気に入った賃貸物件があります。けれどその物件の仲介の不動産屋(物件の所に看板がついてました)の評判が悪く利用したくありません。買う物件の仲介業者(不動産屋)は選べますが、賃貸は選ぶことは出来ないのでしょうか?

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A 回答 (3件)

家主さんとその看板を掲げている不動産会社との契約内容によります。


その会社に代理もしくは専任で任せている(+管理も任せている)場合は無理ですが、意外と「看板を掲げているだけ」という場合もあります。
(いわゆる「一般媒介」とよばれるものです。)


もし、親しい業者さんがあるのなら、「ココの物件はどうなの?」と聞いてみられても良いでしょう。
詳しい事情を教えてもらえる場合がありますし、もしその物件がダメで
も、近い条件の物件を探してくれるかとは思います。


ちなみに、売買でも「代理」「専属専任」「専任」という形態があり、嫌でも特定の不動産業者を通さないと買えない物件も存在します。
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この回答へのお礼

賃貸にも一般媒介とかあるんですね。色々と調べてみます。ありがとうございました。

お礼日時:2007/10/31 09:15

 大家がわかれば可能かも知れません。


 そうでなければまず無理でしょう。
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この回答へのお礼

大家さんは分かってます。実は今住んでいる賃貸の大家と一緒なので・・で、その仲介業者不動産も利用してるので・・大家さんは太っ腹なのですが不動産屋が悪どいので有名(退却時のトラブル)悩みます。

お礼日時:2007/10/31 09:13

 大家しています。



 物件にその不動産屋さんの名があったということは大家さんがその不動産屋さんを通してお客様を募集しているのでしょう。その場合、何処の不動産屋さんに行っても結局はその不動産屋さんのところに行くことになります。

 大元の不動産屋さんが気に入らなければその物件を諦めるしかないでしょう。
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この回答へのお礼

この町の賃貸物件の大半にその不動産屋の看板がついています。
やっぱりその不動産屋に行くしかないのでしょうか・・・
検討します。ありがとうございました。

お礼日時:2007/10/30 23:28

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了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q仲介の不動産屋って賃貸物件を仲介して終わりですか?

賃貸物件の仲介の不動産屋と客の関係って部屋の内覧から契約書の交付で契約成立して鍵を渡して終わりですか?その後は何もかかわりを持たないんでしょうか?管理会社ではないです。

Aベストアンサー

原則、関わりは持ちません。

まあ、大家と管理会社がよほど悪質で違法な値上げをしようとした場合など
「この部屋を紹介したのはあなたのところでしょう。どうにかしてよ!」と言えば、
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Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
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かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

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かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q賃貸物件で仲介の不動産屋が家賃をもることって

不動産屋が自分の利益の為に本当の家賃よりも高くする事ってあるんですか?

Aベストアンサー

 大家しています。

 質問者様のご質問の趣旨はわかるのですが、問題は『本当の家賃』と言うのが誰にもわからないということです。家賃に“標準”とか“相場”とかを入れてみても、物件それぞれで千差万別ですので意味がありません。一応大家が希望する家賃を『本当の家賃』と仮定します。

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 そうでなくとも、管理会社が家賃の集金をしているような物件ならば、大家が希望する家賃に管理会社が取る事務費?を上乗せした家賃を借主に提示しても大家は“文句”は言わないでしょう。それがなければその分(事務費?)を大家が負担することになるのですからそれを嫌う大家はどこにもおりません。まぁ、ネットでの買い物で送料をどっちが負担するかと言う問題と同じでしょう。勿論『送料無料』って商品には既に価格に『送料』分が含まれているのはご存知ですよね。この場合の『事務費?』って、管理会社が請求、集金、送金等に使う費用ですから、『送料』みたいなもんだとお考えください。

 また、大家との間で元受の不動産屋さん(大抵は管理会社)が取る契約の『礼金』を0にして、大家が希望する家賃に5%位上乗せした家賃でお客様(借主)を連れて来てくれれば大家は喜んで『礼金』分を自分の財布から元受の不動産屋さん(大抵は管理会社)に払うでしょう。ただ、この場合『自分の利益の為に本当の家賃よりも高く』したと言えるかどうかは微妙でしょう。2年以上いなければ(=更新しなければ)借主さんが得をして、大家が損をしますし、更新されればそれ以降は大家の“丸儲け”ってなります。

 大家しています。

 質問者様のご質問の趣旨はわかるのですが、問題は『本当の家賃』と言うのが誰にもわからないということです。家賃に“標準”とか“相場”とかを入れてみても、物件それぞれで千差万別ですので意味がありません。一応大家が希望する家賃を『本当の家賃』と仮定します。

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Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

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(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q賃貸物件の場合、仲介の不動産屋が潰れた場合

賃貸物件の場合、仲介の不動産屋が潰れた場合、保証金の返還には問題は出ないものでしょうか???

