マンション購入を考えていますが、希望の立地だととても新築には手が届かないので、中古を捜しています。
ところが、希望の広さのもののほとんどが築15年くらいから20年を超したものばかり。
中古マンションは管理で買えといいますが、一生住むことを考えるとやっぱり不安です。
現在お住みの方、最近このくらいの築年数のマンションを購入された方、ぜひその辺のところを教えてください。

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A 回答 (5件)

私の住んでるマンションは、昭和48年(1973)からですが、自主管理でも建築家も、弁護士も、会計士も、銀行の方もいて知恵を出し合って管理していました。



 これは管理会社がひどかった為にそのようにしたのですが、決して楽ではないしメンバーが揃わなければ危険で、メンバーの高齢化で去年から管理会社に委託しました。

 中古に限らずマンションは管理を買うべきで、我がマンションも外壁を3回くらい塗り替えたほか、高架水槽を一度交換、その他水中ポンプの交換などやるべき事はきちんとしております。

 通信関係のほうに不安があったのですが、各戸2回線の電話も[ISDN]のお陰で不足する事はなさそうです。
しかし新しいシステムのものが出てきた場合は、対応できるかどうかは問題です。

 そんなわけで管理さえよければ15年目の建物は十分使えるし、問題はありません。。。むしろ、低めの値段で購入可能かもしれません。
 これからの耐用年限は、設備が主になるでしょう。
 
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
ところで、専門家のEivisさん、もう1つ教えてください。
現在お住まいのところは28年目ですが、
一生お住まいになりますか?
つまり平均寿命で考えた場合、多分あと2~30年くらい
住んでいられるものなのでしょうか?(最終的には築60年くらいになりますよね)

お礼日時:2001/02/01 09:42

思い出したので、追加します。


うちのマンションだけかもしれませんが、駐車場のスペースが少なくて困りました。
100戸なのに100台分のスペースがありませんでした。今のマンションは住居人数に合わせてスペースを確保してあると思いますが・・・。幸い交通の便がいいので(電車・バス・モノレール)車を持つのを諦めたのです・・・。
立体駐車場の機械を設置して欲しいという要望が出ますが、いまだに実現されていません。
発売当初から住んでいる方が所有していて、手放してくれません。
必要な人は、近所の賃貸駐車場と契約していたようです。
友人が来ると停める所がないので、近所の病院の駐車場に停めてもらいました。
それから、私は、購入する時に、現在住んでいる方に話を聞かせてもらいました。(不動産屋さんと行った日とは別の日に)
ベランダに布団や洗濯物が干してある部屋の人に、ちょっとしたお菓子の包みを持って、ピンポーンして、インターホン越しにお願いしたら、みなさんドアを開けてお話してくれましたよ。
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この回答へのお礼

やっぱり駐車場は重要ですか?
自分は完全なペーパードライバなので、必要性を感じていなかったんですが、人が来ることを考えると、共有スペースに駐車場があればいいかなって思っていました。
ところで、居住者の話を聞く方法ありがとうございます。
希望の物件がでたら、是非試してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/02/07 22:30

 こんにちわ、うちも築20年以上たっています。

確か築23年くらいの
時に購入して、今まだ2年くらいしか住んでいませんが、下のyae2000さんが
おっしゃっているのと同じく、管理がしっかりしているので、全然不便を
感じておりません。(でも細かいことを言うと、ケーブルテレビに入れない、
お風呂のガスが、規格が古い為新しい型のお風呂を取り付けられなかった。
エレベーターが超絶遅い(爆)の3点くらいですかね。)

 管理に関しては、管理費とかがいくらぐらい残っているのか?
今までにその管理費で何をしていて、今後は何をする予定か?
(うちでは壁の塗装とかエレベーターの内装修理とかやってましたが)
管理費があまり残ってなくてそれでいてたいしたこともしてないマンションは
ちょっと危ないかも。。。きちんと管理されているかどうかは見極めてから
購入すべきです。あと、管理費がいくらなのかと過去の管理費のあがり具合とか。

