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別表で、地役権の設定登記は、承役地1コにつき1500円です。
利益を受けるのは用役地なのだから用役地一コにしないのだろうか?と思ったのですが、なぜ承役地の個数で計算するのでしょうか?

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A 回答 (2件)

地役権設定登記は承役地について行う(不動産登記法80条1項)からではないでしょうか。


登録免許税法3条により登記を受ける者が登録免許税を納める義務がありますので、地役権設定登記がされる承役地を基準にしていると思われます。

なお、要役地については不動産登記法80条4項により、登記官が職権で不動産登記規則159条1項各号に掲げる事項を登記しなければならないとされています。承役地と要役地を管轄する登記所が異なる場合、登記官は要役地を管轄する登記所に地役権設定の目的及び範囲などを通知しなければならず(不動産登記規則159条2項)、通知を受けた登記所の登記官は、要役地の登記記録の乙区に通知を受けた事項を記録しなければならないとされています(不動産登記規則159条5項)。
しかし、要役地について行われる登記は地役権設定登記に付随する登記であって、地役権設定登記はあくまで承役地についてされた登記を指すのです。

↓は専門的すぎますのでご参考までにどうぞ

参考URL:http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E5%BD%B9% …
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この回答へのお礼

ありがとうございますた。

お礼日時:2007/08/05 15:53

なるべく登録免許税を取りたいでしょうね、あえて理屈をつけるなら承役地が多い分、利益を受けるのは要役地の所有者だから承役地の個数で計算するんでしょう。


そういうもんかと理解するしかないと思います。
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この回答へのお礼

そういう考え方もありますね。
例えば、用役地1コ、承役地3コだと、3個分利益を受けることになりますね。
ただ、逆に用役地3コ、承役地1コで一括申請可能な場合だと1500円なんですよね。でも、むしろこっちはレアケースですかね。

やっぱり、素直に考えると承役地基準になりますけね。

お礼日時:2007/07/26 16:47

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Aベストアンサー

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Q地役権と使用料について

こんど、家を建てるために土地(A)を購入しますが、
この土地には地役権が設定されています。

隣地(B)の生活排水を河川まで流すために
土地(A)内に水路がしかれていて、
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これに対し、現在の所有者間で
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今回、承役地(A)を購入するに当たり
要役地(B)の所有者に対し
新しく使用料を交渉することは可能でしょうか?

それとも、現在の所有者(あるいはそれ以前の所有者?)が
地役権を設定した時点で、
無償で使用する というような条件付けがされていれば
交渉の余地はまったく無いものでしょうか?

地役権を設定する際に、どこまでの条件を付けるものか
素人なもので、よく分からず・・
詳しい方がおられましたら、教えていただけますか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

既存の契約内容を引き継がなければなりません。
そもそも地役権というのは、将来質問者さんが考えるような、用益地の権利を犯されたり、条件を変更されないことを目的として、対抗する為に、わざわざ登記するのです。
登記の元の契約書や原因証書があるはずですから、その内容に従うことになります。
今回購入に当たり、条件の変更は出来ません(用益地が不利になる変更はその所有者は承諾しないでしょう)
それが納得できない場合は、購入は避けたほうが無難です。

一般的には、通行や建築確認上の道路確保などの地役権と記載された設備埋設などの地役権が実務的には多いです。

Q地役権の設定登記時の地役権図面(地図)の必要性

この度、当方が買主にて中古住宅の個人売買を行いました。

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そこで質問ですが、いざ登記の際に、地役権の設定範囲を「全部」と指定して申請しても、その契約書を見た登記官により、「承役地の一部の利用を原因とする地役権設定登記だから、地役権図面を添付しなさい」と強制、要求されることはあるのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 登記原因証明情報である地役権設定契約書の内容と申請情報の内容の一つである地役権の範囲とに齟齬がありますから、申請情報の内容をを訂正し、かつ地役権図面を添付する補正をしないかぎり、当該登記申請は却下されます。

Q地役権にも抵当権が設定されるのか

土地を購入する予定ですが、接している道路に、地役権が設定されていました。住宅ローンを利用するときに、土地と建物には、抵当権が設定されると思いますが、道路の地役権にも、抵当権が設定されますか

