不動産屋との交渉における内容について

こちらのサイトや他のサイト、六法全書を拝見して、賃貸契約について不動産屋と更新時の再交渉をしてきました。

２時間もかかり、やはり向こうの抵抗もありスムーズには事は運びませんでしたが、そこで疑問がいくつかありました。

(1)更新手数料は法的執行権がないはずで、次回更新時には取り除くことを言いましたが、不動産屋からは即座に「契約は出来ないですね」と言われました。
本来、契約はオーナーと借主との間で交わされる法的行為であって、仲介業者である不動産屋が契約について判断することは不適切だと思っています。
突き詰めて聞いてみると、「借主が払わないならその分の手数料はオーナーに払ってもらうことになる」と言っていました。
何でも、不動産屋の言い分だと、仕事をしているのだからその分の経費代だと言います。
『オーナーと不動産屋の関係』では考えられなくは無いですが、その分の補填を全く無関係な借主に被せることは納得出来ませんでした。
こういったことは不動産屋としては正当なものでしょうか？

(2)特約事項として、「退去時には室内クリーニングは借主負担とする」と書いてありました。
話しを聞くと、「一律で最低○万円払ってもらいます。」と言われました。
さらに「部屋の損傷がヒドい場合はさらに要求します」と言われました。
物件はオーナーの資産であって、室内クリーニングはオーナーが客をつけやすくするための努力として行う行為であり、明らかな損傷がない場合は借主は室内クリーニングをする必要はないと認識しています。
そこで、この特約事項も納得できないので消してくれと言った所、「出来ない」と言われました。
不動産屋は、このように客の意見を全く反映せずに、オーナーと不動産屋の良いように契約書を作ることは許されているのでしょうか？

２時間分の一部始終の会話は録音済みです。
恐らく、不動産屋は気付いていないような気がしましたが。
基本的に、不動産屋は「法律では決められていないが、世の中は慣例で成り立っているんだから、これは当然だ」ということを言ってきます。
しつこく食い下がっても、多少妥協をする姿勢を示すものの、基本的に自分たちの意見を押し通すことに終始していました。

(3)不動産屋は、「契約時の書類はオーナーから借主を守るために詳細に明記しているんですよ」と言ってましたが、とてもそうは感じ取れませんでした。
どちらかというと、きちんと１つ１つの意味をわかりやすく言わずに、早く印鑑をつかせてとりあえず契約だけさせて、後々「ここに書いてありましたが、何か問題でも？」と言いたいがための書類と思っています。
不動産屋は一応曲がりなりにも不動産関連の法律の勉強をして資格を与えられた人間です。
何も知らない一般の人に不利な情報を非公開にして、自分たちに有利な情報のみを書類に書き込むのには問題があると思っています。
たとえば、首都圏以外では更新料など存在しないことや更新手数料が本来不要なことは法的に説明してから、借主に判断させる義務があるのでは？と思っています。
実際はどうなんでしょうか？

とても長くなりましたが、どうぞよろしくお願い致します。

No.4 回答者： todoroki 回答日時： 2007/08/03 00:16

＞本来、契約はオーナーと借主との間で交わされる法的行為であって、

＞仲介業者である不動産屋が契約について判断することは不適切だと思っています。

　お怒りの原因はおそらくここの勘違いにあるんだと思いますが
契約の場に同席して説明をしている不動産屋だったら
仲介だけの業者ではなく管理や契約について大家から委託を受けている不動産屋のはずです。
そういう手続きを円滑に進めるために大家が手数料を払って不動産屋を雇っているのです。
ですから、不動産屋の言い分＝大家の主張になります。
もし指示がなくて迷うような部分があれば、不動産屋は大家に電話して確認しますね。
大家の代弁をしているわけですから
当然契約の条項についての意見を述べたり拒否したりします。
つまり、不動産屋はもらえればどちらからでもかまわないけれど
大家が不動産屋に支払う更新手数料をsofia_gooさんに負担してもらうのが条件だと言っているのです。
交渉するのなら大家に直接するべきだと思いますが
大家はそういう面倒ごとは嫌いなので不動産屋を代理に立てているのです。
更新手数料を借主負担にしている契約は一般的なので、
よほどの弱みがない限りそれを覆すようなことはないでしょう。
これだけ交渉しても変わらないのですから
更新手数料の支払いをのむか契約をやめるかしか選択はないということになりますね。

