地上権を相続しますが契約書が有りません

４８年前に夫の祖母が所有権登記をした家屋を２０年前に夫が生前贈与を受けました。今年夫が亡くなった為私が相続することになりました。亡き祖母、亡き夫からは借地権ではなく地上権である旨聞かされております。が、契約書が有りません。これまで地代を滞納したことはなく、地代を上げる際も、夫が家屋の生前贈与を受けた際も、その後改築する際も、またその家屋を他人に賃貸する際も、全て地主とは電話で話がまとまっており何らトラブルになったことは有りません。地代を上げるよう要求が有ったのはバブルのころ土地値が上がった時だけで、こちらも先方の要求を飲み、ずっとその値の地代を払っております。私が相続するにあたってもクレームが出ることは無いと思います。ただ、契約書が有りませんので本当に地上権なのかそれとも借地権なのか？よく分からないことが気になります。それと、契約書が無いためこれまで電話だけで色々な変更が可能だったのだと思いますが、今後改めて契約書を作成したほうがいいのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/07/07 19:54

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

＞今後改めて契約書を作成したほうがいいのでしょうか？

　当然です。

　本件の場合、所有権者側が生きていらっしゃるので問題は起きていないようですが、所有権者側で相続がおきると、トラブルになります。

　相続人としては、本当に何も聞いていないのかもしれないし、「完全無欠、無制約の所有権を相続した」と言いたいのですから、「聞いていなかったことにしよう」と思っても不思議ではありません。

　で契約書ですが、所有権でさえ、売買契約書がなければ「おまえに売った覚えはない」「貴方の親に売ったという話は父から聞いていない」「父が売ったと証明してくれ」と言えるのですから、地上権だって同じ事です。

　地上権を取得した、してない、の水掛け論に終わりたくなければ契約書を作るべきです。

　登記は、日本の制度では、「公信力」がありません。登記簿に、「地上権者　○○」と記載されていても、○○さんが地上権者と公認されたわけではない、というわけです。

　所有権でさえ、「いつの間にか書類が偽造されて移転登記されていた」ということも実際にあるのですから、地上権も同じです。

　「いや、偽造したのではない。地上権を買ったのだ、本当の登記だ」といういきさつは、質問者さんのお祖母さんや旦那さんなら、説得力ある説明できたかもしれませんが、おそらく質問者さんには無理でしょう？ 結果として「ウソだ」と思われるかもしれません。

　いまさら契約書を作ってくれと言いにくいかも知れませんし、言いに行くと寝た子を起こすことになるかもしれませんが、未来に起きる大きなトラブルの種を取り去るために、今、なんとかなさるべきでしょうね。

この回答へのお礼

お答えいただき有り難うございます。

確かに先方に相続が発生したときのことを考えると、契約書は必須ですね。時期を見て早い目に契約書作成をお願いすることにします。

有り難うございました。

お礼日時：2007/07/07 22:05

No.6 回答者： usokoku 回答日時： 2007/07/08 17:59

＞も地上権が成立する場合ということがあるのですか？

＞例えばどのような場合に成立するのでしょうか？
旧法での契約

この回答へのお礼

何度もお答えいただき有り難うございます。
確かにうちの場合も旧法での契約です。
ですが改めて契約書を作成するときに地上権を主張できるかどうか・・・。気になりますが・・・・。
でも本当に何度も有り難うございました。

お礼日時：2007/07/08 22:44

No.4 回答者： usokoku 回答日時： 2007/07/07 17:16

＞４８年前に夫の祖母が所有権登記を

古い契約の場合に、賃借ではなく地上権で契約することがありました。
同時期、私の父が「家を建てて住んでくれたらば地代はいらない」と紹介を受けた都内某所の契約も地上権です。
ただ、「登記」しなくても地上権は存在するので、登記簿に書いてなくても地上権が成立する場合があります。
ただし登記されていれば地上権が存在します。

地上権を主張する借主と賃借権を主張する地主との争いが絶えないので、かなり前に建物の場合には賃借権を前提とするように法改正がなされました。
民法の地上権(たしか360か390かのあたり)を読みなおしてください。

