中古マンション、現況引渡しでの付帯設備表について

１年ほど空き家にしていた中古マンションを売却するのに、ようやく買い付けが入り契約日が迫っております。

私は「現況引渡しで、１年も放置状態なので故障の不具合については確認出来ない為、保障を最小限にして欲しい」と不動産屋にお願いしていていたのですが、イザ付帯設備表を作成する際に不動産屋から「ほとんど故障の不具合は無でいいでしょう」と言われました。

「それでは１週間以内に故障があったら当方が負担で直さなければならないじゃないですか。確認してないし、何かあっては困ります。未確認のものに対しては故障の不具合は有にして下さい。」と言ったら、専門用語を並べられて「もし故障の不具合は有にして、実際使えたら嘘の報告になってしまうのでそれは出来ません。」と言われてしまいました。
給湯器や風呂釜はとても怖く思っております。

不動産屋は買主さんと仲がいいのか、買主さんがお金無いからなのか、何だか私に故障の不具合の負担をさせようとしている感じがします。
本当に分からないものについて故障の不具合は有にしてはいけないのでしょうか？不動産屋には「そんなんじゃ売れないよ」などと言われ詰め寄られています。。

私は母の成年後見人で、マンションは亡き父が残してくれた大切な母の財産なんです。騙されないようにちゃんとした判断で売却したいと思っているので詳しい方、どうかアドバイスをお願い致します。
若輩者でどうしたらよいか全然分かりません。どなたか助けて下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/10/20 07:00

一年以内　とは誰が決めましたか？

一年以内何て決まりはありませんよ。
通常は現状渡しで瑕疵担保（水回りのみ：今の場合給湯器のみ）は
１ヶ月か２ヶ月か付けます。これは任意です。
契約書に記載します。
使っていなかったから風呂釜も現状渡しで大丈夫です。
その他の故障は現状渡しなので壊れても問題ないです。
買った人がリフォームでも何でもすればよいのです。

裁判所とは任意売買なのですか？
だったら尚更通常は瑕疵担保免責をうたいます。
壊れていても見えない瑕疵は負担しないという約束です。

不動産屋が全くなっていないですね。
大手なのですか？
よろしいですか？不動産屋はたくさんありますが信頼を置けるところへ
頼みましょう。
もしこんな買い主の言いなりになってばかりの会社で話が壊れたら
専属媒介も何もありません。解除しましょう。
地元で名の通った不動産屋を探しましょう。
インターネットで探しても良いです。
ホームページもあり、従業員も女性がいるところ。
これで同じ仲介料を払うと思ったら馬鹿らしいですが
今はこの買客をもう少し待ってみて下さい。
不動産屋で担当は変えて貰えないのでしょうか？
上司か社長に苦情を言いましょう。

この回答へのお礼

度々のお返事有難うございます。
１年以内というのは不動産屋に言われ、そこで私も初めて瑕疵担保責任という言葉を知りました。
私自身もよく分からなかったのでネットで調べたら↓このように記されていたので・・
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html
（売主が責任を負う期間は民法では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としている。）

瑕疵担保免責の内容については、Mone-Acnes様と不動産屋から受けた説明と異なっている部分があり困惑しております。
不動産屋いわく
「現状引渡し＝目に見て分かるもの（襖・壁紙等）に対して」
「現状引渡しにならないもの＝目に見えないもの（給湯器・風呂釜・台所の配管接続不良による水漏れ等）」
と説明を受けていて、瑕疵担保免責を付けている今の状態では「現状引渡しにならないもの」に関して、付帯設備表に「故障の不具合は無」と記入してしまうと１週間の保障はしなければならないと言われております。
ですから確認出来ていないものに関しては「故障の不具合は有」と記入しておいた方が良いと思ったのですが不動産屋がダメだと言うので。。
なぜダメなのでしょうか？本当にダメなのでしょうか？
私も使えるか分からないものに対して使えるとは言えないです。
使えれば買主さんはラッキーになりますが・・

