住宅を新築するにあたりフラット35を検討中です

〈株)優良住宅ローンというのを見つけたのですが
 金利2.77% 
 融資手数料0.8% 
会社名も聞いた事がなくて・・・この会社についてご存知の方が
おられましたら教えて下さい。

どこの会社でも問題ないでしょうか。

アドバイスよろしくお願いいたします。

 

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A 回答 (2件)

ご存知かもしれませんが、フラット35は、35年の固定金利の住宅ローンです。

ここまではみなさん知っている方が多いのですが、フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類あるのはご存知ですか?

どちらも、住宅ローンを証券化するものですが、買取型は以下のような流れです。

1.住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローンを金融機関が販売
2.すぐに住宅金融支援機構に売却
3.住宅金融支援機構が証券化
4.投資家に販売


一方、保障型のフラット35は・・・

1.住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローンを金融機関が販売
2.金融機関が証券化を行い、投資化に販売
3.投資家に販売する債権に対して住宅金融支援機構が保証する

という内容です。

「買取型」は、全商品が同じものなので、販売する金融機関によって差がないのに対し、保証型は、金融機関によって異なる商品になります。

住宅金融支援機構の公式サイトで詳しく調べることができるので、宜しかったら見てみてください。
【住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)】
http://www.jhf.go.jp/
ちなみに、フラット35やその他住宅ローンの金利を比較したサイトもとても便利です。

参考URL:http://www.222nt.com/
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フラット35はその債権は証券化されるため、実質の債権者は優良住宅ローンではなく、旧住宅金融公庫になります。

従いまして、どの金融機関でも問題ないです。金利と手数料、手続のし易さで選んでください。余談ですが、フラット35は保証料が不用ですが団信料は別途毎年かかります。このコストも考えて下さい。1,000万円当たりおよそ29,000円です。3,000万円借りたら90,000円弱の保険料がかかります。もちろん任意ですから他の生命保険に入ることも一つですが、やっぱりこちらでも高いと思います。普通の住宅ローンは団信込みが普通ですから、表面金利に惑わされずよく計算してくださいね。また、ご存知のように融資実行時の金利が適用になり申し込み時のそれは目安ですから、担当者と購入(入居)時期をよく詰めておいてください。新築のフラット35は現場での適合証明をとらないと次の手続(金銭消費貸借契約など)に進めないないので、実行確定まで時間がかかります。入居月が変わって金利が上がったら誰にも責任はないですから。
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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10...続きを読む

Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に...続きを読む

Q住宅ローン(フラット35)について

この度新居を新築する事になり費用の不足分の借入れを計画しています。当初フラット35にしようと思っていたのですが、設計士の方から公庫は設計上の制約が多いから銀行ローンの方が自由に設計出来ると言われました。月々の返済額を抑えて長期で返済したいと思っているので、返済計画の面で最初から最後まで金利が一定のフラット35の方が良いような気がして迷っています。アドバイス宜しくお願いします。

Aベストアンサー

その建築士のお話もわからないでもありません。
たとえばフラット35でも存在する公庫の基準の中で一番困るのが隅柱12cmの規格なんですよね。
隅柱を10.5cmに出来ないというわけではないのですが、その場合は防蟻剤を塗布しなければならず、はっきり言うとこれは体に良いものではないので、論外とすると、どうしても隅柱は12cmにしなければなりません。

隅柱だけ12cmとした場合だと他の柱と太さが違うので収まりが悪くなるし、かといって全部を12cmにすると、コストも、そして何より壁が占める体積が増えて部屋や廊下が狭くなります。

別の方法として隅柱が10.5cmでも、高耐久仕様ではなく、耐火仕様にして逃げることも考えられますけど、今度はそのためにコストも上がるし、ガラスがアミガラスになったりとか....