Aベストアンサー

業者です。
その場合、購入予定地が要益地、道路が承役地の地役権が設定されており、道路の場合他の持分所有者に設定されている状況でしょう。
簡単に書きますが、抵当権も地役権も同じ類の物件で、設定は登記事項の乙区に記載されます。
例えば現在
乙区 順位1番に地役権の設定がある場合は、借り入れ時の抵当権は乙区の順位2番に登記されます。
地役権に担保は設定できない類の権利です。またこの権利は土地に対して設定される権利ですから(所有者ではない)お互いの解除証書がなければ解除出来ない権利です。例え万一競売などになっても、消滅しない権利です。

実務的には、幅員が4m以上有り見た目道路には見えるが、建築基準法上の道路扱いにはなっていない2m幅の土地をそれぞれ2軒で所有している場合(2m×2で4m)など、相手側の2m幅の土地部分にこの通行地役権などを設定します。これは、2mあれば建築確認上は問題なく新築できますが、2mの境界に相手側が塀など建てられると車両の出入りが出来なかったりと生活に支障が出るため、将来を見越して、トラブルにならないように権利設定するものです。
3区画程度の小規模の宅地分譲や、位置指定道路の長さが35mを越える部分の2宅地の接道部分などに使用されるもので、これは買主の権利保護を考えて行われたものですから、分譲主としては非常に、まともで良心的な業者と言えると思います。

但し、古い住宅地などで道路で無い路地上敷地にこの権利が設定されている場合などは、その状況により融資先の判断は(融資するか否か?)異なります。

業者です。
その場合、購入予定地が要益地、道路が承役地の地役権が設定されており、道路の場合他の持分所有者に設定されている状況でしょう。
簡単に書きますが、抵当権も地役権も同じ類の物件で、設定は登記事項の乙区に記載されます。
例えば現在
乙区 順位1番に地役権の設定がある場合は、借り入れ時の抵当権は乙区の順位2番に登記されます。
地役権に担保は設定できない類の権利です。またこの権利は土地に対して設定される権利ですから(所有者ではない)お互いの解除証書がなければ解除出来ない権利です。...続きを読む

Q根抵当権の債務者が死亡した後債務者変更をした場合の効力について

債務者が2人(A,B)のうち1人(A)が死亡しましたが、債務者の変更をしないうちに6ヶ月が経過しました。Aの相続人Cは引き続き取引を継続したいのですが、根抵当権は相続後6ヶ月が経過した場合には確定してしまうとなっていますが、債務者が複数いる場合でも同じように取り扱いAの相続人Cについては確定、Bについては引き続き取引を継続が可能となってしまうのでしょうか。

Aベストアンサー

債務者をABとする共用根抵当権の債務者Aが死亡しても根抵当権の元本は確定しませんが,被担保債権は影響を受けるので,その登記をしたうえで債務者をBCとする変更をすることは可能です。

債務者AとBで,Aが平成×年×月×日に死亡。その相続人がCDEだとします。
Aが死亡し,6ヶ月以内に指定債務者の合意の登記がされないと,Aの債務については元本は確定するものの,もう一人の債務者Bについては確定事由が生じたわけではないので,根抵当権全体としては確定しません。
ところが被担保債権については,Bについては従前の被担保債権と変わらないものの,Aの債務部分についてはAからCDEが相続した被担保債務(特定債務)だけになっています。ですので債務者Aの相続を原因として,その債務者をCDEとする変更登記をすることになります。

登記の目的 ○番根抵当権変更
原   因 平成×年×月×日Aの相続
変更後の事項
  債務者(被相続人A)
      C・D・E

※ 被担保債権の範囲は変更しないものの,債務者Aの相続の登記及びそれから6ヶ月以内に合意の登記をしていないことから,被担保債権はそのように変わっているものと解されます。

その後,この根抵当権の債務者にCを加える(根抵当権者とCとの取引により生じる債務をこの根抵当権で担保するようにしたい)場合には,根抵当権の債務者の変更をすることになりますが,それを単純に行ってしまうと,CDEが相続した被担保債権の公示が消えてしまいます。そこで登記手続では,債務者と被担保債権の範囲の変更登記をすることになります。