この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。
「大家の代理人 = 不動産屋」というのは認識していますし、煩わしい手間を不動産屋に委託して少しでも大家は楽をしたいというのはわかっています。
ただ、大家と不動産屋がどんな間柄が知りませんが、交渉中に不動産屋の「契約出来ない」の即答はおかしくありませんか？
その場で電話するなり、全権利の一任証明書なるものを提示すれば話しはわかります。
不動産屋の利益目的で契約を決められるのは納得出来ません。
更新事務手数料が低額なら払いますよ。
その場限りの情報を調べたり、話しに行ったり、モメたりするのを好き好んでする人はいません。
要は、更新事務手数料が負担額に合っていないんですよ。
だから納得出来ていないんです。
5000～10000円程度なら何も思いません。
争っているのがバカらしいですからね。

また、１つ疑問があるのですが、契約初期時に「これは飲めません！」と言えば、契約しないで終了ですよね？
どうやって交渉するんでしょうか？
「更新事務手数料がかかりません」という希少物件を根気良く探すほど悠長なことは出来ません。
きっと借り手がなにもかも泣き寝入りしないと契約にまでこぎつけないんですよね？
だとしたら、再契約時が適切じゃないかと思います。

失礼します。

お礼日時：2007/08/07 14:35

No.3 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/08/02 09:32

　大家しています。

>　全く無関係な借主に被せることは納得出来ませんでした

　契約更新に借主が『全く無関係な』とは思いません。更新の書類や手続きも不動産屋さんがしてくれているのです。これを貸主と借主の直接の契約としたいなら、大家の作った契約書に不安無くサインできますか？大家が遠方ならそこまで行きますか？不動産屋さんのお仕事とその責任を軽視しているとしか思えません。

>　退去時には室内クリーニングは借主負担とする

　これは、クリーニングした状態でお貸しした物件なのでクリーニングした状態でお返し頂きたいという大家の要求です。『大家が勝手にクリーニングしただけだ』とお考えで、それが納得できないなら契約をしなければ良いだけです。

>　何も知らない一般の人に不利な情報を非公開にして、自分たちに有利な情報のみを書類に書き込むのには問題があると思っています。

　契約書の内容が理解できないときは不動産屋さんに質問しても弁護士とは違って相談料は取られません。不動産屋さんが隠す不利な材料って何でしょうか。契約書に書いてないことは契約に無いことで借主には課されないことです。不動産屋さんを信用できないのであれば、信頼の置ける詳しい知人や専門家に立会いを頼むことも不動産屋さんは拒まないでしょう。

>　後々「ここに書いてありましたが、何か問題でも？」

　書いてあるのでしょ。よく読んで質問すれば良いだけです。読まずに押印するなどは契約社会に生きる大人のすることではありません。
　読めない、読んで理解できないことを質問できない、あるいは理解できないことを理解できないというのであれば、やはり、信頼のおける人に立ち会ってもらうべきでしょう。一人で署名捺印するのは危険すぎます。

>　首都圏以外では更新料など存在しないことや・・・・

　地域の慣習です。更新料の無い地域から来られた方は質問されるでしょう。納得できなければ更新料の無い、あるいは更新料を取る事を禁止された賃貸物件もあります。そちらを賃借されれば良いでしょう。

　更新時に元の契約に疑義が生じて、新たな契約を要望されるのは自由です。貸主と合意が出来れば不動産屋さんの責任で法的にミスの無い新たな契約書が作られるでしょう。その場合、貸主、借主双方が不動産屋さんの手数料を負担することになります。合意出来なければ更新せずに引っ越される自由も保障されています。引渡しまでは不動産屋さんが骨を折ってくれるでしょう。この場合は手数料は取られません。不動産屋さんは新たな契約者を探し、その方と貸主からの手数料で穴埋めすることになります。

>　２時間分の一部始終の会話は録音済みです。

　そこまで担当の不動産屋さんを疑っておられるなら更新せずに、別の信頼できる不動産屋さんにお願いして新たな物件を契約されるのが良いでしょう。居住中、あるいは退去時には間違いなくトラブルになるでしょう。もし万一裁判になった時、そこまで信用していない不動産屋さんを介して納得できない更新をしたというのは質問者様には逆に不利な材料にもなりえます。

　

