No.2ベストアンサー
- 回答日時:
これは前に同じことを知りたくてここで質問しました。
その回答です。私も参考になったので、
買条件(金額等)で合意したら、仮契約書に署名捺印。この時、第三者に立
ち会ってもらって印鑑をもらえばbetter。(契約書の用紙は、市販のものがある。
文房具店で売っている。)
2. 司法書士に日時をお願いして、事務所で買主と落ち合い、正式な契約書に署
名捺印。代金を受け取り、買主に領収書を渡す。司法書士にかかる費用は、別約
がない限り、買主の負担。
以上ですが、よく知っている相手が買主の場合、1.は省略しても可。ただし司法
書士事務所で、現金を前にしてゴネられる可能性もあるので、状況や相手次第で
判断して下さい。
土地の固定資産税をどちらがいつまで負担するか、などの細目もあるので、司法
書士をたてておいたほうが安心かも。
No.6
- 回答日時:
>不動産屋等を通さず直接取引をするのは危険でしょうか?
買主の危険度は高いですが、売主の危険度は低いでしょう。
>あとあとトラブルとかあったりするでしょうか?
不動産業者を入れる必要は無いですが、司法書士さんを入れる、依頼することは必須と私は思います。近所の司法書士さん、2,3軒電話帳で調べて電話し、実際に面談したりして業務知識が豊富で、親身になって対応してくれそうな一番信頼できる司法書士さんを決めると良いです。
司法書士さんが教えてくれると思いますが、ポイントとしては以下の点に注意することでしょう。
1.土地の面積の表現方法
登記簿面積での取引が普通でしょうが、実測したら違っていたらどうする?というようなトラブルは有りえるでしょう。私道がある場合の扱いなども契約上、どう表現するか?など専門家のアドバイス得てください
最近は不動産業者さんは隣地所有者と土地境界確認書を交わした上、売買取引を行っています。ここまでやる必要があるか、費用はどのくらいでどのように分担すべきか、良く司法書士さんに聞いて見てください。
2.代金の支払い方法と登記の時期
代金の全額受領した日以降、登記名義変更でないと危険でしょう。相手が何を言ってきてもどのような事情があろうとも、代金が受領されないのに登記済み権利証を相手に渡したり登記名義の書き換えたりすることには、絶対応じるべきでないでしょう。
3.代金の支払い方法
私は不動産業者の仲介で不動産買った経験が何度かありますが、売主さんの中には、契約締結日に代金は現金持参払い(この条件には驚きました!銀行振り込みNoです。しかし双方にとって合理性は確かにあります)、司法書士、不動産業者、売主、買主である私、の4者一同に会して、現金を机に積んで売主に渡し、司法書士に双方白紙委任状出して、その上で印鑑証明を双方提出して、契約書に双方調印・・・みたいな、ここまでやるかというような売主さんもいましたよ。
売主の立場では、契約日前日に銀行振り込み完了を見届けた上、契約調印にするか、それとも契約日に代金の何割かの手付金を小切手で払ってもらい、買主が契約解除の場合には全額没収、売主が解除の時には全額返却としておいて契約を成立させ、残額振り込んだ日に司法書士を入れて登記申請書類に双方調印、みたいな方法があるでしょう。何千万の現金を扱うのは別のリスクがありますから、よく司法書士さんに相談してみてください
No.5
- 回答日時:
>不動産屋等を通さず直接取引をするのは危険でしょうか?
当事者双方で、土地の面積(区画)・付随物(塀・樹木など)・抵当権など権利関係の有無・坪単価・総価格・支払方法が正しく決まっている場合は、問題ありません。
ただし、正式な「不動産売買契約書」を作成して下さい。
書式は、図書館・本屋で参考本がありますし、インターネットからもダウンロード可能です。
簡単なワープロが出来れば、自分で作成する方が簡単です。
>あとあとトラブルとかあったりするでしょうか?
既に「借地人が建物を建てて住んでいる」との事ですから、当事者間での問題は発生しないと思います。
が、念の為に「不動産売買契約書を公証証書化」しておきましよう。
公正証書にしておけば、契約が成立したという強い証拠力を得られますし、公正証書の日付には確定日付(確かに、その日に作成されたということ)としても効力があります。
公正証書は、不動産売買契約書原本が公証役場に保存されので、不動産売買契約書を紛失した場合でも(後日)謄本の交付を受ける事ができます。
後々問題が発生しても、この不動産売買契約書記述内容が法的根拠を持ちますから、争いがあっても(裁判でも)確実な判断が出来ます。
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