登記の目的 ○番根抵当権変更
原   因 平成×年△月△日変更
変更後の事項
  債務者 B・C・D・E
  債権の範囲
   債務者Bにつき 銀行取引 手形債権 小切手債権
   債務者Cにつき 銀行取引 手形債権 小切手債権
           平成×年×月×日相続によるAの相続債務のうち変更前根抵当権の
           被担保債権の範囲に属するものにかかる債権
   債務者Dにつき 平成×年×月×日相続によるAの相続債務のうち変更前根抵当権の
           被担保債権の範囲に属するものにかかる債権
   債務者Eにつき 平成×年×月×日相続によるAの相続債務のうち変更前根抵当権の
           被担保債権の範囲に属するものにかかる債権

※「平成×年×月×日~かかる債権」が,各相続人がAから相続した特定債務の表現です。

もしもDEが相続した債務を,この変更と同時にCが免責的に債務引受した場合は,次のような具合になります。

登記の目的 ○番根抵当権変更
原   因 平成×年△月△日変更
変更後の事項
  債務者 B・C
  債権の範囲
   債務者Bにつき 銀行取引 手形債権 小切手債権
   債務者Cにつき 銀行取引 手形債権 小切手債権
           平成×年×月×日相続によるAの相続債務のうち変更前根抵当権の
           被担保債権の範囲に属するものにかかる債権
           平成×年△月△日債務引受(旧債務者D)にかかる債権
           平成×年△月△日債務引受(旧債務者E)にかかる債権

特定債務の表示を遺漏すると相続債務はこの根抵当権で担保されなくなりますが,Aの債務が存在しない場合には別にそれでもかまわないので,その場合には特定債務の表示はあえて抜いてもかまいません。

債務者をABとする共用根抵当権の債務者Aが死亡しても根抵当権の元本は確定しませんが,被担保債権は影響を受けるので,その登記をしたうえで債務者をBCとする変更をすることは可能です。

債務者AとBで,Aが平成×年×月×日に死亡。その相続人がCDEだとします。
Aが死亡し,6ヶ月以内に指定債務者の合意の登記がされないと,Aの債務については元本は確定するものの,もう一人の債務者Bについては確定事由が生じたわけではないので,根抵当権全体としては確定しません。
ところが被担保債権については...続きを読む

Q成年後見人の登記事項証明書の有効期限について

成年後見人が被後見人の代わりに行政の窓口等で何らかの申請手続きをするとき、窓口では成年後見人であることの確認のために、登記事項証明書の提出を求めていますが、発行後3ヵ月以内のものという条件が付いていることが多いようです。3ヵ月以内という条件には何か法的な根拠があるのでしょうか。

Aベストアンサー

>3ヵ月以内という条件には何か法的な根拠があるのでしょうか。

 登記事項証明書は、発行日時点の登記事項の内容を証明しているものに過ぎませんので、それ自体に有効期限という観念はありません。
 ですから、三ヶ月以内という条件は、その申請手続ごとに根拠を探すしかありません。もしかしたら、単なる運用かもしれません。
 ちなみに成年被後見人の法定代理人として成年後見人が不動産登記の申請をする場合、代理権限証書として登記事項証明書(成年後見ファイル)を添付しますが、申請する時点において、発行日から三ヶ月以内の物である必要があります。

不動産登記法施行細則
第四十四条  第四十二条若クハ第四十二条ノ二ノ規定ニ依リ提出スベキ印鑑ノ証明書又ハ不動産登記法第三十五条第一項第五号 ノ規定ニ依リ提出スベキ代理権限ヲ証スル書面ニシテ官庁又ハ公署ノ作成ニ係ルモノハ其作成後三箇月以内ノモノニ限ル

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q高圧電線下の地役権設定について

電力会社より、高圧電線下の地役権設定について打診がありました。

電線下の地役権のことは分かるのですが、地役権を設定するにあたり、私にとって得なのか損なのか、実際よく分かりません。

地役権設定で土地の値段が落ちると思うのですが、いったいどのくらい値段が落ちるものなのでしょうか?

