準防火地域の建築許可がおりません。

Question

現在、準防火地域に戸建を新築すべく申請を出しています。
敷地の隣と前に築５０年ほどの古い木造平屋建が建っています。
昨日、住宅会社から電話があり『お隣と前の家の屋根と車庫と壁に使用しているタキロンを全て撤去しないと建築許可がおりない』と言われ困ってしまっています。
お隣にも、前にも『お宅の車庫と壁と屋根のタキロンをはがしていいですか？』なんて言って『いいですよ』と言われるわけがないし、こういう場面に直面された方はどうやって乗り切っているのか知りたくて質問をしました。
なんとか費用を抑えたままで建築許可がおりるようにするにはどうしたらよいのでしょうか？
お教えください。

kaitiku · Accepted Answer

こんにちは。
準防火地域、同一敷地内に既存不適格（現行法規に合っていない）別棟となりますと他にもこれから難クセ・・・いや、ご指導を賜りそうな問題が結構浮かびます。
思い付く指導内容を簡単に書いてみますね。（取りあえず延焼の恐れに掛かる部分に限定します）

(1)タキロン撤去、延焼ライン部に防火構造の壁新設。（外壁に石膏ボード+鉄板、内壁に石膏ボードあたりが安いでしょうか、一例）

(2)軒天井を防火構造とする。（ボード一枚で防火認定を取っている物が結構あります、簡単でしょう）
鼻隠しを不燃材で覆う。（一般に鉄板）

(3)窓を防火設備（簡単に言いますと網入りガラス）にする。
他、開口部、例えば換気フードなどは100ｍｍφ以上ですとファイヤーダンパー要。

(4)屋根不燃とする。

・別棟の筋交い計算を「要求される場合」も有り。
・別棟に住宅等「居室」があれば、採光、換気を計算「要求される場合」も有り。


他にも探せばあるでしょう、少なくとも(1)～(4)までは要求されるでしょうね。
経験上はこんな所ですが、地域によっても変わります参考程度に眺めて下さい。

敷地が広いのであれば「敷地分割」されては如何でしょう。
敷地内に鋲を打って「ここからここまではこの建物の敷地、ここからあっちはあの建物の敷地」・・・任意で敷地を決めちゃうのです。
それによって延焼にかかる部分を減らす、あるいは無くせれば減額は容易ですよね。

それ以前に「用途上可分か不可分」かにより敷地分割しなければ新築出来ない可能性も十分にあります。
例えば既存が両親の家、新築が御自分の家ですと「可分」となり建てられません。（おのおので成立している、主従関係がないゆえ同一敷地には建てられない、一敷地一建物の原則）
例えば既存が小さな物置小屋で新築住宅居住者が部屋に入りきれない荷物を入れるとなりますと「不可分」（住宅の付属物置扱い）となり建てられる。

この「用途上可分か不可分」の判断は確認申請の担当がするものでありデリケートなものです。
面積の規定もなく担当（主事）の「経験的判断」に委ねられる物です。（先に書きました、あからさまに２件住宅となりますと検討の余地無しですが、例えば今までの用途が工場倉庫にだった場合「又工場倉庫に使うんじゃないの？」などとと疑念を持たれるでしょうか。）

以上、長くなりましたが建築に携わっている者であれば常識的な事ですので住宅会社の担当（建築士同伴が望ましいです）と話し合われ役所にも足を運んでもらって（これ無いと話は進みません）上手く落とし所を見つけて下さい。

　ここまで書いて気付いたのですが非常に大事な所を読み落としてました・・・
＞私の名義の土地に２軒、貸し家が建っており現在、人に貸している状態なのです。・・・・

この状態ですと先に書いた様に「可分」となり敷地分割が必要になります。
２軒は別敷地となっているはずです、もしくはどさくさ工事で確認申請を出していない場合同一敷地・・・？。
申請書の副本なんて残っていないでしょうね、又役所でも50年前の概要書（申請書を要約した物）は無いかなあ？私の地域では30年以上前の概要書はありましたね、住宅会社の担当に電話ででも聞いてもらって下さい。

同一敷地の場合、建蔽率と容積率をにらみつつ、どこに分割線を引くのがベターであるか、やはり住宅会社の担当（専門家）とご相談なされて下さい。

申請の出し方が少しややこしくなりますが（４面、５面の追加で済むでしょうが）それは住宅会社の仕事ですので全くお考えにならずとも良いでしょう。

あくまで一若輩建築士の解る範囲で書いてみました、ご参考まで。

kaitiku · Answer

恐らくこの回答が出ている頃には何らかの決着が付いているかもしれませんが。
ANo.3、5です。
結論が出なかった場合、役所ではなく指定確認検査機関に申請を出して下さい、恐らくその荒廃した役所よりはよっぽどスムーズに事が運ぶのではないでしょうか。（お近くにあれば良いのですが）

