共有名義の土地について（建て替えの相談）

現在、主人と私、娘の３人で住んでいる家を建て替えたいのですが、その建物・土地は親から相続したもので、妹と私の共有名義となっています。
妹はすでに結婚して他県で生活しており、建て替えの了承は得ています。
そこで、建て替えにあたり、妹の持分を買い取ることになると思うのですが、その手続きはどこに相談すればよいのでしょうか。
自分で調べたところでは、不動産鑑定士に依頼するのかな？と思ったのですが、どのくらいの費用がかかるのかわからないし、いきなり依頼していいのか迷っています。
また、買い取るにしても、妹に一括で支払うことは難しいと思うので、一般的にどういう形を取るのか気になっています。
土地の名義はそのままで建て替えて、建物は主人の名義という手もあるかな、と考えたのですが、主人には抵抗があるようです。
ちなみに、建て替えに関する費用の頭金は私が出し、ローンは夫が支払う予定です。
このような諸事情はハウスメーカーでも相談に乗ってくれるのでしょうか？
まったくの素人のため、具体的にどう行動を起こしたらよいのかわかりません。手始めにこういう本で勉強するとよいとか、ここに相談するとよいとか、そういった情報もあれば教えてほしいです。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/07/10 14:21

(1)不動産鑑定士に不動産の評価を依頼すると、評価額１億円以下の物件なら５０万円程度で１００ページ程度の「不動産鑑定書」という書類を作ってくれますが、親族間での持ち分売買でここまでコストをかける必要は無さそうです。

また評価額も依頼人が求める「価格評価の前提条件」によって価格水準に幅があります。

(2)建物が建替時期にあるのなら、建物の評価はゼロとして土地だけの評価をするなら、インターネットで路線価・公示価格は質問者が拾ってくる事が可能ですので、土地面積を掛け合わせれば、土地の評価は可能です。これに４月時点の固定資産税評価額、地元不動産屋での売買事例参考情報まで含めて考えれば、おそらくは、「固定資産税評価額＝＜路線価＜公示価格＜不動産屋情報」という関係になるかと考えますが、上記(1)による専門家の出す数字と大差の無い情報の入手が可能です。

http://www.rosenka.nta.go.jp/
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet …

(3)建物建替えの機会に妹の持ち分を整理してしまおうと考えるなら、上記の(1)なり(2)なりで収集した数字の幅から、持ち分を売る妹側が納得できかつ質問者夫婦側が支払える金額を設定して、不動産の持ち分の売買を行う事になります。手許の資金で一括支払できなければ、当該部分をストックするまで売買を待つか、当該部分もローンに巻き込んで融資をしてくれる銀行を探すしか手段は無さそうです。

(4)当事者間で設定した価格水準が贈与の基準に該当する・しない、該当した場合には贈与税負担後の金額で当事者が納得できるかどうか、という見地で売買価格を確定させるしか無いと考えます。（贈与税を負担した方が買う側の総支払額は小さくなることが普通でしょう）

(5)通常の場合の自宅取得には土地と建物の費用を賄う必要があるが、質問の状況では土地の半分と建物を賄う（ローン＋自己資金）という状況です。ＨＭ経由でも独自開拓でも、銀行ローンを使うなら登記事務を任せる司法書士は銀行が指定します。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり，申し訳ありませんでした。
丁寧なご回答で，無知な自分にもよく理解することができました。
親族間の少額での持分売買なら，鑑定士に依頼するまでもないですね。
妹とは固定資産税評価額を基にして支払う形で話し合っています。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/07/25 14:42

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/07/10 11:07

>建て替えにあたり、妹の持分を買い取ることになると思うのですが

まあ特に買い取らなくても建て替え自体は出来ますけど。（担保提供者になってもらえば）

>その手続きはどこに相談すればよいのでしょうか。
司法書士が登記の専門家です。

＞自分で調べたところでは、不動産鑑定士に依頼するのかな？
違います。

>どのくらいの費用がかかるのかわからないし
登録免許税＋司法書士手数料が数万円というところです。

>いきなり依頼していいのか迷っています。
相談だけでもしたらどうですか。

>妹に一括で支払うことは難しいと思うので、一般的にどういう形を取るのか
それは妹さんと合意した方法であればなんでもよいです。
分割で支払うなり何なりと。

>このような諸事情はハウスメーカーでも相談に乗ってくれるのでしょうか？
そうですね。専門家とはいえませんけど。

>ここに相談するとよいと
必要な専門家としては、
　・司法書士
　・税務署
ですね。この２つは必須と思ってください。
税務署は贈与税がかかってしまわないようにしなければならないことから事前相談して金額とか持分とか決める必要があります。

この回答へのお礼

お礼がそ遅くなり申し訳ありません。
ご回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/07/25 14:43