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 保証金?

 例えば更新料でも、大家がもらう場合と、仲介業者がもらう場合とがあるようですが、お尋ねの保証金は、何のために、誰に預けるものですか?

 うちも、テナントが内部を大改装するような場合に、原状回復費用の一部として保証金を預かります。

 つまり、預かるのは我が家であったり、我が社であったりしますので、仲介業者が倒産しても「返還」にはまったく問題はおきません。

 このように、大家側が預かるのなら仲介業者の倒産は関係ありませんが、仲介業者が「この人(質問者さん)は大丈夫の人です」と大家に保証するために、仲介業者が預かるものを言っているならば、倒産したらアウトでしょう。

 あるいは、「大家に渡します」と業者が言うから預けたよという場合のことをお考えでも、大家に渡す前に倒産したらアウトです。

 一般債権と同様ですから、ほとんどもどってきませんね。

 これは保証金だろうが、敷金だろうが、前家賃だろうが同じです。

 (細かく言うと、業者が大家の"代理人"として受け取った場合は、受け取ったのは大家となりますので、倒産しても問題ありませんが)


 借り主さんの中には、「仲介業者とはいつまでも自分と大家の間にたって、利害を調整してくれる存在」と誤解していらっしゃるかたが多いですが、仲介業者というのは賃貸借契約が成立した後は(法律的には)赤の他人です。大家にとっても借り主にとっても。

 契約の成立になにか問題があった場合に再び引きずり出せるだけです。

 ゆえに、不動産業者に保証金や敷金などを預けるようなことはしないようにすべきであり、業者に預けなければ倒産してもまったく問題はありません。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 保証金?

 例えば更新料でも、大家がもらう場合と、仲介業者がもらう場合とがあるようですが、お尋ねの保証金は、何のために、誰に預けるものですか?

 うちも、テナントが内部を大改装するような場合に、原状回復費用の一部として保証金を預かります。

 つまり、預かるのは我が家であったり、我が社であったりしますので、仲介業者が倒産しても「返還」にはまったく問題はおきません。

 このように、大家側が預かるのなら仲介業者の倒産は関係ありませんが、仲介業...続きを読む

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q不動産屋ってその地区の賃貸物件の情報が多い?

例えば大手の不動産屋の天王寺店なら天王寺の賃貸物件情報が多く、同じ会社の難波店なら難波の物件情報が多いんでしょうか?

Aベストアンサー

今は大手の不動産屋はオンラインで情報を管理しています。
従って、どこの店でも同じ情報が得られます。

というのは表向きの話で、
やはりその不動産を管理しているのはそのエリアを分担している店です
ので、オンライン端末に載らないような細かい情報を知っていることが
あります。例えば、大家の性格や、近所の雰囲気、日当たりの良さなどは
オンライン情報には載りませんが、直接担当する担当者ならばそのような
除法を知っています。

また、1つの物件が複数の管理会社に共有されていることが多いです。
A社が管理している物件をB社で契約することも可能です。
その場合は紹介手数料を折半するのが業界のシステムです。
従って、他社でも物件閲覧などは可能なことが多いですが、家賃交渉など
が成功しやすいのは直接管理する会社です。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q南大沢周辺(堀之内・多摩境も可)のおすすめ賃貸物件・その地域を扱うおすすめ不動産屋

ワンルームマンションを南大沢(東京都八王子市)周辺で探しています。マンションなどにははじめて住むことになります。少し高くても良い物件を探していますが、なかなか多くは見つかりません。そのため、安いところというよりも、条件のいい物件(部屋が広い方が良いです)や家賃の割りに良い部屋である、などといった情報を教えていただけたらと思います。音が気になるところはNGです。また、この地域のおすすめの不動産屋を知っていたら教えてください。それから、家賃の相場などについて知っている方は教えてください。
その他、不動産屋やマンションの選び方、、注意する点、戦略など、ちょっとした情報でも良いので、ご回答いただけると幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

会社の”質”は知りませんがココが一番物件情報持っていると思います。
http://www.royal-h.jp/m_oosawa/

参考URL:http://www.royal-h.jp/m_oosawa/


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