今、都市開発について勉強しています。
特に◎私の住んでいる街の駅前など、商業地域(駅ビル、駅前通り商店街、等)の再開発構想に興味を持ち、取り組んでいるのですが、
他市の例などをあまり知らず、自分の意見(計画提案)がまとまりません。

『どうすれば、駅前再開発事業が成功するか?』
『どうすれば、住みよい街づくりが出来るか?』

具体的な案が必要なんです。
(実は近々、プレゼンがあるので。+_+)


私の住んでいる街は『クルマの街』(^▽^;)
どこに行くにもだいたい車が必要です。
駅前にはあまり駐車場が無く、かといって電車・バスの本数も少なく、
休日も家族連れは、郊外の大型ショッピングモールへ行く傾向が強く、
やはり駅(=電車)をよく利用するのは学生が多いです。
…現状としては、
駅前にあるビルには、大手百貨店が入っては5~10年で撤退しています。

私としては、109、パルコといった若者向けにスイッチを切り替え、
百貨店とは違うコンセプトでやって行かなければ
この先も、“出店⇒撤退”の繰り返しではないかと考えます。
まず市民の関心を駅前に集めなければ意味がありません。
W杯誘致に失敗しても建設続行され、完成したスタジアム、
巨大図書館、コンサートホール、能楽堂…等、施設は整っています。
大学誘致の計画もあるそうなので、今後ますます【若者】の数は増えそうです。

町田市には、先日109ができ、
オープン当日には早朝から“約5万人”の若者が列を作ったと聞きました。
22歳の私がこんなコト言うのも変ですが(笑)
(特に)十代の若者のパワーは本当にスゴイ!!


このように、○○市の例…と、
実際、現在行われている活動、計画なども教えて頂けると有り難いです。
ニュースで見た!と言うのもアリなので、
是非!皆さんの意見をお聞かせ下さい。

宜しくお願い致します。m(_"_)m
 

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A 回答 (4件)

一例として、神奈川県海老名市の駅前の再開発で「ビナウオーク」が誕生しまして、すでに開業後3ケ月経過しますが、順調に推移しています。


大型の商業施設ビルに核になる店舗が入り、その他専門店・飲食街と、シネコン(複合映画館)などもあります。

ただ、この影響で、駅周辺の大型スーパーに影響が出ています。

海老名市でも、再開発に力を入れていますから、商工かなどに問い合わせると、開発関連の資料が入手できるかもしれませんから、参考にされたらいかがでしょうか。

参考URL:http://www.mars.dti.ne.jp/~hhira/vinawalk.htm
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#1です。


私の意図がうまく伝わっていないようですが...

例えば、「駅前」の「店」にしぼって見ましょうか?
その「店」が進出・撤退をくり返す理由は何でしょう?
1 (学生など)客層の読み誤り
2 開店時間と駅利用時間のずれ
3 単に経営の失敗
4 交通の便がわるい
など、いろいろ考えられるんですよ。
仮に、駅に若者が集まるような大型店を誘致しても、綿密な市場調査がない限りは成功しにくいんですよ。
「若者」が一月にかけられる衣装代、飲食代、娯楽費...額にしては知れていますよね。
すると顧客としての「若者」の数を増やさないといけない。学生のまちになったとして、その地域にいる学生の数がどれくらい増えるか、または電車などで周辺の学生がどれくらい集まるかが、店鋪成功・失敗の分かれ道です。
「若者」の「パワー」があっても、その店で金を使わなければ意味がないんです。
「若者」と地域のファミリーなどを比べて、どちらが効果的に収益をあげられるかを考えるのが市場調査です。やみくもに若者向けの大型店をいれることは、「百貨店」が若者向けの店に変わっただけで、同様の失敗をくりかえすのではないかと思います。
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 これからの都市計画や街づくりを考える場合には、少子社会と高齢社会をぬきにしては計画が成り立たないと思われます。



 もう、大きなビル等を建設する時代ではないような気もしますし、それらは大手企業が独自の政策や資本で実施すればよい事で、行政や住民としては本当の意味での住みやすい街を論議すべきだと思います。

 オープン当日5万人集まったとしても、では今はどうなのか、今後はどうなのか、ということを考えたときには、ドーンという打ち上げ花火よりも、小さくても長続きしてくれる花火のほうが住民にとっては良いと思います。

 駅前再開発の場合には、なぜ再開発をするのか、しなければならないのか、どのような目的があるのか、それらの分析からはじめなければ、次の段階での開発計画は出来ないと思います。思い切って、駅前は公園にして住民の憩いの場所にするとか、商店の事ばかりではなくて、別の視点からの開発も検討の価値があると思います。
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ちょっと耳の痛い話を書きますが、お許しを。



まず、「住みやすい」ということはどういうことかを考える必要がありますよね。
都市開発というのは、有名店や大規模店鋪を誘致することと同義ではありません。
住民が住みやすいと思える都市を作ることなんです。