この回答への補足

お答え頂き有り難うございます。

地上権が登記されているかどうか、今は他府県に住んでおりますので
確認に行くのは少し先になると思います。

登記しなくても地上権が成立する場合ということがあるのですか？
例えばどのような場合に成立するのでしょうか？
教えて頂ければ助かります。ご面倒かもしれませんがお願い致します。

補足日時：2007/07/07 22:09

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2007/07/06 21:43

地上権というのは、「物権」ですので登記簿で確認すればその旨の登記があります。

契約書・地主に対する電話承諾云々が介在する余地が有りません。

今一度その点をご理解されるべきです。

登記簿記載を確認の上で再度質問して下さい。

この回答へのお礼

お答え頂き有り難うございます。

登記簿を確認してみることにします。
有り難うございました。

お礼日時：2007/07/07 22:17

No.2 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/07/06 21:32

まずは、その土地の登記簿でも調べたらどうでしょうか。

また、一度は相手の家に伺って、その土地の地上権を相続した旨を話し、今後契約書を作ったほうがよいか相談されたらどうでしょうか。
今まで、おばあさん、孫と相続してきても地主とは阿吽の呼吸だったと思いますが、あまり付き合いもない人に相続されているわけですから、地主としては実際に伺って話されたほうが安心できますし、あなたと地主の今後のことを考えてもよいと思います。

この回答へのお礼

お答え頂き有り難うございます。

登記簿の閲覧をしてみます。
地主さんとも契約書作成について相談してみます。
fulic-1990さんにもご指摘いただいたように、先方に相続が発生したときに困ることが起きるかもしれませんし。
その家には私も１０年間住んでいたことが有り、当時は毎月地主の奥様が地代の集金に来られていて私とも顔見知りですが、その後は私どもが他府県に転居したため電話と年賀状だけのお付き合いとなり、地代も銀行振込で済ませております。
実は２度ほど土地を売ってほしいとお願いしたことも有りましたが、
その辺り一帯の地主なので、我が家にだけ売却すると土地が虫食い状態になるから困るとのことで断られました。

でも今回の相続を機に地主さんに改めてご挨拶に伺うことにします。

有り難うございました。

お礼日時：2007/07/07 22:35

No.1 回答者： chirukura 回答日時： 2007/07/06 21:26

・更新などは何年ごとに、どんな形でされているのでしょうか？

登記に地上権が設定されている場合もありますので、ご確認ください。弁護士又は司法書士に相談したほうが良いと思われます。

契約書に関してはしっかりと作成された方が良いでしょう。
土地所有者が、ごねなければ問題ないのでは無いでしょうか？
それが心配ならば、やはり専門家に一度相談されたほうが良いです。

この回答への補足

お答え頂き有り難うございます。

更新の件ですが、特に何もしておりません。
その家には私も１０年間、夫と祖母と３人で暮らしておりました。
毎月地主の奥様が地代の集金に来られて、時々「地代を上げて欲しい」
とおっしゃっておられたのに祖母は強気でなかなか応じませんでした。

他府県に移り、夫が地代を振り込むようになり、その後電話で地主さんから「土地値も上がって固定資産税が嵩むので地代を上げて欲しいのですが」と要望されましたので、それに応じる形で先方と話し合った金額を振り込むようになりました。

その後夫が相続した時も、家を夫の友人にお貸しした時も、電話連絡だけしており、先方もそれで良いとおっしゃってくれています。
また実際に振り込むのは私がしておりましたので、私自身よく先方に電話したりしております。
古いお付き合いですが、これから先のことを考えると契約書を作った方が良さそうですね。登記簿も確認してみます。

ですが、更新の形とか何年毎にとか、何か問題になることがありますでしょうか？お尋ねになられたので気になります。
ご面倒とは思いますが、どのような影響があるのか教えていただければ助かります。宜しくお願い致します。

補足日時：2007/07/07 22:54

この回答へのお礼

更新の形とか何年毎にとか、何か影響が有るのでしょうか気になりますが・・・・。
久しぶりに先方にお会いしてみることに致します。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/07/15 22:37