「不動産業者との契約について」と言う質問をしている者です。
新たな疑問ですが、よろしくお願いします。

(1)初回の契約期間について、大体どのくらいが一般的ですか?
当面の間、自己使用も売買もしないつもりなので安定した借主であれば長期間借りて欲しいのですが、借家権?との兼ね合いもありますよね。
不動産業者の担当者は「事務所ですから3年くらいですかね?」と言ってましたが妥当ですか?
事業用なのでもっと長いのかなと思いました。
でも契約期間中でも借主は凡そ6ヶ月賃料相当を支払えば退出できるので契約期間が長くても期間満了の保障はないわけですから貸主にメリットはないですか?
契約期間の貸主・借主のメリット・デメリットについても教えて下さい。
因みに借主は、外装も内装も自社の好きなように改装したいらしいので極端に短期を想定しているようでもありません。
今のところ更新料を設定するつもりはなく、保証金(3か月分)を更新時に3年なら10%~15%くらい償却したらどうかと言われています。

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A 回答 (4件)

事務所や倉庫ということで貸すのでしたら、そんなに汚れはないかと思いますので、いいかもしれませんね。

よほど、派手なクロスにしなければ、退去後もそのまま使えるかもしれませんし、逆に大家さんである質問者さんにとって好都合かもしれませんね。
改装等は貸主の許可をとっておくのと同時に、ケースによっては、もし、それをそのままにして退去する場合のことも決めておきましょう。例えば、シャワートイレなどを付けたいと言ってきた場合に、それをそのままにして退去するとしても、その分の代金を払えと言われないようにする規定を作ってもらいましょう。(多分、ほとんどの契約書にはあると思いますが・・・)許可は出したけど、そのままにして退去する場合はどうするのか?を決めていなかったために、トラブルになることもありますので、そのたびに、書面にしてしっかり約束をしておきましょう。
あとは当然のことながら、危険物を保管しない・暴力団関係の出入り禁止・近所迷惑になるような行為をしない、近所のルールを守る・・・などは入っているかと思いますが、確認してみて下さい。

少し前に質問された内容も見ましたが(同じ質問者さんだったとは気付きませんでした)、契約当事者がどのようになるのかも重要です。家賃が不動産会社の方に最初に入金されるからです。なので、「賃貸人(所有者)と管理会社との間の管理契約が解除された場合や、管理会社に著しい管理違反等がある場合は、賃貸人は賃借人に直接家賃を自己に支払うようにすることを要求でき、賃借人もその要求に応じなければならない。」といった規定を入れてもらうと良いかもしれません。そのためには、質問者さんとその不動産業者との間で、管理委託契約を書面で作成された方がいいでしょう。(すでに交わしたかもしれませんが。)
そうすれば、その不動産会社の人もいい意味で緊張感がでて、管理業務をしっかりしてくれると思います。
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この回答へのお礼

いろいろとどうもありがとうございました。

先日不動産業者が管理契約書の校正を持ってきてくれました。
教えて頂いたことを参考に、細かくチェックして臨みたいと思います。

また不明な点が出たらよろしくお願いいたします。

お礼日時:2007/07/26 12:05

そうです。

自動更新の場合は不動産業者は何もすることがなく手数料が入らないので、嫌がるのではないかと思うのです。その更新事務手数料もその業者にとっては収入源になりますから。

償却については、契約期間によって割合的に返却する金額をあらかじめ決めておくことはあることです。会社によっては、もっと細かいところまで定めるところもありました。
次回更新以降(7年以上)の退去の場合は、原則として、全額返金ということですね?
その物件の家賃や広さ・環境などわかりませんが、それが妥当な線であれば結構かと思います。ただ、できれば、もう少し全額返金の時期を延長した方が良いような気もしますし、逆に、3年未満の解約の場合は割合を増やした方がいいような気もします。もう一回分の更新終了時以降(10年以上)の退去の場合は100%返却を原則として、更新期間ごとに段階的に返却割合を変化させた方がいいように思います。
1.最初の期間内(3年)は30%返却
2.1回目更新期間内(4年から6年)は50%返却
3.2回目更新期間内(7年から9年)は70%返却
4.それ以降は100%返却
という感じで。