あなたのまちでは、これまでに大規模店が進出しては撤退するといった事が起きているようですが、その原因を分析するのが糸口であろうと思います。アンケート調査を行えば、糸口はつかめるはずです。
例えば、道路網がぜい弱であったためにアクセスが不便であるなど、原因があるはずです。
また、実際の住民層と店の顧客層が合致しなければ、効果的な収益も見込めずに撤退するということもあります。

つまり、店の問題・原因が店にあるかどうかといった基本的なところから考察していかなくてはならないわけです。
そうすれば、バスの経路を変更したり、道路の拡張工事をすることで、まち全体の活性化をはかることができるかもしれませんよね。

また、学生が大口の顧客であるとは限りません。消費が行われるためには、まずは商品を持ち込まなくてはならない場合がほとんどです。
そのための輸送費を考えると、郊外で多様性や流行のあるものを販売するのは不利です。都市部の方が、遥かに有利だと考えられます。

まずは、状況の分析から始められる方がよろしいかと存じます。

この回答への補足

 
>あなたのまちでは、これまでに大規模店が進出しては撤退するといった事が起きているようですが、その原因を分析するのが糸口であろうと思います。アンケート調査を行えば、糸口はつかめるはずです。
例えば、道路網がぜい弱であったためにアクセスが不便であるなど、原因があるはずです。
また、実際の住民層と店の顧客層が合致しなければ、効果的な収益も見込めずに撤退するということもあります。

ですから、最初に・・・
私の住んでいる街は『クルマの街』(^▽^;)
どこに行くにもだいたい車が必要です。
駅前にはあまり駐車場が無く、かといって電車・バスの本数も少なく、
休日も家族連れは、郊外の大型ショッピングモールへ行く傾向が強く、
やはり駅(=電車)をよく利用するのは学生が多いです。

こう話した上で、
撤退の現状を伝えたはずですが・・・
 

補足日時:2002/07/29 04:13
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 私も民間の再開発組合の仕事はやったことがないので、100パーセント確かではありませんが、再開発事業としての免許を取得すれば、再開発組合の行う換地などした後の、土地の登録免許税は免除されるはずです。

 また、土地についての不動産取得税は、必要ないはずです。法的な主体としての土地は、再開発の前後で換地されたとしても、継続していると考えるからです。

 旧来からの建物については、床面積の変更がなければ、換地に関係ありませんから、登録免許税・不動産取得税は、特に問題ありません。

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また、静岡県内では、採算的な面では議論あるかと思いますが、街の顔になった/街の顔が変わった という意味では、浜松の再開発(アクトシティetc.)はどうでしょうか?
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Q行政手続法33条、34条を利用して都市計画法により開発申請を行うことについて

今回、いわゆる行政指導についての質問です。
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行政手続法でいくと、以下の条文からも行政指導の拒否は可能ではあると思うのですが、何分、相手の役所は厳しい雰囲気だそうです。条例にはこう書いてあるとか・・・。
私自身、他の部所で公務員で行政指導する側ですので、行政手続法に則っていくと許可せざるを得ないと思うのですが実際はどうなのでしょうか?判例には拒否した役所は敗訴しています。
しかし、法には行政指導をするようにとも書かれています。実際どうなのでしょうか?

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http://www.houko.com/00/01/H05/088.HTM#s1

今回、いわゆる行政指導についての質問です。
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Aベストアンサー

ご返答いただきありがとうございます。No.4です。

>条例と法を同じ位置付けというのはどうなのでしょうか?(略)法を守るのは大前提ですが位置付けを間違えればおかしな結論に行き着きますよ。

つまり、条例に違反していても法律に違反していないのであれば上位法優先で条例は無視できるということですか?それは乱暴でしょう。

条例も法令です。行政手続法にもわざわざ2条に記述があります。しかもその条例の上位法である都市計画法に細目の条例(制限も緩和も可能)を定めることが出来るとされていますから当然それに従うものであり、行政手続法上もその解釈で誤りはないと考えますが。

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私も書いていますが、要綱はあくまで行政の基準であり法令ではないですからこれを理由に不許可は出来ません。細目はそれが条例になっていれば条例ですし、単に技術細目要綱なら要綱です。

そもそも議会を経て制定された「条例」と、単なる行政指導の基準である「要綱」は全く別です。
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>また、条例違反で許可が下りない。受付をしないのは法律違反です。訴えられた自治体は判決にて敗訴しています。それを知らずに条例違反ということで受け付け拒否をし、不許可にした担当者は今頃どうなっているのかと思うくらいです。

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しかし条例に違反していて、その条例そのものが都市計画法33条に定める範囲に適合するのであれば、それをもって不許可ということのどこが行政手続法違反なのか理解できませんが。

ご返答いただきありがとうございます。No.4です。

>条例と法を同じ位置付けというのはどうなのでしょうか?(略)法を守るのは大前提ですが位置付けを間違えればおかしな結論に行き着きますよ。

つまり、条例に違反していても法律に違反していないのであれば上位法優先で条例は無視できるということですか?それは乱暴でしょう。

条例も法令です。行政手続法にもわざわざ2条に記述があります。しかもその条例の上位法である都市計画法に細目の条例(制限も緩和も可能)を定めることが出来るとされてい...続きを読む

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私はとある老朽化した公務員住宅について調べています。
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

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公務員宿舎に限らず官庁庁舎跡地まで含めると成功例はやはり東京ミッドタウン(旧防衛庁庁舎跡地)でしょうね。

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Q都市計画税の基となる都市計画が案段階で課税

都市計画税について引き続き質問しています。
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となっておりますが、案段階では、都市計画が定められていないになるのではないでしょうか?

