住宅ローン、変動と固定どちらがお得ですか？

マンション購入にあたり、住宅ローンを組もうと考えているのですが、変動と固定ではどちらがお得なのか、判断がつかず悩んでおります。

条件の目安としては、
借入額：1000万円～1500万円
借入期間：10年
年収：約900万円

今の状況だと、変動でも大丈夫かなぁとも思いつつ、やはり固定の方が安全なのか？と、判断がつかないのです。

こうした方がよりお得なのでは？というようなアドバイスも含めて、みなさんのお知恵が借りれれば、嬉しいです。

とりとめのない質問ですみませんが、よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： Domenica 回答日時： 2007/09/23 16:57

＃３です。

各人・各家庭において『余裕』というものの感覚が異なることからも、
> ご質問者さまにとって、どうするのがお得になるかを判断するには『材料』が足りなすぎます。
と申し上げたのです。

ご質問者さまは年収が約900万円とのことですが、『ご夫婦２人世帯』と『３世代６人が生計を一にしていて親は要介護という世帯』では、『可処分所得』も違いますし、必要となる『生活費』の額すら違ってきますよね。
収入から可処分所得を差し引き、さらに生活費等を差し引いた残りを『余裕』と捉えてもいいのですが、必ずしもそうとは限りません。
なかには「年２回は海外旅行に行く」という『感覚』であれば、その資金も差し引いた残りでなければ『余裕』と捉えることはできないでしょう。

例えば、債務者の状況を「年間収入：900万円（うちボーナスは５か月分）　可処分所得：720万円　夫婦２人世帯　他に借入なし」とします。
ボーナスが５か月分ということは、720万円の可処分所得は17か月分の手取り月給に相当します。
ということは、月の手取額は42万円程度という計算になります。

借入条件を「借入額：1,500万円　返済期間：10年　利率：1.625％（変動金利型）　元利金等償還　ボーナス返済なし」とします。
そうしますと、毎月の返済額は135,516円になります。
夫婦２人世帯の標準的な生活費は確か16万円とされていたと思います。
生活費をこの標準額で納めていれば、住宅ローンの返済額と合わせて約30万円。
月の手取額は42万円程度ですから30万円を差し引けば12万円。
毎月12万円の『余裕』があり、年間で144万円。
さらにボーナスに一切手をつけなければ、ボーナス分210万円と合わせて、年間で354万円の余裕資金が発生する…ということになります。
１年後に300万円、期間短縮型の繰上返済をすれば、２年１か月期間短縮ができます。
１年に300万円ずつ、３回、期間短縮型の繰上返済をすると、48回目の返済で完済になります。

仮に金利が上がっていくとしても、変動金利型の金利の見直しは半年に１回のはずです。
『現在の』マーケット・金融・経済・世界『情勢』から考えますと、とても、アメリカのサブプライム問題が影響してくる前のように「年に２回は日銀の利上げがある」とは言いづらいです。
せいぜい、年に１回、0.25％ずつがやっとではないでしょうか。
確かにアメリカの日本の指標金利（ＦＦ金利と無担保ロールオーバーナイト物金利）では、まだ5.00％近くの差がありますが、日本の金利がアメリカ並みになる…ということは考えづらいです。

こういったことからも、「さっさと返してしまえるのならば、金利の低い変動金利型で借りておけばいいのでは？」という趣旨のことを書かせていただきました。
ご質問者さまは年間収入に占めるボーナスの割合が高いのでしょうか？
それならば、ボーナス併用もよろしいかと思いますが、そうでなければ一定額について返済を先延ばしすることになる『ボーナス返済』は、その利息分（多少の話ですが）、損になりますので、やめておかれた方がよろしいのではないかと…。

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2007/09/23 12:55

住宅ローン審査経験者で、現在の担当が『金利商品による資金運用』という、金融機関勤務の経験者で専門家…です（一応ＦＰの資格もあるんですが、２級技能士までしか取得していないので…）。

ご質問者さまにとって、どうするのがお得になるかを判断するには『材料』が足りなすぎます。
ですが、『条件の目安』と現在の住宅ローン情勢、マーケット情勢から判断しますと、『ボーナス返済なし』の『変動金利型』でよろしいのではないかと思います。
（というか、世間の情勢がどうであれ、ご質問者文を見る限りで『変動金利型』を薦めない理由が見つけられませんでしたので…。）

