住宅ローン長期固定金利について

頭金０円で２０００万円の中古物件を検討中です。主人の年収は５５０万程度で、勤続１２年目です。住宅ローンの金利についてまったく知識がなかったのですが、不動産屋さんがしきりに３年固定を薦めるので、少し不信に思い、金利について自分なりに調べた結果、超長期固定３５年で借りたいなと思っています。フラット３５では借りられないため、民間の銀行を調べてみました。新生銀行や三井住友銀行の金利が安いようですが、審査が厳しいという話を聞きました。頭金０円で固定３５年
というのは審査が通らない場合が多いのでしょうか？？金利の上昇が怖いので、なるべく長期固定型がよいのですが、何かお勧めはありますか
？金利について勉強し始めたばかりなので、分かりにくい質問だったらすみません。住宅ローンについて詳しい方がいましたら、アドバイスお願いします。

No.4 回答者： shambala 回答日時： 2007/07/03 16:21

頭金が０円であっても年収から見ての融資額が４倍未満なので特に問題ないかと思いますよ。

勤続年数も長いですし。
ただ中古物件という事で物件の資産価値がどう判断されるかという問題はあります。
ですから２０００万で融資をお願いしても１８００万という減額融資の場合もあります。物件が築浅だと建物の価値があるので満額の融資でも大丈夫だったりしますが古いものだと建物の価値がなく土地の価値だけという事から減額融資となる場合がようです。
他にローンや事故がなければ大丈夫だと思いますよ。
金利の上昇が怖いということですので全期間固定にするのがベストとは思いますがもしあなたの優遇金利が全期間１％以上で定期的にまとまった繰り上げ返済をしていくというのなら結果的に短期固定物は決して悪いものではありませんよ。私はこの方法です。そういったこともあるので短期固定を勧めているのかもしれません。また中古という事から不動産の提携先のほうが融通が利き満額融資が可能なのかもしれません。
憶測に過ぎませんが・・・。
あと頭金は０円であっても諸費用に２００万円ぐらい必要です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。みなさんから、いろいろ教えて頂きとても勉強になりました。いろいろな選択肢があるのですね。ありがとうございます。

お礼日時：2007/07/03 22:04

No.3 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/07/03 10:24

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もある者です。

> 不動産屋さんがしきりに３年固定を薦めるので
金利が低いという点では、現在は「変動金利型」が一番低いはずですので、「一昔前の住宅ローン知識しか持ち合わせていない不動産屋さん」か、不動産屋さんが提携している金融機関との「提携住宅ローン」を利用するパターンではないかと思います。
「提携住宅ローン」は、特約によって一定期間金利を固定する…という「固定金利選択型」しか扱っていないことが多く、その中では固定期間の短い「３年固定」が一番金利が低いので、「金利が低い＝毎月の返済額が低い＝返済負担率が低くなるので住宅ローン審査に通りやすくなる」ということから、薦めることが多いのだと思います。

頭金0円は住宅ローン審査に通らないことが多い…ということはありませんが、金融機関によっては100％融資には対応していないところもあります。
特に中古物件の場合は、金融機関ごとに物件の「担保評価額」を算出しますので、それによっては、売買価格100％を借りられない事もあります。
また、住宅ローンを利用して中古住宅を購入しようという場合には、頭金0円ではなく自己資金0円ですと、審査の面では厳しいかもしれません。
自己資金0円ということは、住宅購入に関する諸費用や住宅ローン借り入れにかかる諸費用も借りることになり、その分借入額が増えますので審査に影響します。

> 金利の上昇が怖いので、なるべく長期固定型がよい
とのことでしたら、ご自身でお調べになったとおり「固定金利型（＝返済期間の全期間の金利を当初契約で決めた金利とするパターン）」がよろしいかと思います。
「繰上返済をする予定は殆どない。」「長期的に資金計画を考えたいので、住宅ローンの返済額は確定させたい。」「最初から高い金利で契約しても、それ以上返済額が１円も上がって欲しくない。」という事でしたら、本当に「固定金利型」をお勧めします。

ですが、ご家族の状況によっては「変動金利型」や「固定金利選択型」を敢えてお勧めする事もあります。
特にこれといった条件がなければ、一番のお勧めは「固定金利選択型・固定金利期間10年」なんですけれどね。
現在の金利情勢と住宅ローン情勢から考えて、これが一番「お得感」が高いんです。

