「大家が家の修理はしない」契約は成立するか

Question

(1)30年経った家を貸して欲しいという人がいます。月6万円で貸すことにし、借主が家を修理加工していいが、大家は一切修理しない旨の契約書を作った場合、民法では通用しないと言われたが、こういう契約書は成立しますか？のちのちトラブルことになりますか？
(2)借主に出て行って欲しいとき明け渡してもらうにはどのような契約が必要でしょうか？

mu128 · Accepted Answer

（１）人によってはトラブルになる可能性はありますね。その分、家賃を下げておけばそれなりに理由としては認められやすいのですが、貸主の方が不利になることが多いと思います。
（２）そのようなトラブルを未然に防ぐためには、定期借家契約にしておいた方がいいでしょう。「貸主が出て行って欲しい時に出て行ってもらえる」という、あまりにも一方的に借主が不利な契約はできませんが、定期借家契約なら１年なら１年で契約して、最悪の場合、その期間だけ我慢すれば退去させることができます。
「一時使用の契約」というタイプもありますが、それは判断基準が曖昧だと、普通の契約と同じように扱われてしまいますのでお勧めできません。やはり、期間で区切った定期借家契約が最善だと思います。

結局は、借主がどのような人か？です。
いくら定期借家契約でやっても、退去してと言ってもそのまま居座る人は居座ります。一応、契約書には、「契約解除しても、そのまま占有を継続した場合は、契約解除した翌日から明渡した日までの期間の賃料の倍額を損害金として貸主に払わなければならない」という規定を入れておいた方がいいでしょう。

６万円という家賃を貰うわけですから、その分の義務は果たさなければなりません。なので、もし、何か生活に必要なものの補修が必要になって、その金額が○○円以上であれば○○％は貸主が負担する・・・といった基準を作っておいた方がいいですね。

まずは、１年未満の期間で定期借家契約にして様子を見てみるのもいいかもしれません。あまり長い期間で設定してしまうと、建物が本当にダメになったら期間内は退去させることができませんので、その点は注意して下さい。
あと、定期借家契約にすると、再契約ごとに手数料がかかりますので、そういった点も確認しておいた方がいいでしょう。

Tadkashy · Answer

『6万円も取って雨は漏るし、窓は吹き込むし、こんな家には住めません。すぐに直してください』と言われたら何十万もかけて直す羽目になりかねません。
　家の賃貸借の契約であって、家と呼べる状態でなくなったとき（普通には住むことが出来ない状態）は修理する義務はあるでしょう。
　また、住みついた人は何年でも住み続けます。期間が来たら契約は解除できるとは思わないことです。安ければ安いほどそのような状態になるでしょう。それは、ここの“退去”に関する質問をお読みになればわかります。大家側からすれば恐ろしい方ばかりです。

　やはり、専門の不動産屋さんに御厄介になってちゃんとした契約書をお作りになるほうが良いでしょう。それでも危険と思いますが、臆病すぎますかね？

sapporo30 · Answer

> 借主が家を修理加工していいが、大家は一切修理しない旨の契約書を
> 作った場合、
かなり細かくしないと　トラブルになると難しいですよ。

店子がまったくいじっていない部分で、生活に支障が出るような
ことが起きると、そこまで大家が免責されるというのは、
おかしいですから・・・

何をしてよいか？　その権利関係は？
何は、大家の負担か？　何は、店子負担か？
を細かく決めましょう。

もめると、６万円分の義務について、契約がどうなっていても
問われます。

mogmog0101 · Answer

(1)借主が家を修理加工していいが、大家は一切修理しない旨の契約書はトラブルになります。私の親がそうでした。
「借主が家を修理加工」した場合、修理加工した部分の所有権はどちらになるのかはっきりさせなければなりません。建物に居住するのに不都合が生じる程の損傷、例えば屋根が落ち、雨漏りがひどい等は大家が修理する、物入れが足りないので棚を借り主が作るが、退去時は元通りにする等、はっきりさせるべきです。ウチの場合、簡単な子供部屋を作られてしまい、最後に買い取るハメになりました。

(2)借主に出て行って欲しいとき明け渡してもらうにはどのような契約が必要でしょうか？
期限を区切るのが一番でしょう。例えば借り主の子が生まれたばかりなので、子供が幼稚園に入る頃まで…3年、というように。ライフサイクルがあるわけですから、定期をもってすれば借地借家法でも大家の権利は守られます。

ウチは痛い目にあったので、質問者さんのケースはあまりお勧めしないですね。約束事はすべて契約書に「覚書」に書面で残さないと必ず貸した方が不利になります。

「大家が家の修理はしない」契約は成立するか

（１）人によってはトラブルになる可能性はありますね。

『6万円も取って雨は漏るし、窓は吹き込むし、こんな家には住めません。

> 借主が家を修理加工していいが、大家は一切修理しない旨の契約書を

(1)借主が家を修理加工していいが、大家は一切修理しない旨の契約書はトラブルになります。

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　『6万円も取って雨は漏るし、窓は吹き込むし、こんな家には住めません。