 管理のお話は下でyae2000さんがおっしゃっているのでちょっと違うお話を。。。
マンションっていうのは大抵その建物自体の金額で売っているので
土地価格はないも同然ですが、一応万が一マンションが古くなってもうその
マンションをつぶす。とかいうお話になった時の為その部屋が所有する土地の
面積を調べましょう。例え1坪程度の所有にしかならなくても、立地条件の
良いマンションならなかなかいい感じの金額になります。うちは駅ビルみたいな
駅とつながっているマンションを購入したのですが、中古で上記にあげた
不便さを我慢しても便利さの方が勝っています。どうせ中古買うなら駅に
近い便利なところもいいですよ!
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
何件か物件を見ていますが、不動産会社の営業サンはあまり管理内容について売り主さんから聞いていないことが多くて...
常駐のところで管理人さんに直接聞いても、結局、管理組合のことはあまり知っていないことが多いし...
とりあえずエントランスやごみ置き場、自転車置き場やエレベータの内部、外壁の汚れなどは必ず見るようにしていますが、他に注意する点はありますか?

お礼日時:2001/02/05 16:14

最近まで、S49年建築のマンションに住んでいました。


私の住んでいたマンションの場合、今のように乱立されていない時代の建物ですから、本当に立地条件がよかったです。
それに惹かれて築12年の時に購入しました。しかし、耐震などが時代遅れなのですから、震度3位でもビックリするほど揺れを感じました。それと、窓ガラスの防音も同様で、現在のマンションほど考えられていません。(住んでしまえば慣れてしまいましたが)管理の面では、しっかりしていたと思います。築15年の時に防水・外壁・配管関係の工事をしていましたし、その後も、定期的に何かしらの工事をやっています。(まかせきりで、よくわかりません)
オートロックではありませんでしたが、管理人が24時間住み込んでいたのと、自室リビングに管理室に通じるボタンがあり、異常などがあった場合、夜間でも管理人さんに来てもらえました。(しつこい新聞勧誘が23時過ぎに来て、退治してもらいました)とても立地が良いので、今は賃貸にしています。
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この回答へのお礼

なるほど、管理人が住み込みということはこういう点での利点があるんですね。
答えてくださったお二人ともやはり立地がすばらしいことを強調されていますので
変なところで妥協すべきではないというのが実感です。
特に、築27年でも借りる人がいるなんて、広さなどの関係もあるでしょうが
やっぱりすごいと思います。

お礼日時:2001/02/05 09:17

 一生住むかどうかの問題ですが、難しいご質問ですね!



 現在地は恵比寿、表参道の中間で、代官山、青学など徒歩圏内です・・・つまりこれ以上不便なところでは、歳を取ってからからは生活できません・・・なるべくこの場所に住みたいです。

・・・もし設備上不満が出てきたら、現在60代なかばですから、自分の歳を考え賃貸マンションに入るでしょう。
私は完治してますがガンも経験してますが、いつまで生きるか寿命は考えても無駄と言う心境で、最終的には老人ホームが一番よいと思います。

 若い方は最近の都内の物件は安いので、よい場所なら引っ越すのもよいかもしれません。。。いずれにしても不便な場所のマンションだけは敬遠すべきです!
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この回答へのお礼

立ち入った質問にもお答えいただき、本当にありがとうございました。
希望に適ったところを気長に探してみます。

お礼日時:2001/02/01 13:26

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Aベストアンサー

cykoshiさんこんにちは。
私の姉夫婦の件ですが、中古と新築マンションどちらかの購入で悩み、結局新築マンションを購入することに決めたようでした。

色々と不動産で確認すると、中古の方が確かに割安で、リフォーム代金を入れても、新築を購入するより大分節約できるそうです。
ですが、築10年以上もすると、改修工事に至る箇所が多少あり、積み立てもしてない状態で入居する新規住人には全額の改修費用がかかり、結局トントンだそうですよ。
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Qネットで希望の中古マンションを探しましたが私の希望価格と差があって迷っています。

今は地方に一戸建てに住んでいます。
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物件がありました。2LDK・SPC・1982年築・50.96mで
管理8200修繕10000です。価格は2千480万です。
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した場合どの位値引き交渉が妥当なのでしょうか?そして購入してから
賃貸としてしておいてから家を整理してから移りたいと考えて
います。ただ新聞などで不動産はこれから安くなるなどと書かれて
いて今買うかもう少し様子をみてから買うか悩んでいます。
良きアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

複数の中古物件を購入しています

現金で購入するからと言うより

・すぐに契約できる事を優先するでしょう

ローン条件だと制約できないことも多いですから...