さて、＃２さんがご紹介のフラット35ですが、フラット35は買取型でも保証型でも、住宅がフラット35の要件に適合しなければ利用する事ができません。
まず、物件が「フラット35適合住宅」かどうかを調べる必要があります。
また、フラット35（保証型）のうち、100％融資に対応しているものは三菱東京ＵＦＪ銀行でしか取り扱っていませんし、さらに、取扱エリアも全国ではありません。
この点も注意が必要かと思います。

フラット35の審査基準で考えていきますと…。
年収550万円とのことですから、これを12で割って「基準月収」を算出しますと458,333万円。
2,000万円をフラット35（保証型）、25年返済で借りたとして（勤続12年目とありましたので、勝手に借り入れ時年齢を35歳とし、現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済…と設定しました）、６月の適用金利は3.19％ですから、毎月の返済額は96,831円（フラット35は、例え実際の借り入れがボーナス併用であっても、ボーナス返済なしとした場合で審査されます）。
年間返済額は1,161,972円。
これを年収で割って「返済負担率」を算出すると、21.1％で基準クリア（他の借り入れについての返済を加えた総返済負担率は、年収550万円ならば35％以下でＯＫになります）。
毎月の返済額の４倍＜基準月収ですから、96,831円×４＝387,324円で、これもクリアですね。
返済については問題ないでしょう。

ただ、フラット35に付帯している「団体信用生命保険」は、ごく普通の団体信用生命保険で、ほとんど「債務者の死亡時」にしか弁済がされないと思っていただいた方がいいです。
民間金融機関では、「特定疾病保障付き」とか「○大疾病保障付き」といった商品が開発され、ガン、脳卒中などと「診断されれば」住宅ローンの残債が弁済されるようになっています。
ごく普通の団体信用生命保険の場合は、特定の疾病になって医療費の負担が増大しても（ましてや仕事ができなくなって収入がなくなったとしても）、住宅ローンの返済は続けなければなりません。
こういった点にも目を向けられてはいかがでしょう。
尤も、既に何らかの病気をお持ちの場合は、民間金融機関の住宅ローンを借りる事は殆ど不可能に近いので（「団信に加入できる事」を融資の条件にしているところが多いので）、フラット35に頼らざるを得なかったりするんですけれどね。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございました。とてもよく分かり、勉強になりました。団体信用保険にも民間金融機関では、いろいろな商品があるのですね。いろいろな知識が増えてくると、ますます迷ってしまいますが、住宅ローンは重要なことなので、慎重に選択したいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/03 15:39

No.2 回答者： hsci0830 回答日時： 2007/07/02 13:14

不動産会社でローンの相談をしている者です。

フラット３５（買取型）は１００％借りれませんが、
三菱東京ＵＦＪ銀行が最近始めた「フラット３５（保証型）」でしたら１００％いけますよ。
しかも、保証料も不要で、手数料も安いのでお奨めではあるかと思います。

三井住友も顧客の属性によって審査の厳しさは変わります。
ですが、勤続１２年との事ですし、５５０万円の収入がおありですので、
計算上は２５年でも３５年でも問題ないかと思います。
もちろん、既存のお借入等無しとの前提ですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
フラット３５（保証型）というものもあるのですね。
さっそく調べてみます。専門家の方から回答いただき、為になりました。

お礼日時：2007/07/02 13:32

No.1 回答者： kadakun1 回答日時： 2007/07/02 11:52

頭金０円で固定３５年というのは審査が通らない場合が多いのでしょうか？？

そんな事はないと思います。
ただ、頭金が０でも諸経費がかかりますのでその分は必要です。
年収５５０万で２千万円の借入れなら、決して無理ではないと思います。
３年固定を勧めるのは、その方が金利が安いからでは？
今後、金利が上がる傾向にあるので、超長期固定はお勧めですね。

私も三井住友ですが、団信が通れば問題ないでしょう。それほど厳しいとも思えませんでしたよ。
もちろん他社の借入れ（車のローンとかも）がなく、ブラックにも載ってないのは当然ですがね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。住宅ローンについてまったく知識がなかったので、変に考えすぎて不安になっていたので、回答いただいて少し安心しました。ありがとうございます。

お礼日時：2007/07/02 12:42