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来週、あるアパートを借りるため不動産業者へ契約に行く予定です。
業者から、「前もってこれを読んでおいてください」と、原状回復要綱を手渡され、
読んでみたのですが、書類の内容で疑問に思う点がありました。
疑問点は以下の通りです。

次の原状回復等の作業は、お客様の入居期間、使用状況、清掃状況に
かかわらず、お客様の退室後、貸主指定の専門業者にて行い、その費用は、
お客様に全額負担していただきます。
(1)貸室内の清掃(設備機器清掃および室内クリーニング含む)
(2)室内の畳の表替え、襖・障子の貼替え


(1)と(2)について、通常使用による経年劣化の場合でも借りる側が
必ず全額負担しなければならならず、とても不当な契約だと思っています。

不動産業者に、この点を相談しようと思いましたが、
やっと見つけた物件なので、「契約に不満があるなら、借りなくて結構」
となるのが怖くて、相談できずにいます。
契約前に業者と話し合うか、とりあえず契約して、退去時に小額訴訟を起こすか悩んでいます。どちらが得策でしょうか。
他にも良い方法がありましたら、お教えください。
どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (9件)

tamtam1205さんへ


はじめから退室後の喧嘩を考えて入居するようなことはしないで欲しいと思います。

気になるところは契約前に不動産屋なり大家に相談、交渉する事をお勧めします。それで折り合いがつかなければこの契約はなしです。

経年劣化、何年そこに住むつもりですか?仮にその建物が取り壊しになるまで住み続けたら退去時の費用は請求されないでしょう。でも短期間で退室されたら大家としてはきれいにして返してねと思うと思いますよ。
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おそらく、契約前に(1)、(2)のような契約は不当だから、契約条項から外してくれと言ってもまず応じてくれないでしょうし、恐らくそのような事を言ってくる借り主とは契約したくないと大家も言うと思います。


今はどの物件でもだいたい、(1)、(2)のような特約はあると思います。
そのような特約が無い物件を探そうと思ってもなかなか見つからないでしょう。
ですので、退去時のトラブル覚悟で入居するしかないのではないでしょうか。
仮に少額訴訟を起こせば、殆ど敷金は返ってくる契約内容でしょう。

原状回復とは、国土交通省のガイドラインによれば『故意や過失で破汚損してしまったものを修理すること』です。
したがって今回の契約内容の
「原状回復等の作業はお客様の退室後、貸主指定の専門業者にて行い、その費用は、お客様に全額負担していただきます。」
というのは、言い換えると『故意や過失で壊したり、汚したりしたもの修理(=原状回復)の作業はお客様の退室後、貸主指定の専門業者にて行い、その費用は、お客様に全額負担していただきます。』
という事です。

壊したもの修理費用を払うという当たり前の事が書かれているいるだけで、通常損耗や経年劣化の修理費用を借り主が全額負担するとは、どこにも書かれていません。

もちろん大家は、経年劣化の修理費用も負担させようという意図で設けた条項だと思いますが、このような曖昧な契約は裁判になればほぼ無効でしょう。
仮に、経年劣化・通常損耗の修理費を借り主が全額負担すると言う意味であっても、このような特約が成立するには、以下の3つの用件を、すべて満たして初めて有効となります。
1、特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2、 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
3、賃借人が特約によって義務負担の意思表示をしていること
この3つの用件すべてを満たしていることを、大家が証明しなければなりません。
まず無理でしょう。

クリーニングは、通常の清掃をしていれば原状回復義務を果たしている事になるので、退去時に通常の清掃をしていれば業者のクリーニング費用を負担する必要はありません。

以上のようなことから、裁判になれば質問者様に有利な判断が下される可能性は非常に高いとは思います。
しかし、何が何でも裁判と言うのではなく、退去時には有る程度は質問者様でも修理費用を負担して、なるべく話し合いで解決されるのが一番よろしいかと思います。
裁判ともなると、いろいろ手間もかかりますしやっぱりトラブルはお互い気持ちの良いものではありませんから。

参考URL:http://shikikinhenkan.web.fc2.com/index.html
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不動産屋ですよ。


>(1)貸室内の清掃(設備機器清掃および室内クリーニング含む)
>(2)室内の畳の表替え、襖・障子の貼替え
>(1)と(2)について、通常使用による経年劣化の場合でも借りる側が
>必ず全額負担しなければならならず、とても不当な契約だと思ってい>ます。
1について不当ではありません。契約書には必ずかかれてあります。
2について微妙なところです。
法律上では特約で契約しても、法律の趣旨と違えば無効とありますが、
2について位でしたら不当とまではいえないかと。

契約の前にそれがどのくらい掛かるのか聞いておけば答えてくれると思いますよ。驚く数字ではないと思います。

微妙なものでしかも合意の上の契約なので少額訴訟に関しては難しいと思いますよ。
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原状回復のルームクリーニングについては、台所の油汚れ、浴室の水垢やカビなど、掃除を怠ったためについている汚れがある場合にはクリーニング費用が発生します。