わたしなら...での回答しかできませんが、

過去最大22%DOWNで買いました

>今買うかもう少し様子をみてから買うか悩んでいます。

住居に切羽詰まってないならのんびり作戦をお薦めします

2480万円なら「500万円DOWN+即決」での条件提示から交渉しますね

1900万円の提示で「他に買い手が見つかればそちらにどうぞ、1-2ヶ月は待ちますので売る気になられたら声を掛けて下さい」

これでも良いかも?

マンションなんて売り物はいくらでも出てきます
その物件で1戸売れると噂を聞きつけて次々に新規の売り物が安く出てきたりしますね

買いに行けば高いのが不動産です

相手が売りに来るのを待つくらいの気持ちでちょうど良いのです

>購入してから賃貸としてしておいてから家を整理してから移りたいと考えています。

これは疑問...

貸すならその物件は自分の住まいではないと割り切るべきです

・いつまでも居座られる
・入居者は自分の家と思ってはくれませんので...傷みます

様子を見る余裕が有るなら安く買えるのも不動産の特徴です

複数の中古物件を購入しています

現金で購入するからと言うより

・すぐに契約できる事を優先するでしょう

ローン条件だと制約できないことも多いですから...

わたしなら...での回答しかできませんが、

過去最大22%DOWNで買いました

>今買うかもう少し様子をみてから買うか悩んでいます。

住居に切羽詰まってないならのんびり作戦をお薦めします

2480万円なら「500万円DOWN+即決」での条件提示から交渉しますね

1900万円の提示で「他に買い手が見つかれ...続きを読む

Q築30年中古マンション購入計画

築30年程度の中古マンション購入を計画しています。オンボロなのは理解しています。現金一括で購入出来て利便性のみを重点に置いています。

そこでマンションを購入した経験が無い為に良く分からない事があります。毎月の管理費、修繕積立金、共営費が発生することは理解しています。しかし、もしもマンションを建て替えするなどのイベントが購入後いきなり発生した場合など、マンション建て替えで不足したお金を請求される事になるのでしょうか?

もしもそのようなお金が請求されるなら、当方としては建て替えなどに反対だとして請求を拒否出来るものなのでしょうか?

浅はかな質問なのですが、未経験なので良く分かってません。ごめんなさい。やさしい解答お待ちしております。

Aベストアンサー

2年ほど前に1976年竣工(今年築30年)の中古マンションを購入しました。
地下鉄の入り口まで徒歩1分&ファミリー層に人気の高い地域です。
購入のポイントは
 ・利便性
 ・地元でも有数の高級住宅地&文教地域が隣接
  (若干下町の香りがします・・・笑)
 ・3LDKのうち南向きが3室
  (リビング・和室・寝室として使用の6畳が南向き)
 ・将来的には分譲賃貸をするつもり
  (現在夫婦2人のため、子供が出来ると手狭)

築30年にもなりますと、建替える以前にいたる所に問題が生じるんですよ。
これまでに大規模修繕は、壁の塗り替えだけのようでしたが、
私が入居してから実施&実施予定の大規模修繕は、
 ・給排水管のランニング工事
 ・エレベーターの入れ替え工事
があります。

ランニング工事は、排水管の一部で穴が見つかったため、給排水管全体の内側に特殊な樹脂を塗るという工事です。施工後は10年保証ですが、10年で再度工事が必要というものでも無いそうです。マンションの規模等にもよりますが、4千万超掛かったと思います。
玄関から中は専有部分になるので、本来なら各戸負担でしょうが、工事を受けない住居があってもいけないので、専有部分の工事も修繕積立金から拠出しました。