うちも店舗を貸して8年以上契約していたら100%返却という規定で契約した経験がありますが、店舗の場合は退去後すぐには決まることは少ないし、原状回復費用も高額なので、結構厳しかったです。
「原状復帰等必要な部分以外全額返却」ということは、全額返却すると考えておいた方がいいかもしれません。店舗の種類によっても違いますが、かなり汚して退去していくこともあります。(飲食系や客の多い店など。)汚していったわりに、原状回復はあまりしていかないし、大手の会社は店舗などの賃貸契約についての担当者がいることもあり、話し合いをしてもむなしい結果になってしまうこともありましたので、最悪、全額返却と覚悟しておいた方がいいでしょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

申し訳ありません、誤記です。
3年未満の場合は償却100%(全額領収する)でした。

7~9年を30%にせず0%にしたのは、この辺が合意しやすい線でしょうと言うアドバイスによるものです。

今回は事務所&倉庫で、これまで自社で使用していたものを貸します。
自社使用なのでかなり綺麗ですが、新築以来17年間一度も壁クロス張替えや外壁塗装をしていないので貸す前に新装する必要があるかと思いきや、大手さんなので全て借主負担で好きなようにされるそうで、当方の負担はなしです。
途中の改装等も当方の許可を得てから、ということなので退出時も現状復帰と言っても余り問題にはならないかと思いますがいかがでしょうか?

その他にも何かお気づきの点、どうかよろしくお願いいたします。

補足日時:2007/07/21 13:42
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期間としては3年間であれば妥当なものだと思います。

5年とかの場合もあります。しかし、契約が定期借家契約というものでない限りは、期間はあまり関係ないと言えます。なぜなら、契約期間が過ぎて退去してもらいたい時に相手方が拒否すればそのまま更新されてしまいますし、上手く退去させることができたとしても、立退き料を支払わなければなりません。特に店舗といった営業に関するものですので、居住用と違い立退き料の額が何倍にも膨れ上がります。つまり、契約した以上、借主の方が任意に退去するまでは、退去させることはできないと理解しておくべきです。
期間を限定し、しかも立退き料を払わなくても良いようにするには、定期借家契約で契約することが確実です。しかし、内容によっては、すごく借主に不利な契約になるので、借主側が嫌がるかもしれません。(実際に、大きい会社の場合は、定期借家契約はダメというところが多いです。)

契約期間中に解約する場合の「6ヵ月分賃料相当を支払えば・・・」というのは、最初の契約期間だけですか? それとも、更新時にも適用されるのでしょうか? もし、更新時にも適用されてしまうと、借主は契約期間満了時を狙って契約解除しなければならないという負担が生じます。最初の契約期間だけに限定した方がいいでしょう。

期間のメリット・デメリットなどは、更新時に更新料を貰うか貰わないかによっても違ってきます。当然、期間が短いほど貸主に更新料が入るのでメリットにはなりますが、更新料や手数料を払わないといけない借主にとっては、手数料払うのなら他を探すということで退去されてしまうこともあるかもしれません。(店舗なので居住用よりはその可能性は低いと思いますが。)私の個人的な意見としては、売却や自己使用もしないつもりということなので、最初は5年間でして、後は自動更新(特約として「借主側から契約解除する場合は3ヵ月前までに通知」という規定をつける)、というような形にするのが良いかと思いますが、そうすると、その不動産業者が嫌がるかもしれませんので、最初5年間で後は2年(又は3年)ごとに更新手続きをとるという形が良いかもしれません。
契約期間にメリット・デメリットはあまり関係ありません。その契約内容によっても全く違ってきます。例えば、期間が1年であっても、期間終了後も双方何の異議がなければ自動更新するという規定があれば、お互いメリットにもなるでしょう。また、契約期間が10年だからと言って、借主が喜ぶかというと、もし、契約期間中の解約ができないとか、違約金を払わないといけないという規定があれば、逆に嫌なものになってしまいます。そういった意味では3年から5年がちょうど良い期間かと思います。期間よりも契約内容を重視した方がいいでしょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

