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旧法借地権の土地に古屋がついた不動産を購入し、自宅を新築しようと考えています。

地主は、少し難しい方のようでこの土地の借地権の売買に関して、賃貸住宅を建てる方には絶対に借地権の譲渡を認めないという主義です。

私は、借地権を買い取り自宅を建築するので借地権の譲渡の問題はないと思いますが、サラリーマンのため、転勤で一時的にこの家に住めなくなる可能性があります。

その際には第3者に借家(建物と駐車場)をしたいと考えています。こういった場合、地主は借地契約の用途違反だと言って借地契約の解除を求めてきたりすることがあった場合、法律上、地主に対抗することはできるのでしょうか?

家に関しては土地とは問題ないような気がしますが、駐車場をどうでしょうか?駐車場を家と同じ人または違う人に貸した場合、どのようになるか教えていただけないでしょうか?

よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

地主の承諾が必要ということは地上権ではなく、賃借権ですね。


この場合、譲渡に関しても建て替えに関しても原則として地主の承諾が必要です。
ただし、借地契約に大きな影響を及ぼさない内容の場合、地主の承諾に代えて裁判所が許可を与えることがあります(この場合でも承諾料が発生することがあります)。

一般に自己の所有する建物を賃貸させることは所有者の自由です。借地上の建物は借地のまた貸しには該当しませんので、契約で禁止されていなければできます。

これは土地を利用するのであってもそれは建物を利用する範囲での使用だからと考えられます(契約にあれば禁止することは過去の判例からその契約は有効と考えられるそうです)
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totimudan. …
http://homepage2.nifty.com/office-ajito/newpage7 …

契約に特に定めがない場合は、建物を賃貸することはできます。
この問題についてはかなり古い判例(大審院・昭和8.12.11)が根拠になっており、私自身詳細は知りませんが、宅建試験でも何回か出ている問題です。でも、なぜかあまりはっきり言う人がいませんね。

http://www.sizenn.jp/takken/minpou.html
(上記の3番目の問題)
http://takken-goukaku.com/kakomontan/18/
(上記の14番目の問題)
http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/rent-ans7.h …


ちなみに、借地上の建物を賃貸した場合、借家人はいわゆる居住権を地主に対して主張出来ません。これは自由に借家契約を結べることに対して、借地契約に影響を及ぼさないようになっているためのようです。
下の過去の質問は、不幸にも借地上の建物を借りていた人が、大家の地代滞納による契約違反により借地契約を解除されたことにより、立ち退きの判決が下った例です(また貸しなどで契約解除されたのではないです)。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3363753.html


一方、借地した土地を建物を建てずに駐車場にして争った判例がいくつかありますが、用途違反として契約解除が認められたものと認められなかったものがあります。
個々の事情により契約違反とされたり、契約違反なので契約解除が認められたり、契約違反であっても信頼関係を崩壊するほど重大な契約違反ではないとして契約解除が認められなかったりするようです。

つまり、駐車場としての利用は場合によっては建物所有を目的とする契約からみて契約外の利用として契約違反と見なされることがあります。ただし、契約目的の建物を利用する範囲で当然想定される範囲の駐車場利用なら用途違反であっても契約解除されるまで信頼関係が崩壊しているとはいえず、契約解除までは認められないと思います。つまり建物所有者がその建物の付属施設として一般常識の範囲で駐車場として利用する範囲でなら問題はないと思います。

次に、所有した建物の利用に関係ない利用法として、有料駐車場として貸した場合も同様に判例によって異なり、「転借」として契約違反により解除が認められたケースと、そうでないケースがあります。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totipark.h …

なお、用途違反は契約上の問題ですが、転借となると民法で原則禁止されたものですからより悪質な契約違反となると思います。

以上のように土地を駐車場にすることがまず用途違反、駐車場として賃貸することが民法で禁止されている転借とされる可能性があり、地主に対抗出来ない可能性は十分あります。

地主の承諾がない場合は、建て替えとか譲渡について裁判所が許可を与えてくれますが、その際に条件を設定されると思います。裁判所の承諾をもらった時点で地主との信頼関係は悪化しています。
そして、許可を与えたときの条件を逸脱していれば、より危険度は高まると思います。よって、駐車場として貸す行為は非常に危険な行為だと思います。

あと質問には関係のないことですが、転勤で一時的に賃貸させる場合は定期借家契約にしておく必要があります。そうしないでいると転勤から帰ってきても、借家人に立ち退きを求めることはできなくなりますので。

最後に、以下についてアドバイスします。
>収益を目的とする事業用に変更したときは、

一般に建物を賃貸させる行為は個人であっても消費者契約法の事業者に該当します。しかし、転勤の間だけ一時的に借家する場合は、事業者といえるかどうかと言う問題があります。
事業者ではないとする説の方が強いですが、消費者契約法は比較的新しい法律なので、判例などがまだなさそうです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …

消費者契約法の事業者に該当しなければ、賃貸させても、事業用途ではないといえると思いますので、一度消費者生活センターで確認しておくとよいと思います。
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旧法で、地主の口頭のみの規制で、尚且つ契約書に特約の記載がなければ、将来転勤で空き家を賃貸するということは制限をうけないと思いますが、訴訟になったとか、そのの判例を見たことがないのでなんとも言えません。

でも、駐車場にしろ家屋にしろ、借地権者がtoshi40さんであれば建物の賃借人には建物の賃借権(それも登記されない)ですし、地主が口頭であれ主張する「あらかじめ賃貸借住宅を建てる」のではないので問題ないのでは・・と思います。
現行法ならもちろん違約です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
借地権の契約書はまだ作成されていないのですが、建物の転貸禁止の特約の記載があるかないかがポイントのようですね。

早速、不動産会社に確認したところ、地主が求めている契約書に建物の転貸禁止の特約は無かったのですが、以下の条文が含まれていました。

乙が本件土地または同土地上の建物の用途を、収益を目的とする事業用に変更したときは、甲(地主)は、乙(買主・賃借人)に対し賃料の改定を請求することができる。

これはまずそうですね

お礼日時:2007/09/22 22:07

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地に建てた建物の賃貸について教えてください。

借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。
築40年以上経っていて、家族も少なくなり私共が住むには広すぎてしまっております。
出来れば、立地が良いので店舗として貸し出したいと思っております。その場合、登記の変更が必要とは伺ったのですが、貸主の承諾は必要なのでしょうか。貸主は相続のため3人の共有になってており、全員の承諾は取れそうにありません。
お詳しい方のご教授をお願いいたします。

Aベストアンサー

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
4500万をどぶにすてることになります。

今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用
物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。
借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。
#13
>借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがる>ことになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性がある>からです.

借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に
契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが
借家人にはまったく影響がない。

逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は
昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。

そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり
権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。
例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。

それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。
それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは
お宝物件なんですよ。

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
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