不動産売買契約書

はじめまして、不動産売買契約書の内容について質問させて頂きます。
先日、建売り一戸建て不動産を購入してのですが、
売買契約書の中に少し気になる条文がありました。
その条文の解釈について、ご回答よろしくお願い致します。
条文は下記の通りです。

（第三者への譲渡）
買主が本物件を第三者に譲渡、承継させる場合、売主の同意を
求めるものとする。
売主の同意なく、買主が本物件を第三者譲渡、承継させた場合、
本物件について問題が生じたときは、買主の責任と負担といおいて
解決するものとする。

この条文の解釈ですが、将来不動産を売る時に、必ず売主の承諾が
必要になるのでしょうか？
もし、売主の承諾無しに売ってしまった場合、法的になにか問題が
生じるのでしょうか？
売却後のメンテナンスなど受けられなく成る場合があるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

No.8 ベストアンサー 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/10/02 19:17

NO1です。

買主の地位譲渡のことだ、との見解も見られますね。
確かにその可能性は最初に考えました。

しかし、その場合には「買主たる地位の譲渡」という表現は用いても、「『本物件』を第三者に譲渡」とは通常書きません。

本物件＝土地建物という当たり前の前提があるとした場合、「本物件を第三者に譲渡」する為には、本物件の所有権を得ている前提が必要ですから、決済前の「買主の地位譲渡」を指すとしても、今回の条文は日本語の言い回しとしては不備でしょう。

いずれにせよ売主に確認してみてください。
「この契約上の買主の地位の譲渡・承継のことで、引渡後の物件の譲渡を拘束するものではない」と言われれば、それで問題は無い話です。

この回答へのお礼

色々アドバイス有難う御座います。
アドバイスの内容を明日相手側に聞いてみます。
必要ならば、条文から削除するか、表現方法を変えてもらうか、
交渉してみます。
有難う御座いました。

お礼日時：2007/10/02 20:29

No.9 回答者： 0621p 回答日時： 2007/10/02 19:47

No.４です。

ご質問の文章には契約書の条文をそっくりそのままお書きになりましたか？買主の「地位」というような言葉はありませんでしたか？
私やNo.６、７の方が回答しておられますように、買主の地位の譲渡、承継であれば当り前の条文ですので問題ありませんが、本当に将来の売却について売主の承諾が必要ということであれば、その契約はちょっと？？？ですね。もしそうならその内容、条件などについて充分確認さてたほうがいいです。

この回答へのお礼

お返事有難う御座います。
条文ですが、そのままの文章です。
買主の「地位」というような言葉はありませんでした。
明日にでも売主に聞いて聞いてみます。

お礼日時：2007/10/02 20:26

No.7 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/10/02 18:51

No.4の方の意見と同じです。

一番分かりやすいと思います。
決済・引渡までの内容の条文で、
決済・引渡後は貴方の権利なのでこの内容は適用されませんので
ご安心下さい。

この回答へのお礼

色んな方の意見を聞けて安心いたしました。
有難う御座います。

お礼日時：2007/10/02 20:23

No.6 回答者： mahopie 回答日時： 2007/10/02 18:12

不動産売買契約書は、契約締結から売買の完了（資金の決済＋登記名義の移転）までの両当事者の取り決めを文書化するものです。

契約書締結段階（仮にＨ１９．１０．１）で手付金１０％を支払い、最終資金決済（Ｈ１９．１２．２５）で９０％の支払をする契約をＡさんと販売業者が行ったとして、最終決済前のＨ１９．１１．１５の時点で「契約上の権利・義務の譲渡」としてＡさんがＢさんから１０％の資金を得る代わりに、今後業者との関係ではＢさんが残代金９０％を支払うことで物件の最終的な権利を取得するという扱いは、売主である業者の承諾がないとできません、というのが契約条文の意味する所です。
・・・通常個人売買では発生しなさそうですが、転売目的の業者間取引の場合で契約後即転売先を探して購入先が出てきたケース、契約時点では夫の単独名義が最終的には親や妻の名義が一部加わるといった場合にも本条文の守備範囲になりそうです。