エレベーターの入れ替え工事は、現在検討中の案件で、メーカーに見積もりを依頼してる段階ですので金額は不明です。
何故この工事が必要かというと、電話回線での24時間監視が出来てない為、万が一閉じ込められて非常連絡ボタンを押しても、管理人室の電話がなるだけで、携帯電話がなければ、気づいてもらえるまで待たなくてはなりません。
また、地震等で緊急停止をした場合、最新機は最寄の階に停止して扉が開きますが、このような素晴らしい機能はなく下手をするとフロア間で停止して、扉も開けられない状態になります。

これ以外にも、私が知っているだけで、
 ・壁のクラック(ひび)の補修
 ・スロープの設置
 ・スロープ横に手すりを設置
 ・警備システムの導入
 ・駐車場のコンクリート製車止めの破損分の入れ替え
 ・半年毎に敷地内の植木の剪定
このような対応を修繕積立金で実施してます。

築30年にもなると、補修等のコストとその後の利用年数を検討する時期に入ってきますので、大規模修繕が行われる可能性が高くなってきます。
また大規模修繕だけでなく、各戸の修繕が必要なケースも出てきます。
私が購入した部屋は、購入3年ほど前にキッチンの配管が水漏れを起こし、下の階の天井に染み出たらしいです。
階下の修繕費を含めて全額前の住民が支払われたそうです。

購入を検討されるマンションがどのような管理をされているか、マンションの住民の意識レベル、などが分りませんので何ともいえませんが、よっぽど住民の質が悪く管理費等の滞納が乱発していたり、管理組合が不透明な運営をして積立金が思うほどは積み立てられていないケースでなければ、自己負担を強いられる事は無いと思います。
購入して区分所有権がなければ積立金等の数字は見せてもらえませんが、これまでに実施された大規模修繕の内容は教えてもらえると思いますので、仲介会社経由で管理会社へお願いされてはいかがでしょうか。
ちなみに、購入検討中の部屋の滞納分の金額だけは、見せてもらえるはずです。

最後になりましたが、マンションの決め事は区分所有者(購入者)の議決で全て動きます。
事柄によって定数は異なりますが、建替えに関しては5分の4以上の賛成がなければ実施されません。区分所有法で規定されている議決権で一番多くの賛成を集めなければならない割合だったと思います。そう簡単に建替えが決まるものではないんです。
詳しくは、区分所有法を参照ください。
宅地建物取引主任者・マンション管理士の資格テキストには詳しく解説されているはずですし、区分所有法だけの解説書も出てたと思います。

2年ほど前に1976年竣工(今年築30年)の中古マンションを購入しました。
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 ・3LDKのうち南向きが3室
  (リビング・和室・寝室として使用の6畳が南向き)
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Q築35年の中古マンションの耐久性 

予算的な問題と、おしきせの間取りでなく自分の好みにリノベートしたいので、中古マンションを探しています。
立地、広さ共に希望に合うマンションを見つけたのですが、築35年ということで、躊躇しております。
内装はお金をかければ新築同様にできますし、その他チェックポイント(修繕積立金、管理状況など)は既に他の方の質問を見て押さえていますが、心配なのは築35年のマンションがあとどのくらい持つか、ということです。プロの診断などでどのくらいわかるものでしょうか。
終の棲家とは考えていませんが、最低でも20年くらいは住みたいと考えています。
同じマンション内には他にも売りに出ている部屋があるのですが、いずれも中古リフォーム販売専門の不動産会社(大手)が扱っています。これはマンション価値の判断材料の一つになりますか?内装を直したところで、マンション自体に将来的な価値が無ければ、不動産会社も買い取りリフォーム販売はしないと思ったのですが。
物件は、
23区内 800万円
駅から徒歩7分 
広さ43m2 南向き SRC9階建ての4階
周辺は大型スーパーもある住宅街です。