加えて、できれば、返済方法を『元金均等償還』にされるとよろしいのではないかと。

ただし、繰上返済手数料がゼロか安い金融機関を選択して、余裕資金があればどんどん繰上返済をする…ということを条件にして。
また、金融機関によっては、「変動金利型は優遇幅が小さい」ということもありますので、適用金利がどうなるか…にもよりますが、現状では変動金利型が一番の低金利なのではないでしょうか。

ただ、お考えの中に「繰上返済をする気は全くない」とか「先のことは全く分からないので、返済計画をきっちり立ててしまいたい。」ということがあるのでしたら、ご質問者さまの場合返済期間が10年とのことなので『10年固定』でもよろしいかと思います。

私の地元では、８月から10月までは『３年固定と10年固定は店頭表示金利よりも2.00％優遇』というキャンペーンをしている金融機関があり、９月の適用金利は、それぞれ1.20％と1.75％なんです。
対して、変動金利型は店頭表示金利よりも1.20％の優遇で1.425％なんですよ。
この金利を見ると、余計に悩みませんか？
ですから、金利などの条件も判断材料として必要になってくるんです。

この回答へのお礼

早速ご回答頂き、ありがとうございます。

材料が不足していたのですね、基本的なところからすみません・・・

現段階では、
・余裕があれば繰上返済したい
・ボーナス返済あり
と考えています。
であれば、Domenicaさんアドバイスで考えると「変動金利型」がいいと言うことですよね？

ちなみに、現在提携ローンでは、変動金利は1.625％でした。
いずれにしても、もっと他の金融機関の優遇も調べてみて、比較してみたが良いですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/23 13:36

No.2 回答者： lotus321 回答日時： 2007/09/23 11:06

専門の国債・金利ディーラーが合意している価格が現在の長短金利差ですから，どちらがいいかは，神のみぞ知る，という感じですね。

ニュースを含めて世の中の多くの評論家は，固定（長期金利レート）を勧めますが，そんなに多くの人が長期有利と認めていて，その合意の上で現在のこのレート水準（差）という認識を持つことも重要です。

固定一辺倒になると偏るので，反論もあった方がいいので書きます（自分の意見とは限らない）。
長期的に，日本は少子高齢化，人口減少社会に入ってますので，ＧＤＰを引き上げることは難しく，長期的に金利が急上昇する基礎的素地にはありません。また，これほどの原油高でも（インフレ懸念でも）この金利水準程度なんです（長期金利２％弱）。
また，長期金利と短期金利の金利期間構造も考慮する必要があります。基本的に，長期金利には，リスクプレミアムという上乗せ金利部分が内包されています。ですから，過去数百十年，どの国の金利構造を観察してみても長期金利が短期金利を下回ることは比較的に少なく，一時的なことを多いです。ただ，これは，一時点の金利構造を言っているだけで，長短が動く時系列上の相場方向をいっているわけではありません。
金利水準が平均的な状態なら，確率的には，短期の方が有利ですよ，と示唆しているわけです。しかし，たしかに，現在は，有数の低金利状態ですので，これから“長短全体が上がるしかない”と考えることは普通だと思います。ただ，繰り返しますが，日本経済の長期的デフレ傾向や，そうした金利上昇予測が主流でもこの程度の長期金利水準（プロでも）という，ことを冷静に考える必要があります。
ですから，あまり，評論家が言うことも完全ではないことを考慮し，神様しかわからない，と思われた方がよいかと思います。
もちろん，私にも相場を断言する能力はありません。
ただ，私は，個人的には，現在の住宅ローンは変動で回しています。原油高が収まりもう一度日本経済が不況になったときには，固定にでも変えようかな，とも思っていますが，どうするかはわかりません。相場に負けるかもしれません。自己責任でやられてください。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

そうですね、市場動向の事は、確実というのはないですよね。
自己責任で、あとは自己判断ですね。

参考になります。ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/23 13:40

No.1 回答者： rate_8240 回答日時： 2007/09/22 17:22

少しずつ金利を上げてきてますから固定がいいんじゃないでしょうか。

ニュースでもゼロ金利解除を受けて変動から固定に借り換えする人が
増えていると言っていましたよ。

この回答へのお礼

うーん。悩みます。
やはり、固定の方が安心ですかね。

現在の情勢からの判断と、リスクを考えてあとは判断するのみですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/23 13:42