＞それも家の真横にあるタキロンではなくて、家からは遠く離れた場所のタキロンでした

遠く離れたとは今回の敷地とは全く別と言う事ですか？それとも同一敷地内で少し離れている？。

後者ですと改修させられる場合もあるかもしれません。
特に新しい分割線から延焼ラインにかかれば。
条文のどこにあるのか解りませんが去年させられました。
工場増築に伴い敷地分割し、隣接する事になった社員の住む住宅を一部改修しました。（させられました）
馬鹿正直に役所の指示を飲んだ訳です、ただこの役所は考え方が非常に柔軟で他の件ではかなり助けられましたが。

今回の敷地とは全く別ですともうお手上げですね。
指定確認検査機関に申請を出して下さい。
ただここでも訳の解らぬ事を言われましたら、言い方を変えますと「実は訳の解る事、道理にかなった事」である可能性もありますね。
厳しいその地域独自の条例によって縛られているとか、ANo.8の方の様な理由とか。・・・

どうなってるんでしょうね、（良い）結論が待ち遠しい所ですが。

gi_mon10 · Answer

#1です。
補足では敷地分割で申請されているの事。
お役所が申請時点で既存建物のタキロンの事まで知っているのが不思議です。最近はお役所も審査時点で現場調査するのでしょうか。

大変失礼な事を申し上げます。
既存建物のタキロン工事は何時されたのでしょう。
大規模な模様替えは建築確認の対象に成りますが、その建物の場合はどうだったのでしょう。
お役所の警告を無視して、タキロン工事を強行したという事はありませんか。
何かで目をつけられていた。これは考えすぎでしょうか。
もし、そうなら今回は逃げられない可能性が高いです。

architectm · Answer

＃４です。

そういうわけのわからないことを言い出す役所の担当者、ときどきいます。

訳わからんこと言われて、ハイそうですか、と帰ってくるわけにもいきませんので、
そういうときは・・・・コホン。

んなわけのわからねーこと言われたって、施主に説明ができねーじゃねーか！　
こっちゃーガキのつかいじゃねーんだ！　
法文上の根拠条文どれだよ？　あぁん？　言ってみ？　ほれ、言ってみ？
どの法律の、何条の何項に基づいて、お前はご指導してくださってるんだ？
教えろよ。今すぐ教えろよ！
役人がんなテキトーなことやっていいんか？　んん？　市民の権利侵害してええんか？
おめーじゃわかんねぇ。課長だせ、課長！！

・・・・と、丁寧に問い合わせます。
ときどき、そんな条例知らなかったよぉ～～、と赤っ恥をかくこともありますが。

敷地を分割したのに、既存建物の改修を求められたなんて話しは聞いたことありません。
じゃあ、ちゃんと分筆して、登記して、他人に売ったらどうなるんだよ？という話しです。
その土地を買った人が、お隣の既存不適格物件を是正しない限り建物建てられないんですか？と。
建築基準法上に、敷地分割は分筆・登記を要するとはひと言も書いていない以上、図面上に敷地分割線を引いて、必要なら現地に杭、鋲を入れれば、それで敷地分割は完了するはずです。

住宅会社さんに、もう少し戦ってもらうしかありませんね。
ちょっと差し入れでも用意して、がんばれー！負けるなー！と応援してあげてください。

architectm · Answer

#４です。
kaitikuさん補足説明ありがとうございました。

延焼ラインと我々が呼んでいるのは、法文上は「延焼のおそれのある部分」と言います。
この部分に建物を建てられないわけではありません。

kaitikuさんが書かれているとおり、隣地境界線から３ｍ以内の範囲（１階）または５ｍ以内の範囲（２階以上）が、隣地で火災があった際炎にあぶられる危険のある「延焼のおそれのある部分」として規定されています。

都心部などの狭小敷地ですと、間口が６ｍ程度しかない場合も珍しくありません。両側それぞれの敷地境界線から３ｍ以内は「延焼（以下略）」ですので、その場合には敷地すべてが該当する、ということになります。

この部分に建物がかかる場合には、壁や窓に、通常より高い防火性能をもたせるよう、法律で求められています。
ただ、対応製品は多数出ていますし、告示にて必要な仕様も明示されているので、必要な防火性能の達成は難しいことではありません。
お客さんの気になる可能性があるとすれば、窓を網入りガラスにしなければならない、ということぐらいでしょうか？
耐火ガラスなどを使用すれば透明ガラスに近いガラスを使用できますが、コスト的にバカ高くつくので、住宅ではあまり使用しませんね。