より正確な情報はNo.1の方に補足投稿させていただきましたのでよろしくお願いします。

更新が自動だと嫌がると言うのは不動産業者に手数料が入らないからですか?
今回は管理をつけるので更新時は貸主から借主へ(ウチはもらう気はない)も、また両者から業者へも手数料は不要かと思っていましたが・・・・確認してみます。

ありがとうございました。

補足日時:2007/07/20 16:15
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≫今のところ更新料を設定するつもりはなく、保証金(3か月分)を更新時に3年なら10%~15%くらい償却したらどうかと言われています。



これはあまり一般的ではありませんね。

契約期間が3年、更新料1ヶ月が普通じゃないかと。
会社によっては更新時事務手数料0.25ヶ月とかとるとこも
ありますね。ついでに。

保証金は敷金と同じ意味ととらえていいかと思うので、
それを償却してしまったらでる時に大変ですよね。

契約期間を満了しない場合保証金1ヵ月償却ありとかは
見たことありますが、これを言った人はなにを
考えているのでしょうね。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
どうやら私の認識違いで、不動産業者の意見はそう言う意味ではなかったようです。
相手が大手で全国各地で賃貸契約していて保証金か敷金かを統一しているだろうから表記はそれを優先する(意味合いは敷金だから)。
正しくは、更新料はなし、契約期間は3年、次回以降も3年ごと更新。
最初の3年間の満期以前に退出したら50%償却、次回(4~6年)の満期以前なら50%償却、以後は現状復帰等必要な部分以外全額返却。
と言うことでした。

これなら一般的ですか?

補足日時:2007/07/20 16:08
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②キャンセルかつ無断破棄された印鑑証明書の取得費用を不動産会社に負担させるのは可能か
③入居審査に2ヶ月かかることがあるのか

この3点だとして回答するね。


①について
事後承諾で破棄すること自体には違法性が、残念ながらナイ。
それだけなら罰則も賠償義務もないが、処分方法に落ち度があって損害が生じた場合には請求は当然可能。
(逆に言えば、損害が発生しないと請求できない)
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①で述べた過失を問えば、取得不要+交通費は取れるかもしれない。
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内容次第でありえる。
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もちろん、貸主や不動産会社が「忘れてた」なんていう笑うに笑えない可能性もあるかもしれない(苦笑)


蛇足。
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心中お察しする。

えーーーと、補足文の方が長くてなんだけれど。
質問は3点。

①印鑑証明書を無断で破棄していいのか
②キャンセルかつ無断破棄された印鑑証明書の取得費用を不動産会社に負担させるのは可能か
③入居審査に2ヶ月かかることがあるのか

この3点だとして回答するね。


①について
事後承諾で破棄すること自体には違法性が、残念ながらナイ。
それだけなら罰則も賠償義務もないが、処分方法に落ち度があって損害が生じた場合には請求は当然可能。
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この件を不服として契約破棄をする権利はあるのでしょうか?
(正反対の考えとは判っているですが、この意見もお聞かせいただきたいです。

また、業務停止の対象となった契約事項についてはどのように考えるべきでしょうか?


また、別の不動産屋に駐車場の契約をしています。上記の解約が発生したら、どの様な事が起こるか知りたいです。

難しい専門用語はよくわからないのでよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

免許停止処分中の不動産業者は仲介(媒介)という前提で。
難しい専門用語を入れずに。


>このような業務停止期間内において契約を交わした場合は問題はないのでしょうか?(=住む事を継続できるのか)

停止期間中の契約なので問題はありますが、問題にしなければいいだけです。
関係者が問題にしなければ、質問者さんが住む事を継続できます。



>この件を不服として契約破棄をする権利はあるのでしょうか?

厳密に言えば「権利」としてはありませんが、契約破棄を申し出る事は可能です。
もちろん、解約も可能です。
ただし、ごく当然のように破棄できるというほど強い力はありません。


>また、業務停止の対象となった契約事項についてはどのように考えるべきでしょうか?