上記に限らず他にも色々あって、なんか今の公庫の基準はすこしちぐはぐでまた現在の技術、考え方をきちんと考えていないような部分があります。公庫以下の仕様にするというのは問題だけど、ようするに公庫仕様に柔軟性がないので、逆に公庫仕様以上にするのも制約が出る、公庫仕様の狙いを達成するほかの最近の技術、考え方も採用できないなど意味のない制約が出てきているのは事実です。
そんなわけで、施主のご希望とあれば出来ないわけではないけど、今ひとつその制約は合理的でなく納得がいかない部分があるというわけです。

私の場合は上記もろもろを考えてフラット適用はあきらめました。
その代わりに民間でも全期間固定の商品でかなり安い金利のものはあるので、そちらを選択しました。

まあどちらにするのかはご質問者次第なのでよく建築家とどんな部分で制約があるの家など色々聞いて話し合って決めてください。

その建築士のお話もわからないでもありません。
たとえばフラット35でも存在する公庫の基準の中で一番困るのが隅柱12cmの規格なんですよね。
隅柱を10.5cmに出来ないというわけではないのですが、その場合は防蟻剤を塗布しなければならず、はっきり言うとこれは体に良いものではないので、論外とすると、どうしても隅柱は12cmにしなければなりません。

隅柱だけ12cmとした場合だと他の柱と太さが違うので収まりが悪くなるし、かといって全部を12cmにすると、コストも、そして何より...続きを読む

Q住宅ローンを繰り上げ返済

住宅ローンを繰り上げ返済

200万円、臨時収入がありました。
現在我が家には1600万円の住宅ローン残があります。
金利2.1%で月67000円、ボーナス払いなしの返済です。
10年固定で、いま4年目に入りました。

繰り上げ返済はいますぐした方がいいのか、10年固定がおわった時にした方がいいのか
教えてください。
繰り上げ返済にも返し方があるといいますが、どう返すのがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万 X 2.1% X6年分
単純に6倍にはなりませんよ 利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1%以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Qフラット35と銀行の住宅ローン

ひとによると思いますが、どっちがいいんですか?
フラット35は銀行より金利が高いがずーっと一定
銀行は入り口何年かは安いがその後は分からない

ならフラット35のがいいのでは??メリットデメリットよく分かりません

Aベストアンサー

フラット35で借りました。

フラットのメリットは「ずっと同じ金額」が続くことです。
今のように金利がこれ以上下がらないなら有利であることは間違いないですが、もっと景気が悪くなって金利が下がるようなことになれば不利にもなります。
 でもすでにマイナス金利政策ですからこれ以上金利が下がることはあり得ないでしょう。

フラットではない場合、10年ごとや5年ごとに金利を見直していきます。今のように低金利が続くなら10年後の見直しも安い金利のままでフラットよりも安いことがありえますが、もし景気がよくなって金利そのものが上がっていくと、ドカッと増えることもありえます。
 その際に、自分の給料が上がっていればいいのですが、なかなか難しいでしょうね。

昔はフラットなんて無かったんですよ。ずっと右肩上がりだったから金利も見直されていたのです。でもそれ以上にインフレで物価が上がったので、金利が上がっても払うことができたのです。

ここに大学新卒と物価指数の表があります。
http://www.777money.com/torivia/daisotu_syoninkyu.htm

1970年の初任給は約4万で物価指数は 1246.2
1990年の初任給は約17.3万で物価指数は3609.3

つまり1970年に1000万円で購入できた家なら90年には3000万ぐらいになっているということです。それに1000万を借り入れ毎月2万円の支払いだったとしても(初任給が4万ですからそれぐらいでしょう)20年後は4倍の給料があって、金利が上昇したとしても元本が安くてしかも返済しているわけですから、安心して返せる(ざっくりと言って、金利が上昇して毎月4万の支払いになっても、17万の給料なら比率はさがっているし、20年で出世して給料が増えるでしょうから、もっと楽になるわけです)

こういう時代なら変動金利でもやっていけますが、今は「これ以上金利が下がることはまずない」という状態で、さらに20年間給料も物価指数もほとんど上がらないので、今後も同じならフラット35のほうが安心だし、逆に今後10年ぐらいで物価が急速に上がって金利も上昇するようなことがあれば、フラットの恩恵はさらに大きくなる、ということです。