この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。
大家さん側の意見は考えていた通りですが、大家さん側への迷惑をなるべくかけないように考慮したつもりです。
大家さんからすれば、金をちゃんと落としてくれれば誰でも良いからバカそうなのが簡単で良いですよね。

失礼します。

お礼日時：2007/08/07 14:20

No.2 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/08/02 09:01

入居のときならともかく

再契約で拒否したってなかなかとおりません。
入居の時でも、権利を主張しすぎる入居者はお断りのオーナーも多いです。
もめるのはうんざりですもの。

この回答へのお礼

ご返事ありがとうございます。

それは思いました。
なので、更新事務手数料のみに言及したんです。
更新料は払おうかと思っています。

失礼します。

お礼日時：2007/08/07 14:12

No.1 回答者： sigekichi 回答日時： 2007/08/02 05:13

１）更新手数料について

そういう契約なんですからしょうがないじゃないですか
そもそも不動産屋の利益って何かわかりますか？
家賃から数％とかはとってないですよ。
契約・更新時の事務手数料です。
それを払いたくないと言ってしまっては、、、彼らは働けません。
ようするに、不動産屋が働いたぶんは大家が負担しろってことなのでしょうか？
大家としては「そんなこと言うやつより、ちゃんと負担するやつに貸すからあなたはいいです。」と言うだけでしょ
ちゃんと負担するやつを探してくるから、不動産屋は食べていけるわけなんだし

２）特約事項について
法律上認められにくいことだから、わざわざ「特記事項」にしているのでは？
それを消してくれと言っても、嫌なら借りなきゃいいじゃないですか
それでも借りてくれる人を探すのが不動産屋の仕事なのです。

３）法律について
説明しなきゃいけないことは法律で決められています。
それ以外の細かいことについては、自分で読んでわからないところを聞くべきです。
更新手数料が必要か必要じゃないかは、契約なのですから。地域性は関係ありません。
田舎と違って首都圏は借りてくれる人が多いので、更新料無しだったら
不動産屋としては、更新しないで出てってくれたほうが、次の人に貸せるから
契約事務手数料がもらえて儲かるようになってしまいます。
それこそ、住んでいる時のつまらない契約違反を探し、それを盾に更新を断ってくるでしょう。
更新手数料があるから、そんなことにならないのです。

ともかく、気に入らないなら自分の家を建ててそこに住むべきですよ。
他人様の家を借りてるんですから、これを払いたくない、あれがおかしい、とあまり主張するべきじゃないでしょう。
借りてやってるんだからというより、貸してやってるという立場が強いのです。

友達の車を５千円払って借りたら、返す時に「洗車して返してね」と言われたら
「５千円払ってるんだから、その中に洗車代も入ってるだろ！」と怒るんですか？

で、例えば車の持ち主が友達の友達だったとしますね、
引き続き車を借りたくなったら、友達に聞いてもらえないか友達に聞くじゃないですか
それでまだ貸してもらえることになったら
友達に聞いてくれた友達に後日メシぐらい奢りませんか？
そのメシが不動産屋でいう更新料です。
ボロッボロの誰も乗らないような車だったら（友達の友達も使わないような）
お礼しないでも連絡だけで引き続き貸してくれそうですけど

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。

(1)の返答について
当掲示板サイトの別質問で「交渉してみるといいよ」や「法的に払う義務はない」などの書き込みを見ますが、間逆な意見に驚きました。
不動産寄りに考えればこのような傾向にはなりますね。

(2)の返答について
「嫌なら借りなきゃ良いじゃないですか」で『はい、そうですね！』と簡単に事が運ぶ事柄ではないことは理解できますでしょうか？
次の礼金・手数料を払ってくれるのなら話しはわかりますが、50万以上の金が動くんですよ？
探すのにも大変時間を要します。
今の所を探した所も３ヶ月かかりました。

(3)の返答について
そもそも、この例え話しはおかしいと思いませんか？
口契約は『最初に話したことが全て』です。
後から、故障などのトラブル以外の上乗せ条件は不可能だと思います。
メシを奢る程度なら、わざわざ書き込みなどしませんよ。

例え話しをするならこうじゃないですか？

『レンタカーを借りるたびに必ずクリーニング費用は払いますか？』

自然劣化は持ち主負担が原則ですよね。

とても一般人の意見とは思えません。
業者の方ですか？

お礼日時：2007/08/07 14:07