失礼ながら意味が分かりません??
本件の不動産会社(業務停止中)が処分を受けた内容(契約事項)を、別件(本件)の契約の当事者である質問者さんがどう考える(受け止める)べき・・・という事でしょうか?

例えば、業務停止処分の原因が「重要事項説明違反」という違反だったとして、本件の重要事項説明書を作成したのがこの不動産会社だったとすれば、その記載内容及び説明内容には一抹の不安を感じてしまうと思います。
ただし、本件には他の仲介不動産会社がいるようなので、その不動産会社が作成した書面であれば、まずは安心かと思います。
他の原因だとして、その原因が本件契約とよく似た内容・性質であれば、質問者さんは念のため、他の契約関係者や第三者(消費者センターや自治体相談窓口等)に相談するのも一つかと思います。


>別の不動産屋に駐車場の契約をしています。上記の解約が発生したら、どの様な事が起こるか

別の不動産会社と別の不動産契約なので、本件契約を解約したとしても何も起こりません。


質問文の内容だけでは計りかねる部分もあるので、気になるようでしたら、消費者センターや各自治体の相談窓口、あるいは無料法律相談などへ行ってみてはいかがでしょうか。
詳しく適切な回答をしてくれると思います。

ご参考までに。

免許停止処分中の不動産業者は仲介(媒介)という前提で。
難しい専門用語を入れずに。


>このような業務停止期間内において契約を交わした場合は問題はないのでしょうか?(=住む事を継続できるのか)

停止期間中の契約なので問題はありますが、問題にしなければいいだけです。
関係者が問題にしなければ、質問者さんが住む事を継続できます。



>この件を不服として契約破棄をする権利はあるのでしょうか?

厳密に言えば「権利」としてはありませんが、契約破棄を申し出る事は可能です。
もちろん、解約...続きを読む

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友人からの相談で、いろいろ調べたのですが不安なので相談をさせて頂きます。

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通常、春分の日の前後1週間くらいを彼岸と呼び、彼岸入り、彼岸明けの日がありますが、
やはりこの彼岸入り・彼岸明けの日も結婚式の日を避けるべきでしょうか?
そして、彼岸入りや彼岸明け近くの土日なども避けたほうが良いのか悩んでいるようです。
(恐らく来年は3月17日が彼岸入り、23日が彼岸明け。16日(土)と24日(日)が週末ですが、
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ご親族の方がいない分、カジュアルな雰囲気であまり気にしなくてもよいのか?とも
思いますが、やはり皆様の迷惑になることは避けなければ・・・というのもありますよね。

アドバイス頂けると幸いです。
よろしくお願いいたします。

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Aベストアンサー

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Q不動産業者との契約について

某不動産業者に貸事務所の募集を委託したところ借主が見つかり仮契約(予約)までこぎつけ、後は本契約をする段階まで来ています。
この不動産業者は数年前大手から独立し、若いけれど誠実で一生懸命で、また当方は賃貸に関する種々のトラブルに立ち会うのが嫌なので、管理契約を含め全てを任すことについては異存はありません。

ただ幸いにも借主が予測よりも優良大手になったので今のところ悪質なトラブルや賃貸料の遅滞はないと思われます(賃貸が始まれば正当な権利の主張はしっかりされるとは思いますが悪質な心配はないという意味です)

質問はここから以降の不動産業者との契約条件のことです。

(1)賃貸料について、管理を伴う場合は借主⇒不動産業者⇒経費を差引いて貸主への支払いになる
(2)管理料は月額賃貸料の5%(アクシデントやトラブルに関し何でもしてくれるとのこと、たとえば万が一雨漏りしたとすれば修繕業者を派遣する前にバケツと雑巾を持って謝りに行く、くらいの姿勢だと言うことでした)
(3)契約時コンサルティング料(手数料?)として貸し借り主双方からそれぞれ1ヶ月支払う

これについて何か問題はありますか?
家賃が不動産業者経由なのは、遅延時に対応(保障?)するためですか?
本音を言えば失礼ながら借主よりこの不動産業者の方が将来経営が不安になる可能性が高い(真面目な方なので、まずないとは思うけれど)と思われますが、それでもこの経路になるのが普通ですか?