一旦、物件の決済・名義移転が済んだ後に買主（転売時の売主）を拘束するものでは有りませんし、メンテナンス・アフターサービスにおける業者責任とも別次元の問題です。

この回答へのお礼

お返事有難う御座います。

お礼日時：2007/10/02 20:19

No.5 回答者： turbotjc 回答日時： 2007/10/02 17:38

業者してます。

普通の建売住宅では必要のない条項で、今まで少なくとも私は見たことがありません。取引の全体像が分かりませんが、どういう意図のものかもピンと来ませんね。

＃1の方の回答のように、売主に確認を求めた方がよろしいかと思います。

この回答へのお礼

お返事有難う御座います。

お礼日時：2007/10/02 20:14

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2007/10/02 17:32

将来転売する際には・・・という意味ではなく、この契約において残代金支払いの前に買主の地位を第三者に譲渡、承継させる場合は・・・とい

う意味ではないでしょうか？

この回答へのお礼

お返事有難う御座います。

お礼日時：2007/10/02 18:40

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/10/02 14:13

>この条文の解釈ですが、将来不動産を売る時に、必ず売主の承諾が

必要になるのでしょうか？

通常不要でしょう。

多分瑕疵担保（民法及び品確法に規定がある）などの責任について、第３者に転売した場合、現売り主に責任が及ばないように明記したものと思います。

なお、通常瑕疵担保責任は売り主が負うことになっていますので、質問者に対しては現売り主が責任を負うことになります。転売した場合は今度は売り主として質問者が責任を負うことになっています。

通常現売り主は、転売による取得した人に対して責任を負わないとされていますので、記載があることにより、転売時に質問者の売り主としての責任が代わるわけではありませんので、法律上はあまり意味がないことですが、契約書に明記したことにより消費者契約法などによる質問者に対する説明責任を果たしたことになると思います（説明に問題があると責任を取らされることがあるが、書かなかったからといって重大な過失になるとは思えません）。

＞売却後のメンテナンスなど受けられなく成る場合があるのでしょうか？

施工会社がアフターサービス契約を結んでいることがありますが、転売した場合通常その権利は引き継がれませんので、転売で購入した人に対しての責任はありません。

つまり転売したあとは、現売り主・施工業者ともその購入者に対して責任はなくなります。つまりメンテナンスなどは転売された時点で行われなくなります。これは記載が無くても代わりません。

ただし、住宅保証機構の１０年保証を受けている場合は別です。「施工業者」の承諾があれば、１０年保証を転売で購入した人に引き継ぐことができるようになっているからです。売り主＝施工業者の場合は、この説明はしておく必要があります。なぜなら施工業者の承諾がある・なしで、転売後の保証がある・なしと変わるからです。
でも建て売りでこれを利用しているケースはまれなので該当しないと思います。

この回答へのお礼

お返事ありがとう御座います。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2007/10/02 14:40

No.2 回答者： noname#120957 回答日時： 2007/10/02 13:54

問題有りません！

今の家を買った時の条文です。

この回答へのお礼

お返事ありがとう御座います。
少し安心いたしました。

お礼日時：2007/10/02 14:32

No.1 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/10/02 13:51

まず第一に、契約書の条文で解釈不明なものがあるのでしたら、契約当事者の相手方と話をするべきです。

そこでクリアにするのが本筋でしょう。

そして第二に、物件を取得後に第三者へ譲渡することに対して制限を課すような当該条文は一般的なものではありません。そもそも所有権を得るということは将来的な管理、処分権限等を全て得るということですから、そんな足かせを付けられる道理がありません。

何の意図や理由があるのか？
そういうものを契約の相手方によく確認し、納得出来ないならば削除を求める、若しくは契約しない、どちらかです。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとう御座います。
もう一度相手側と話をしてみます。

お礼日時：2007/10/02 14:31