Aベストアンサー

失礼しました。

確かに都市計画税の対象は都市計画事業であり、
都市施設の整備事業(都市計画道路、都市公園、下水道等)
市街地開発事業(土地区画整理事業、市街地再開発事業等)
といったあたりになるのかとおもいます。

この都市計画事業とは何かですが、
都市施設や市街地開発事業について
都市計画審議会の審議を経て都市計画決定を行い、
次に事業認可により具体的な事業に移行します。
これが都市計画事業になります。

なお、計画決定の段階で、知事の認可は必要ですが、
議会報告、公聴会の開催は必須ではないでしょう。
(自治体による運用次第)

おっしゃっている道路については、
おそらく都市計画の案の段階であり、
この後、都市計画決定、事業認可という2段階を経て
都市計画事業ということになると思われます。
(なぜ案の段階で都市計画図に書いてあるのか
よくわかりませんが)

道路だけでなく公園なども含めた都市施設や
市街地開発事業について
都市計画決定及び事業認可が行われていなければ
確かに目的税としての都市計画税の要件を満たしていない
ということは考えられます。

一方で、近傍に地区施設がないとしても、
より広域的な機能を発揮する
広域幹線道路、近隣公園、地区公園
といった都市施設の計画決定及び事業認可が
周辺も含めてどうなっているのか、
という問題はあるでしょう。

そういったものも一切なければ、
異議申立ての余地は考えられます。

とはいえ、実際の運用上は、
施設の誘致圏等によらずに
市町村の市街化区域が一体となって
その中の都市計画事業を実施するために
都市計画税を徴収するという枠組みに
なっているという説明で
お茶を濁されてしまうのかもしれませんが……

失礼しました。

確かに都市計画税の対象は都市計画事業であり、
都市施設の整備事業(都市計画道路、都市公園、下水道等)
市街地開発事業(土地区画整理事業、市街地再開発事業等)
といったあたりになるのかとおもいます。

この都市計画事業とは何かですが、
都市施設や市街地開発事業について
都市計画審議会の審議を経て都市計画決定を行い、
次に事業認可により具体的な事業に移行します。
これが都市計画事業になります。

なお、計画決定の段階で、知事の認可は必要ですが、
議会報告、公聴会の開催は必...続きを読む

Q再開発地域(東京)

現在は東京に住んではいないのですが、東京について教えてください。
東京は秋葉原とか再開発が進んでいますよね。
他にこれからどの辺りが再開発されるのでしょうか?

ちなみに私が聞いたのは、住人が増えたので品川にスーパーが出来ると聞きました。

もし、具体的に「○○に○○が建つらしい」などの情報もご存知であれば教えてください。

Aベストアンサー

品川駅の港南口側が新幹線の関係で、最近までやってましたね。
秋葉原はつくばエクスプレスの関係で再開発が進みました。
さて、今後はどういったところが開発されるんでしょうかね。

まずJR東日本の湘南新宿ラインのほかに、上野-東京も山手線以外の路線の線路がつながることが決定したようで、東海道と東北・高崎・常磐線が直通運転始めます。
そうなると車両共通運用により効率化されるので、田町電車区(品川-田町)がなくなるらしいですね。
ここになにか持ってくるのでは・・・。

明治通りの下に地下鉄13号線が建設中です。
これが完成すると同時に東横線と直通運転を始めます。すると東横線渋谷駅は東口バスターミナルの地下になると思われ、現在の東横線渋谷駅の土地が空きます。
JR埼京線のホームをもう少し原宿よりに寄せると同時に、再開発があるでしょう。

たいてい東京の再開発は鉄道と密接な関係があります。
新規開業鉄道等を調べれば、ある程度は予想できると思われます。

Q駅前での営業活動について

教えてください。
最近よく見かけるのではYahoo BB が、駅前などでちょっとしたスペースを作って営業活動をおこなっていますよね?ああいうのって警察の許可が必要になるんでしょうか。また許可をもらうまでどれくらい時間がかかるものなのでしょうか?また営業内容について何かルールとかあるんでしょうか?

ご存知の方いろいろ教えてください!

Aベストアンサー

 #1の者です。

 駅前広場の場合は,通常,駅の管理ではなく,自治体の管理する道路の付属物(道路と同じ扱い)ですので,道路使用許可が必要です。


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