テナント契約時の約束を守らない家主にどう対処すればよいでしょうか？

Question

分譲マンションの一部分にあるテナントと駐車場において賃貸借契約を結んで医院を経営しておりますが、現在、駐車場の使用方法に関して、契約時の条件を守っていただけないために家主と争っています。
家主と不動産の仲介業者と分譲マンションの販売管理会社の担当者を交えた賃貸借契約時にこちらから「マンションの駐車場のゲートは普段は閉まっているようですが、開院後の営業時間中は駐車場のゲートを開けたまま使用しても良いですか？」と聞いたところ、家主は「結構です」と答え、私はそれならこの場所で経営が成り立ちそうだと判断して、賃貸借契約を交わし、診療所を開設しました。
ところが、家主は開院直前になって入居者に駐車場のゲートが開けたままになることを伝えたところ、入居者から反対され、車が通行できるぎりぎりの範囲でゲートを開けて下さいと言ってきました。私はそれに応じて指定されたとおりの使用をしていましたが、営業時間中に１時間に１回程度の頻度でゲートを見に行くと、半分くらいは完全に閉められていました。
その状態で約１ヶ月経過したある日、家主から、「週末に管理組合の会合があるのでそのときに駐車場の件について入居者全員で話をします」と伝えられました。そのとき家主は妥協案ということで２つの案を用意してきており、ゲートを開けたままで使っていただけるよう頑張るが、無理なら妥協案に同意していただくことになるということでした。私はゲートが開放された駐車場があってこそ経営が成り立つと判断して契約していますから妥協案には承諾できませんと伝えました。また、会合への出席も希望しましたが、私が組合員ではないという理由でことわられました。
その会合の翌日、家主から会合の報告を受けました。入居者は全員反対で、管理組合で決まったことだから従っていただくしかないとのことでした。そして、ゲートの開閉を遠隔操作する設備等は家主側で用意するとも言われました。私は契約時に約束したこと及び今の妥協案では損害が大きいため同意できないと訴え続けましたが、最後には、管理規約に従えないなら駐車場に関して出て行ってもらうしかないと言われました。そして、管理組合で決まったことだから、来週からでも閉めて下さいと言われています。
ちなみに、この問題が起こってから家主から教えられたのですが、私が賃貸借契約をする以前からある分譲マンション入居者用の管理規約には、駐車場のゲートは通常閉まった状態で使用すると書かれているようです。
この状況から私はどうするのが良いでしょうか？
私は契約時の約束を守っていただきたいのです。もし、ゲートを開けたままにできないとしてもこのままでは気が済みません。

mu128 · Accepted Answer

解決は難しいような気がします。
その貸主が、質問者さんと契約する前からそのような状況であることを知っていた、規約にあった、ということでしたら、貸主の「ゲートを開けたままで結構です」と答えたことは不満がでてしまうと思います。
しかし、貸主はそのようにすることを努力した（ここで努力しても良い結果になるとは限らないことは考えておくべきだとは思いますが）結果、入居者全員が反対されたのでしたら、それはどうしようもないかと思います。
質問者さんとしては、今後、他の駐車場を探すか、探してもなかっり遠すぎたりして、仕事に差し支えるのならば、契約解除して移転するしかないものと思います。

このような問題は、仮にその駐車場の使用方法に制限がなかったとして契約した後も、他の入居者から苦情がでれば改善しなければなりません。その結果、不都合になってしまう人がでてしまうのはやむを得ないことです。

今回の場合、質問者さんはその条件で契約したこと。そして、貸主もその条件にできると言ったこと。が争点になるかと思いますが、私としては、貸主が「結構です」と無責任なことを言ってしまったことも大きな過失があったものと判断します。自分の所有マンションであれば結構ですが、分譲マンションではいろんな規約があり、個人で判断するべきものではないです。

現実的には、「ゲートを開けたまま」というのは不可能でしょう。妥協案を飲めないのであれば、家賃を多少下げてもらうということもいいかもしれませんが、経営という点から言えば、条件を付けて退去して他に移転してしまった方がいいかもしれません。条件というのは、「敷金や保証金等の無条件全額返金」「引越し代」などを負担してくれないか、ということです。それに応じるかは、質問者さんの交渉次第ですが。
契約してどのくらいの期間が経過しているかはわかりませんが、駐車場が重要な地域ですと遅くなればなるほど損害が大きくなります。他にすぐ近くに駐車場があれば良いかもしれませんが、入りにくくなってしまうと損害です。
簡単には移転できないことはわかりますが、移転しない場合と比較して判断するしかないでしょう。

semi-zzz · Answer

先の回答にあるとおりのことしかできないと思います。

一般的にマンションの駐車場は共有部分であって管理は管理組合の元に行われています。所有者＝大家は共有部分である駐車場の専用使用権を与えられているに過ぎないと思われます。
つまり使用規則などに従わない場合は、管理組合は専用使用権を取り上げることができますので、以下のような権限を持っていると思われます。
＞管理規約に従えないなら駐車場に関して出て行ってもらうしかないと言われました。

そして、管理組合規約を変更するなら３／４以上の賛成票がなければできませんので、規約を変えてもらうなどは非常に困難です。
次に、管理規約はマンションという地域に対する公共性の高いものであり、大家と借り手の間における個人的な契約よりも優先されます。つまり、公共性の高い規約やマンション管理組合の相違の方が優先されますので、大家はそれらに反して契約を守ることはできません。

大家及びその物件を仲介した業者に過失があり契約違反の責任を問うことはできるのですが、契約を実行させることは困難であり、金銭的な決着をする以外無いでしょう。

参考までに
＞合への出席も希望しましたが、私が組合員ではないという理由でことわられました。

管理組合集会は原則として所有者だけですが、使用者（借り手など）が利害関係をある場合は出席して意見を述べることはできます。
意見を述べれるだけで、採決には参加出来ませんが。

テナント契約時の約束を守らない家主にどう対処すればよいでしょうか？

解決は難しいような気がします。

先の回答にあるとおりのことしかできないと思います。

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