中古住宅の価格

　中古住宅購入予定の者です。
　築１７年の木造一戸建てで、2300万円の物件を検討中です。その土地の坪単価を考えると、土地1500万・建物800万の物件です。不動産屋さんに仲介してもらいます。
　その金額について、建築関係の知り合いから、『築17年の建物の価値は基本的にゼロに近いから土地以上のお金を払うのはバカだよ。交渉しないとダメだよ。』と言われ、？？となっています。
　確かに、住宅の価値は20年でゼロになる、と言われていますが、だとするとすべての中古物件にかなりの金額が上乗せされて出回っているということなのでしょうか？それもおかしい気がします。
　
　そこで質問です。：不動産屋さんが個人に頼まれて中古住宅の価格を決める場合、どんな見積りの仕方をするのか。
　その辺りのことに詳しい方いらっしゃいましたら、是非教えてください。よろしくおねがいします。
　

No.1 ベストアンサー 回答者： ceaser 回答日時： 2007/09/08 10:34

うちが家を売ったときの経験です。

建売住宅で、購入時は土地代1950万円、住宅代1800万円でした。どうしても住み替えをしなくてはならず、築5年で売りに出しました。
まず、不動産屋が査定をして、住宅代800万円、土地代1400万円で2200万円となりました。（不動産屋の説明では、周辺でファースト住建という建売業者が大量供給して、相場が下がっている、と言うことでした。）
まず、「売り出しは1割乗せて出しましょう。」と言われて2420万で出しました。ところが、誰も食いつかないので1月後に2200万に落としました。
ようやくお客さんが見に来てくれるようになりましたが、結局買ってくれた方に値切られて2080万になりました。

提示されている価格は、ある程度値切りを考慮に入れた価格のはずです。それでも、べらぼうに相場から外れていることは無いでしょう。
築17年の建物が800万とのことですが、それもどんな家かによるでしょう。確かにそれくらい年数がたつと、資産価値がほとんどなくなるはずですが、非常につくりがしっかりした元々の資産価値の高い家なら、それなりに価格がつくのはありえると思います。うちのようにぞんざいな建売でしたら、価格下落も激しいでしょう。
土地の相場は把握されているようですが、坪単価も道路付けによって変わりますし、周辺相場をもう少し確認されて値引き交渉されたらいいかと思います。あと、住宅の内見も十分におこなってくださいね。

No.3 回答者： tkzoo 回答日時： 2007/09/09 20:37

　こんばんは。

　
　以前、いくつかの不動産屋に実家の戸建て住宅を査定してもらいました。その際、ある不動産屋からは、周辺の中古住宅売買の実績を見せてもらい、だいたいこの位で売れるんじゃないかなという話をいただきました。また、別の不動産屋からは、いくつかの価格帯での売却可能性を％で表示されたものを提示されました。また、地元の工務店で建てたこともあり、不動産屋がその工務店に連絡を取り、どれくらいなら売れるかを相談したこともあるそうです。

　こういった経緯を経て、最終的には売り主が決めるのですが、その際も不動産屋から、「最初はこの位で出しときましょう。」とか、「売れないときに値下げする最低限のラインを決めておきましょう。」とも言われました。

　ただ、売り主としては、まだローンが残っている場合はその残債以下では売りたくない事情もあるだろうし、あらかじめ値引き分を上乗せして提示してある場合もあるでしょう。
　そのあたりは売り主の都合次第だと思います。

　日本では建物の状態によらず、築年数だけで中古住宅の価格が判断されることが多いようです。この点では質問者様のお知り合いのおっしゃるとおりだとおもいます。
　ただ、半年前に中古住宅を購入する際、数十件の物件をみたときは、築年数は古くても建物の程度がよいと、その土地の値段から判断して金額を上乗せしている物件もありました。

　値引きの交渉をする余地はあると思います。

　納得のいく住宅購入ができると良いですね。

No.2 回答者： guguku 回答日時： 2007/09/08 10:35

おはようございます。

以前不動産屋に勤めてました。
中古住宅の価格は大体、周辺地域の相場と、あと最初はこれくらいで買ってくれるかなぁ・・・？という不動産担当者の勘みたいなもんです（笑）
しかし建物が17年となると微妙ですねぇ。値切られました？今中古一戸建
住宅は売れなくて困っているので、値切れば建物価格は安くなるような気もします。でも売る側にも、これ以上は下げられないとかもあるので、本当に駆け引きになりますよね。
あくまで経験での話ですが、参考になれば幸いです。