農地転用 調整区域に家を建てたい

このたび、家を新築することになりました。
まったくの素人で簡単に考えておりましたが、先日建築士の所を訪れ
新築する予定の土地が載っている地図を見ていたところ
[調整区域]と書いてありました。
建築士さんも「あちゃぁ」という感じでしたが
「おそらく大丈夫でしょう」とおっしゃっていました。
・・・が不安です。
農地転用など、手続きに関することは出来るだけ自分達で行うつもりだったのですが、難しいでしょうか??

今わかってる事の詳細を記載しておきます。
・土地の名義は主人の祖父（現在畑）
・面積１２９坪
・土地名義は祖父のままで、建物名義は主人の予定
・主人は長男である（弟が一人います）
・主人の実家（本家）予定地ともに先祖代々の古い物件で軽く７～８０　年は経っていると思います
・予定地の道を挟んだ向かい側に４～５軒の家がすでに建っています

今はこのくらいの事しかわかっていませんが、何かアドバイスがありましたらよろしくお願いします。
補足ですが、129坪ある土地のうち、一部を宅地にし
残った部分は畑として生かすことは可能でしょうか？？
そちらも合わせてよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/06/29 15:22

＞大変残念なことに、農振農用地でした。

。。

残念と言うより、年4回の除外申請に向けて作業をする、
と言うだけの事。
締め切りに乗り遅れると3ヶ月先になります。

＞まだ結婚前の主人の弟がいる事に加え、寝たきりのおばあさん、その世話をするおじいさんがいまして、とてもチビ2人連れての同居は厳しいという理由で、別地に家を建てる事になりました。

立派な理由です。

＞開発の申請や農転の申請は、友人の司法書士にお願いすることになりました。
ちょっと残念ですがやはり、私がやるのは難しいと思いまして・・・

正解です。

この回答へのお礼

何度もありがとうございます!!
友人に聞いてみたところ、こちらの地域では年4回もチャンスがないそうで、年2回だそうです・・
その2回が6月と12月だそうで、6月はアウト。
早くても12月になってしまいました。

＞立派な理由です。

良かったです。
もしかすると、私たちのわがままな理由ではないかと心配でした。

友人の司法書士いわく、さまざまな理由をつけてクリアーしていけば大丈夫だと言っていたのですが、何せ私は素人ですし、一生に一回あるかないかの事なので、ちんぷんかんぷんです。
やっぱり、プロに任せるべきですよね(^^;

ありがとうございました!!

お礼日時：2007/07/01 12:14

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/06/27 11:55

＞農地転用　調整区域に家を建てたい

祖父（土地所有者）－父－主人（建築主）
であれば、「孫分家」です。
農家の二・三男が分家する場合の住宅等
↑
分家の名称ですが、時代の流れで孫分家でもＯＫです。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

＞・土地の名義は主人の祖父（現在畑）

農地法5条許可が必要です。

＞・面積１２９坪

425m2はうちの県基準は500m2以下なので分筆不要でこのままでＯＫ

＞・主人は長男である（弟が一人います）

長男分家でもＯＫです。

＞・主人の実家（本家）予定地ともに先祖代々の古い物件で軽く７～８０年は経っていると思います

先祖代々の土地ですね。
線引き年月日（市街化、調整の決定年月日）は市町村の都市計画課で確認できます。
本家が70年継続所有であれば、分家の一般でＯＫです。

＞・予定地の道を挟んだ向かい側に４～５軒の家がすでに建っています

向かい側も調整区域であれば農転も可能かと思われます。


＞今はこのくらいの事しかわかっていませんが、

大事なことは、
住宅を必要とする理由が記載されていません。
また、建築予定地の畑は農振農用地であるかどうか、
この2点を補足してください。

＞補足ですが、129坪ある土地のうち、一部を宅地にし残った部分は畑として生かすことは可能でしょうか？？

分筆線を入れることで可能です。
宅地内で建蔽率、容積率を算出しますが、
許可面積上限で分家許可面積とするのが一般的です。

＞建築士さんも「あちゃぁ」という感じでしたが「おそらく大丈夫でしょう」とおっしゃっていました。

設計事務所も星の数ほどあります。
餅は餅屋、都計法の得意なとこに相談しましょう。

また、最終的にはあなたの県基準と比較してください。
開発審査会基準の10号ロですので、県によって違います。
補足をまってます。

この回答への補足

大変残念なことに、農振農用地でした。。。
宅地を必要とする理由としては、主人の家（本家）には
まだ結婚前の主人の弟がいる事に加え、寝たきりのおばあさん、その世話をするおじいさんがいまして、とてもチビ2人連れての同居は厳しいという理由で、別地に家を建てる事になりました。
家を建てる時期としては、上の子の小学校入学を目処にと考えています。
ちなみに、今幼稚園年中ですので再来年度が入学となります。

↑こんなの理由にならない程度の問題でしょうか(^^;

開発の申請や農転の申請は、友人の司法書士にお願いすることになりました。
ちょっと残念ですがやはり、私がやるのは難しいと思いまして・・・

補足日時：2007/06/29 13:04

No.3 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/06/27 09:42

現在の都市計画法の考え方では、長男は「母屋の建て替えや増築」等なら認められますがそのほかでは「既存集落内」などの特別条件か、市街化区域から近くてある一定の要件を満たさないと建てられる可能性があるかどうかというところです。

これは行政によって条例などがあり地域で差があることなの一般的な回答は出来ません。要件があれば建てられますし、なければ建てられません。市街化調整ならその許可申請に期間がかかる事と費用がかかるという事が注意点でしょうか。

土地の境界にや道路の接道に特に問題がなければ農地転用もそんなに大変ではないでしょうが、平行して（というか先に農地転用ですが多少平行できる）都市計画法の申請もあるのならスムーズに行わないと遅れるばかりということもたたあります。分筆するのにプロが必要なのだからやってもらった方が5～10万の事ですし早いと思います。

No.2 回答者： pasocom 回答日時： 2007/06/27 08:54

「市街化調整区域」では原則として「開発行為＝建築行為」ができません。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E8%A1%97% …

しかし、「開発許可が不要な開発行為」つまり、市街化調整区域内でも建築できる例外が規定されています。
その中に「農林漁業を営む者の住居を建築するための開発行為」というのがあるのです。
つまり、農家の自宅なら建築可能ということです。（ただのサラリーマンの自宅ではダメでです）
くわしくは、設計士が調査・手続きできるはずですので、ご相談の上建築をして下さい。

No.1 回答者： ryuujiok2205 回答日時： 2007/06/27 08:16

自宅なら大丈夫ですよ。