてもいいのでは？と思いますが。。。
ローンをそのままにしておき、夫婦で返済していけばいいだけだと思います。

ローン、土地、住宅の名義変更について

>（１）夫側に全ての名義変更をする場合。

#1です。

＞（１）夫側に全ての名義変更をする場合。

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