裁判所には、すでに「居住用不動産の申し立て」をしており「売買契約書案」等の書類も提出し、売却の許可は得ております。
（後々の修理に対しては触れていない報告なので、修理する事になれば追ってまた報告する事になります）

不動産屋は営業所？支店？が幾つかあるようですが、あまりメジャーではないような。。マンションを多く取り扱っている会社のようです。
やり取りしている担当者は先月ほかの営業所に移動になり、今まで居た営業所の新しい担当者と折半でうちの物件を扱っているようです。
なので、どちらの営業所の上司に相談すればよいのか分かりません。
それ以前に、各営業所の２人の担当者（２人とも２３歳）は上司に相談し、指示を受けて動いているようなので相談するにも不安が残ります。
何だか誰を信じてどうすればいいのか分からなくなってしまいました。。

お礼日時：2007/10/20 14:00

No.4 回答者： katsuyoshi 回答日時： 2007/10/20 12:12

中古と言え、高価な買い物。

入居早々に風呂にも入れなっかたら、悲しいものです。
生活していくための設備、売主さんが直して頂けませんか。

この回答へのお礼

ご意見有難うございました。
そうですね。。私も買う立場だったら・・という事も踏まえて金額も考慮しております。
ただ壊れているかどうかの確認も出来ないので、直すもなにも。。
ガスも水道もストップしてしまっているので・・

お礼日時：2007/10/20 14:09

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/10/20 10:58

現況渡しでの契約はそれはそれで可能でしょう

「そんなんじゃ売れないよ」．．．これも正解でしょうね

不安のある物件を大金を出して買う人も少ないでしょう

貴方がどちらを選択されるかだけでしょう

どちらも正解

この回答へのお礼

アドバイス有難うございました。
「そんなんじゃ売れないよ」・・確かにそうですよね。
ですからだいぶ金額も下げたのですが。。

お礼日時：2007/10/20 14:03

No.1 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/10/20 02:48

売買で瑕疵担保免責という方法もあります。

付帯設備表がどうであれ、水回りがどうであれ瑕疵担保負担しないと
言う項目です。
でももう契約が決まっていますよね。
水回りの瑕疵のみ負担する但し１ヶ月のみで了承しましょう。
給湯機は壊れていたら交換しなくてはいけないかもしれませんが
売れるのなら仕方ないです。但し１ヶ月にして下さい。
１年も売れないのならやはり金額が高いか理由があります。

あなた方の財産と言うこともちろん了解してます。
もちろん貴方の味方です。
ご質問があればどうぞ

この回答への補足

ご親切に迅速なご回答を有難うございます。
瑕疵担保負担をしないと１年以内に問題が生じた時、やはり当方が負担しなければならなくなるのではないでしょうか？
給湯器・風呂釜はほぼ使えないと思われますので、後からの負担は避けたいのです。とにかく今の状態で何とか後腐れなく売りたいのですが・・（母の医療費があるので後から請求されると困ってしまうのです）
やはりある程度の負担はいなめないのでしょうか？
マンションの金額が低いだけに「故障の不具合は無」にしてしまうと下手したら修理代でほとんど持っていかれてしまいます。

金額は、現況引渡しや未確認の状態が多いので随分落としましたし、裁判所の判断もありギリギリの額で売り出しています。私も妥当なお値段かと思っているのですが。。
今頼んでいる不動産屋には４ヶ月前からお願いしていて、そこそこ声が掛かるようにはなったのですが、その前の不動産屋はほとんど動いてくれなかったんです。（今は専属でやってもらっているのですが、話が進んでいるので広告での宣伝はストップしています）

ちなみに契約日は買主さん側にコロコロ変えられていてハッキリ決まっていない状況です。
最初に「夜遅くないと行けない」と言われて何とか日程を合わせたのですが、また「やはり行けないので代理人に行かせる。また日にちが変わるかも・・」などと言われ、なかなか決まらないのです。
しかし来週には日にちを決めると言っています。
今の状態でこの契約をしてしまうのは危険な気が致しました。

補足日時：2007/10/20 04:02