今の時期、に限って言えばフラットのほうがメリットは大きいように感じますが、家の資産価値や払う年限、土地の値下がりなど総合的に判断するのは重要です。

フラット35で借りました。

フラットのメリットは「ずっと同じ金額」が続くことです。
今のように金利がこれ以上下がらないなら有利であることは間違いないですが、もっと景気が悪くなって金利が下がるようなことになれば不利にもなります。
 でもすでにマイナス金利政策ですからこれ以上金利が下がることはあり得ないでしょう。

フラットではない場合、10年ごとや5年ごとに金利を見直していきます。今のように低金利が続くなら10年後の見直しも安い金利のままでフラットよりも安いことがありえますが、...続きを読む

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Q【住宅ローン】フラット35Sの固定金利について

住宅購入を検討しているものです。

大変高い買い物ですので、資金面のやり繰りについて大変慎重になっていますが、ハウスメーカーからは大変お得なローンのプランがあると提案を貰っています。

ローンを組んだことがない全くの素人ですから、その妥当性について分からず、ご教授・ご意見が頂ければと思いました。

<提案内容>
フラット35S(トヨタファイナンス・フラット宣言+)
金利(10年3月現在)
    1年目から 1.550%
  11年目から 2.250%
  21年目から 2.550%
 
※今なら事務手数料もゼロとのことです。(本来は融資金額×1.89%)

率直に言って上記の内容は「お得」といえるものでしょうか。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

フラット35Sで事務手数料ゼロは大きいですよ。
大体が2.1%が普通です。
安くても1.3%くらい。
ゼロと言うのは魅力的です。

金利はどこも、そんなようなものです。

参考URL:http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q住宅ローン審査通過後のフラット35Sへの変更は?

住宅購入直前の♂です。

購入する住宅が決まり不動産屋さんからみずほ銀行での変動金利を薦められて何も分からないまま金利が安いからそれでも良いと思いそれに決め、無事にみずほ銀行の本審査に通りました。

状況として来週火曜日がみずほ銀行での手続き、今月下旬に引き渡し、来月上旬に引越という運びとなっています。この様な状況なのですが先日この教えてgooを見ていてフラット35Sのことを知りました。購入する住宅のパンフレットを見たところフラット35S対応可と書いてありました。

この様な状況なのですが、いきなり来週火曜日に銀行に行ってフラット35Sに変更は可能でしょうか?または変更は可能だが引き渡しが伸びてしまうなどということがありますでしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

不動産業者ですが、フラットというのは、「申し込み」→「機構の審査」まで3週間から1ヶ月、その後最終的な実行までは最短2週間程度と約45日から2ヶ月程度の日数を要します。
みずほでは到底承諾するわけはありませんので、他の窓口へ申し込みますが、現在の進展状況からすると現実的に不可能でしょう。
不動産業者も大きい小さいという会社の規模を問わず、資金繰りや引渡しのスケジュールを買主の都合にだけ合わせて変更することはありません。
今回は、その融資で実行引渡しを受けて、今後有利な借り換え先があれば借り換えをするか、またみずほでも固定型の金利の説明も受けて、商品を変更するなどの融通はきくはずです。
一時期、優遇期間10年間マイナス1%の時は、実質金利が1.3%前後の時期もあり利用は増えたのですが、団信や申し込み手数料などの負担を差し引くと、銀行等の1.6%~1.7%程度の10年固定などの商品の方が当初の10年間は有利でした。
ここまで進んでしまっているので、みずほの窓口に良く相談して見てください。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当...続きを読む

Q長期優良住宅と認定長期優良住宅の違い

税の優遇制度などで認定長期優良住宅と言う言葉がでてきますが
これは認定された長期優良住宅と言う意味になるかと思いますが
逆に言うと非認定のただの長期優良住宅と言うものも存在すると言うことなのでしょうか?

Aベストアンサー

認定長期優良住宅=長期優良住宅と言う意味です。
長期優良住宅の申請をしていない住宅は長期優良住宅とは言えません。

長期優良住宅の申請をしていない建売などの場合、期優良住宅仕様などと訳のわからない文言で販売していますが、誰も審査していない物件を期優良住宅仕様であると信じるか信じないのかは買い手次第


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