しかし、あくまで汚れやすいところも含めて丁寧にきれいにしていたのであれば、必ずしもクリーニング費用を請求される とならないこともあるようです。煙草のヤニも部屋にあったりすれば、それもクリーニングの対象にされるので注意してください。
tamtam1205さんがきれいに使い、汚れをほったらかしにしない自信がありやりきれるのでしたら、契約する前に業者と相談してみる価値はあると思います。

他でも投稿されていますが、契約後に訴訟するのは個人的には良くないと思います。あくまで双方が承諾して交わされる「契約」ですので、それを後から破る形にするのは人間性を疑ってしまいます。
tamtam1205さんが引っ越すときには、前の人の費用負担でクリーニングされているため、一通り掃除をされているある程度きれいな部屋に越すわけですから、貴方だけが守らないのはどうかと。
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不当な契約は無効です。


退去時に場合によっては少額訴訟を起こされたらどうでしょう。
そうしていれば、いつかは悪質なオーナーも駆逐されるでしょう。
自分がやってもいない修繕費を払うのは馬鹿らしいし、それを求める
貸し主も悪質です。(非常識)
唯、質問者さんも余計な労力を使わなくてはならないので、そのあたりはよく考えて。
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〈参考〉判例によれば、賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、次の3つの要件が必要であるとされています。


(1)特約に必要性に加え、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
(2)賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
(3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

(1)については上記の(3)を
(2)については上記の(2)を

相談者の方はそれぞれ承諾されて、契約するのでは無いのですか?

だとしたら、その旨が重要事項説明書及び契約書に記載されているものに署名捺印する以上は小額訴訟を起こしても必ず勝てるとは思えませんし、訴訟前提に、現在既に気がついている点を指摘せず、そのままにすると言うのは、逆に詐害行為とまではいかなくても、少なからず、悪意を感じます。

初めから訴訟を前提にした契約なんて、絶対お勧めできません。
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基本的には、嫌なら借りるなと言うことです。



ガイドラインでは貸主負担でも、特約があれば一部は認められます。今回もそうでしょう。
しかし、司法判断になると、あなたの言い分によっては、特約が無効になります。

あとはあなたの良心の問題です。
あなたのような人間を店子にして、性善説で承諾書をとらなかったのであれば、大家に同情します。
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とりあえず結論から申しますと、小額訴訟を起こしたとしても勝つのは非常に厳しいかと。

契約時に相手方の不動産業者と相談するぐらいにとどめておいた方がトラブルは無いと思います。
しかしながら、おそらくその不動産業者から渡された『原状回復要綱』の
(1)貸室内の清掃(設備機器清掃および室内クリーニング含む)
(2)室内の畳の表替え、襖・障子の貼替え
は特に不当性はなく退去時に敷金より差し引かれると思います。

こういうのはどうでしょうか?
引っ越した先が前の人の汚れが多々残っていたままで、部屋の片隅に埃が少々落ちている程度とかではなく、台所のシンクやガス台・お風呂場・床にこびり付いた黒ずんだ汚れなどが平然とあった・・・としたら。どう思いますか?「もう少しきれいにしてほしい」とお思いになるんじゃないかと思います。
では、その汚れた部屋の責任は誰にあるのでしょうか。遡れば、新築で誰も入居してない部屋は、新品ですしきれいですよね。でも、人が住んで使っていけば、何かしらの汚れは出てきますし、掃除好きだといっても家具などを置いてある部屋の中では、掃除も限度があると思います。いくらきれいにしようと努めていても、それでも汚れるものですから、次に住む人が問題なく前の人と同じように住める環境にするために、原状回復工事(この場合はお部屋のクリーニング)は必要になるのではないかと思います。畳や襖もフローリングの床や玄関に比べれば磨耗が激しいですから、同じものを使いまわしていれば10年と経たずにみすぼらしくなることでしょう。それらの交換も含め。
本来なら、「床のフローリングも傷があるから交換してよ!」と言いたいところでしょうけど、それらも含めると今ある以上に回復工事の費用がかさみ元の入居者に多額の費用を請求しなければならなくなるため、襖・畳の交換までで留めています。
これらの費用は、たいてい敷金2か月分もあればお釣がくるほどです。(鍵をなくしたためシリンダーの交換が必要 などは+αで請求がかかりますが)

※ただし、原状回復といっても、日照による部屋の焼けや、柱の画鋲などで開けた穴、床に多少の傷(家具を動かしたり設置する際につくひどくないもの)など、人が普通に住んでいればどうしても発生する傷などに関しては、取らないようにしてます。
tamtam1205さんの話している不動産業者は、ごく普通の請求までにしているようです。
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 大家しています。



> とりあえず契約して、退去時に小額訴訟を起こすか悩んでいます。どちらが得策でしょうか。

 これってご自分で契約書に押印しながら、後からのイチャモンで卑怯な手ですよね。押印の意味が分っている大人のやることではないと常々思っております。

 しかし、これが一番でしょう。それが認められる世界が部屋の賃貸借の世界ですから。

 皆さんがそれをやっていけば、貸すほうも滞納に対する悪名高い保証会社のような、それを避ける手を考え出すでしょう。私はひたすらそちらを望んでおりますので、後からのイチャモン大歓迎です。
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