予算的な問題と、おしきせの間取りでなく自分の好みにリノベートしたいので、中古マンションを探しています。
立地、広さ共に希望に合うマンションを見つけたのですが、築35年ということで、躊躇しております。
内装はお金をかければ新築同様にできますし、その他チェックポイント(修繕積立金、管理状況など)は既に他の方の質問を見て押さえていますが、心配なのは築35年のマンションがあとどのくらい持つか、ということです。プロの診断などでどのくらいわかるものでしょうか。
終の棲家とは考えていませんが...続きを読む

Aベストアンサー

#3です。
いくつか補足します。

先ずコンクリートの寿命ですが、コンクリートはアルカリ性を有しており、アルカリが鉄の錆を防いでいます。しかし空気中の炭酸と反応してだんだん中性化します。この中性化の進行が鉄筋のある位置まで進むのにだいたい60年程度と考えていますので、60年といわれています。

一般に設備機器などの耐用年数はもっと短いと言われています。そのため、補足で書かれているような修繕が行われています。

なお、建物が地震などで倒壊したとか老朽化のため取り壊して立て直しをせず、売却した場合などは、専有部分の面積の割合に応じて土地の代金を配分することになります。その前に、取り壊し費用なども修繕積立金が不足する場合は、同じように負担することになりますが。
土地代が残るかどうかは、その時点での立地条件により左右されますので、何とも言えません。

ところでかなり古い物件ですので、エアコンが普及していなかった時代のものです(あっても窓掛け型が多かった)。エアコンの配管用の穴があるかどうかはよくチェックした方がよいです。
この穴がない場合、穴を開けるには共有部分の変更になりますので、管理組合集会による3/4以上の賛成をもって可決する決議が必要ですので、穴あけが許されないことがあります。

穴が開けられず、穴が必要なタイプのエアコンが取り付けられないというケースがたまにありますので、注意してください。

#3です。
いくつか補足します。

先ずコンクリートの寿命ですが、コンクリートはアルカリ性を有しており、アルカリが鉄の錆を防いでいます。しかし空気中の炭酸と反応してだんだん中性化します。この中性化の進行が鉄筋のある位置まで進むのにだいたい60年程度と考えていますので、60年といわれています。

一般に設備機器などの耐用年数はもっと短いと言われています。そのため、補足で書かれているような修繕が行われています。

なお、建物が地震などで倒壊したとか老朽化のため取り壊して立て直...続きを読む

Q築25年の中古マンションのリフォーム。水道管交換?

 築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理人と住人のリフォームの方の癒着を正直疑っています。
  ”リフォームの見積りのために度々来ます”と管理人に挨拶したところ、管理  人が”水道管の交換”を切り出してきました。
  住人のリフォームの方に下見してもらったところ、口裏をあわせたように水道  管の交換を薦めてきました。
  一方、他のリフォーム会社に見積りを依頼したところ、”見てみないと判らな  いが交換の必要はないのでは”とのこと。
  一戸建てのシロアリと同様な、リフォームの方の切り口だ、とのこと。
  シロアリのように、”水道管の交換”を薦められた方はいらっしゃいますか?
  または、本当に交換すべきなのでしょうか?

 10階建ての6階の南東の角部屋、200戸のマンションで、水道管は玄関のほうからベランダの給湯器まで繋がっています。
 よろしくお願いします。 

 築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理...続きを読む

Aベストアンサー

マンション等の共同住宅で起こりうる
重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに、安易に「大丈夫」と言っていたとしたら
その業者には注意する必要があります。
自己責任でしっかりと判断する必要があります。

25年なら交換しておくのが無難だと思われます。
配管自体は安いものなのですが、
配管を取り替えるために床をはがしたりするので
工事費がかさみやすく、なかなか取り替えにくいものです。
ですから、入居の際の大規模なリフォームなどの
取替えられるチャンスに取り替えておくのが無難です。

リフォームするのであれば、
紹介された業者だけにこだわらず、
平行して別な業者にも相談してみるのが良いと思います。
二つの業者の見積もりを見てから決定するのが自然です。

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重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
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そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
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