また契約書(案)が業務用賃貸の汎用タイプのようで、不要な条項(一棟貸しなのに共有部分とか共益費とか)があったり、語尾の一貫性がなかったり(である、ですが混在)しますが、相手が一流なのにこんな感じでいいのかと思いますが条文にまでアレコレ言うのは非常識ですか?

何しろ大家経験が初めてなのでよろしくお願いします。

某不動産業者に貸事務所の募集を委託したところ借主が見つかり仮契約(予約)までこぎつけ、後は本契約をする段階まで来ています。
この不動産業者は数年前大手から独立し、若いけれど誠実で一生懸命で、また当方は賃貸に関する種々のトラブルに立ち会うのが嫌なので、管理契約を含め全てを任すことについては異存はありません。

ただ幸いにも借主が予測よりも優良大手になったので今のところ悪質なトラブルや賃貸料の遅滞はないと思われます(賃貸が始まれば正当な権利の主張はしっかりされるとは思いますが...続きを読む

Aベストアンサー

業者のものですが、ちょっと不安ですね。

≫また当方は賃貸に関する種々のトラブルに立ち会うのが嫌なので、管理契約を含め全てを任すことについては異存はありません。

任せちゃって大丈夫でしょうか?

(1)賃貸料について、管理を伴う場合は借主⇒不動産業者⇒経費を差引いて貸主への支払いになる

これは、大家さんが直接借主から振込みにして欲しいといえば
そうすることができると思います。

(2)管理料は月額賃貸料の5%(アクシデントやトラブルに関し何でもしてくれるとのこと、たとえば万が一雨漏りしたとすれば修繕業者を派遣する前にバケツと雑巾を持って謝りに行く、くらいの姿勢だと言うことでした)

管理料は5%~10%が相場です。
でも、例に出ている感じのことでは、ちょっと頼りない。

(3)契約時コンサルティング料(手数料?)として貸し借り主双方からそれぞれ1ヶ月支払う

これは、媒介業者であれば

借主から仲介手数料として賃料の1ヶ月
貸主から仲介手数料としてはもらえないので
広告料などの名目で賃料の1ヶ月

が普通ですが、その他にコンサルティング料(手数料?)
を求めているとしたら、問題ですよ。


≫家賃が不動産業者経由なのは、遅延時に対応(保障?)するためですか?

契約の中に賃料保証の項目がなければ、管理料を取りこぼさない為
です。

≫また契約書(案)が業務用賃貸の汎用タイプのようで、不要な条項(一棟貸しなのに共有部分とか共益費とか)があったり、語尾の一貫性がなかったり(である、ですが混在)しますが、相手が一流なのにこんな感じでいいのかと思いますが

契約書も自分で作れないのに独立しちゃう人はあやしいです。
契約書が一番大事ですよ。トラブルに対処できないでしょうね。
大家さんが納得できない契約書なら、直してもらうべきです。
というより、汎用タイプのものをそのまま流用することは
失格ですよ。条文を理解できないから変更できないのか、
めんどうなのか。知識の無さの現われか。

≫条文にまでアレコレ言うのは非常識ですか?
ぜんぜん非常識ではありませんね。
普通は会社で使うひな形があっても、物件に合わせて
契約書、重説、細部までチェックして作り直しますから。

業者のものですが、ちょっと不安ですね。

≫また当方は賃貸に関する種々のトラブルに立ち会うのが嫌なので、管理契約を含め全てを任すことについては異存はありません。

任せちゃって大丈夫でしょうか?

(1)賃貸料について、管理を伴う場合は借主⇒不動産業者⇒経費を差引いて貸主への支払いになる

これは、大家さんが直接借主から振込みにして欲しいといえば
そうすることができると思います。

(2)管理料は月額賃貸料の5%(アクシデントやトラブルに関し何でもしてくれるとのこと、たとえば万が一...続きを読む


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