平屋でご計画ということは、現状建ぺい率も容積率も充分余裕がある、ということでしょう。
敷地分割をした場合、容積率は問題ないと思われますが、建ぺい率が不足する可能性はあるかもしれません。
２階建てにすることを許容できるのであれば、この問題はクリアできますが、平屋が絶対条件ということであれば、ご依頼の住宅会社とよくご相談されて、上手な敷地分割ラインを探してみる必要がありますね。
もちろん、建ぺい率も足りている場合もありえますので、その場合はまったく心配ありませんが。

kaitiku · Answer

ANo.3です。
4の方が補足して下さるでしょうから、単純に私の地域の敷地分割法を書きますね。

図面に全体の敷地を書く。
次に建物の配置を書く（無くてもいいですが有ったほうが分割の検討がしやすいでしょう）
建物に合わせ「ここだと延焼ラインからはずれるな」「ここだと敷地面積小さすぎて建蔽率オ－バ－しちゃうな」（延焼ラインとは１階で隣地から3ｍ、2階で5ｍです）諸々検討しつつ「じゃあこの辺かな」と線を引きます。
そこで容積率と建蔽率が基準内に納まっていればまずＯＫです。
極端な話、それでお終いです。
現実的にはもう少し根気良く考える時間が欲しいですね。
庭の位置や、駐車スペース等も鑑みて外回りのプランと新築する建物のプランが出来てからにしましょう。
その後敷地の求積図を書く等事務的な作図は業者の仕事です。

前回答にも書きましたが、私の地域ではその分割線の端〃に「鋲」や「釘」の類を打っておいてくれと言われます。
境界が解る様にしておけという事です。

それだけ。
お金も役所手続きも要りません。
もうどうにも簡単過ぎて唖然とされた事でしょう。

細かな申請に関わる業務は全て業者の仕事です。
4の方も書いてましたか？業者の方ちょっと頼りないですね。
建築士ですと考えなくとも浮かぶ類の案ですが、大丈夫でしょうか。
少し尻を叩いても良いと思いますよ「しっかり考えてくれ」と。

結局長くなりましたね、すみません。

architectm · Answer

同一敷地に三棟目の住宅ですか？
なぜ役所が敷地分割を求めてこないのか、その方が不思議ですね。

敷地分割といっても、分筆する必要も、登記する必要もありません。図面上に敷地分割線を入れるだけのことです。
そうすれば、今建っている二棟は「隣地」に建っている既存不適格物件となり、改修を求められることもありません。

ただ、敷地が狭いときや高さ制限の厳しいエリアで敷地分割してしまうと、斜線制限や日影規制のおかげで小さな建物しか建たなくなってしまう場合もあります。
また、「隣地」にしてしまった敷地で建ぺい率、容積率が余っていても、それを利用できなくなるという問題もあります。
「延焼のおそれのある部分」が、敷地分割したラインからもかかってきますので、新築のコストが若干上がる可能性もありますね。

それやこれやで、敷地分割ではなく「増築」で確認申請を通そうとしたのでしょうか？　分割してしまうと、ご希望の広さの住宅を建てられなくなってしまう、とか・・・・

ただその場合には既存建物の大幅な改修が必要になることぐらい、設計者だったら当然分かっていたはずです。
住宅会社さんの担当者を呼んで、なぜそうなってしまったのか、タキロンの撤去以外になんらかの追加処置を求められる可能性はないのか、キチンと問いただした方がいいと思いますよ。

youcan1951 · Answer

同一敷地内の別の建物に法規が影響するとしたら延焼ラインのことではないでしょうか。
外壁は不燃、開口部は防火設備仕様に改修する必要があったような気が？？

gi_mon10 · Answer

>『お隣と前の家の屋根と車庫と壁に使用しているタキロンを全て撤去しないと建築許可がおりない』と言われ困ってしまっています。

同一敷地内の建物なら、そういうことも有るかもしれませんが、隣接地に立つ建物が建築申請に影響を与えるのを聞いたことがありません。
最近法律が変わったのなら知りませんが、住宅会社の思い違い、何かの間違いだと思います。

建築確認申請を扱う機関に直接聞かれてはどうでしょう。
県庁の代表電話に掛け建築確認申請の部署にお願いしますと言えば廻してくれます。
丁寧に教えていただけますよ。

準防火地域の建築許可がおりません。

こんにちは。

恐らくこの回答が出ている頃には何らかの決着が付いているかもしれませんが。

#1です。

この回答への補足

＃４です。

#４です。

ANo.3です。

この回答への補足

同一敷地に三棟目の住宅ですか？

この回答への補足

同一敷地内の別の建物に法規が影響するとしたら延焼ラインのことではないでしょうか。

>『お隣と前の家の屋根と車庫と壁に使用しているタキロンを全て撤去しないと建築許可がおりない』と言われ困ってしまっています。

この回答への補足

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