また、将来、家を売るつもりなら、地役権設定はしない方が良いのでしょうか?

皆さま、ご教授お願いいたします。

Aベストアンサー

 余計な補足かもしれませんが…

>>売却すべき土地に、所有権以外の余計な権利(地役権)が既に付いていれば絶対に説明しなくてはなりません。

 このことは抵当権登記がある場合と同様で、間違いないです。
 ただ「法的にも安定的に空中を利用する為に地役権を設定し(中略)~上空に高圧電線が張ってあるという事は、必然的に地役権が付随してくるものと同意義です」については、はっきりとした取決めはないと思います。

 全国の各電力会社で取組みがバラバラだと思いますが、使用貸借(無償で上空通過の承諾を土地所有者から得ているもの)にて権利確保している事例が多くあります。
 このような箇所(宅地および宅地の見込池)を順次、地役権設定している状況ではないでしょうか。


>>地役権が設定されてないから、説明はしなくても良いとはならないと思います。

 個人的には「上空に送電線が存在する」はどのような場合にせよ説明の必要なことだと思います。
 しかし、重要事項説明の不履行として何かを要求するには不足かもしれません。
 少し厳しいことを言いますが、通常は居住目的で住宅を購入する方は、最寄りの駅や学校への距離を調べること同様に、目で見て確認できる建造物(送電線や鉄塔、ビルなど)を認知していると見なされてしまいます。

 やはり補償は地役権設定対価でしっかり貰いましょう。(^^)

 余計な補足かもしれませんが…

>>売却すべき土地に、所有権以外の余計な権利(地役権)が既に付いていれば絶対に説明しなくてはなりません。

 このことは抵当権登記がある場合と同様で、間違いないです。
 ただ「法的にも安定的に空中を利用する為に地役権を設定し(中略)~上空に高圧電線が張ってあるという事は、必然的に地役権が付随してくるものと同意義です」については、はっきりとした取決めはないと思います。

 全国の各電力会社で取組みがバラバラだと思いますが、使用貸借(無償で上空通...続きを読む

Q引水地役権について・・・教えて下さい

共同住宅を購入以前から、水道管の一部が隣地(他人地)に
埋設されていて、そこを通って自分の土地(共同住宅)に
引かれていました。
最近、その隣地の所有者が、水道管が邪魔で、
工作物を建てられないから、水道管を
移設して欲しいと言われました。
工事費は、相当の額になりそうです。

問題は、自分の土地(共同住宅)を購入した時、
隣地と地役権の契約がなされていたかどうかが
不明なのです。登記もされていません。

この場合、私の土地に、地役権があると
言えるかどうかが分りません。不表現の場合、時効取得は無いと
聞いておりますんですが・・・

是非、どなたかお教え願います。
契約書等の設定行為の書面による証明がなければ、
100%、現状で、引水していても、地役権があると
言えないのでしょうか?
無断で他人地を使用しているという
ことになるのでしょうか??
また、地役権があるとすれば、妨害排除請求権はありますでしょうか?
又、水道局の台帳を調べたら、何か記載されていることはありますか?

以上、何卒、よろしくアドバイスの程お願いを致します。

共同住宅を購入以前から、水道管の一部が隣地(他人地)に
埋設されていて、そこを通って自分の土地(共同住宅)に
引かれていました。
最近、その隣地の所有者が、水道管が邪魔で、
工作物を建てられないから、水道管を
移設して欲しいと言われました。
工事費は、相当の額になりそうです。

問題は、自分の土地(共同住宅)を購入した時、
隣地と地役権の契約がなされていたかどうかが
不明なのです。登記もされていません。

この場合、私の土地に、地役権があると
言えるかどうかが分りません。...続きを読む

Aベストアンサー

隣地=水道管の埋設されている土地です。

使用貸借ですと、質問者がの土地の所有者が変更となりましたので、原則として、使用貸借の権利がなくなります

地役権の契約をすることは、まずありません。

水道管は、一般の地役権の対象。 用水地役権の対象外。


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