痔になりやすい生活習慣とは?

私は住宅ローンとして土地購入に関わる借入(残高7,000万円)と建物購入に関わる借入(残高1,500万円)の2本を負っています。2本ともほぼ同時期(3年前)に契約したので、銀行、金利種別、金利条件、借入期間はすべて同一です。土地借入も建物借入とも土地建物のすべてを相互に抵当設定していますので、両方の貸主となっている銀行が総残高8,500万円のローンについて第一位抵当となっています。土地建物には他に抵当は設定されていません。

今年、一時所得があったので1,200万円ほど繰上返済を行い返済期間を据え置いたまま月々の返済負担を減らしたいと思っています。この場合、繰上返済の充当を土地借入と建物借入のどちらの充当するのが得策でしょうか?

借入条件が同じなので当然、1,200万円の繰上返済をどのように配分しようが月々の返済額の圧縮効果は同じですが、税務上または抵当権のうえで考慮すべきポイントがあれば、ご教示願いたく存じます。

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A 回答 (3件)

抵当権は完済しない限り消えませんので気にする必要はありません。



8500万の借り入れでしたら、どのように繰り上げ返済しようが、ローン控除額にも影響ありません。
ただ例えば土地が夫、建物が妻のローン名義でしたら、建物に対して1200万繰上するとローン控除がかなり減りますが・・・

問題は一時所得が誰に対しての所得なのかが問題です。

もしローンが全額夫名義で、一時所得が妻でしたら、1200万という額ですと確実に贈与税の対象になってしまいます。


もし建物と土地のローンが別でしたら、金利の高いほうを繰り上げ返済すると楽になります。

この回答への補足

tarotaro001さん、さっそくの回答ありがとうございます!

私自身は夫です。

所有権は土地、建物共、夫85%+妻15%で均等、一時所得は私(=夫)のものです。ローン借入人はどちらも100%私(=夫)名義です。土地ローンと建物ローンは別ですが、金利条件、借入期間ともまったく同一で、どちらを返済しても月々の返済額圧縮効果は同じです。

となると、あれこれ複雑に考える必要はなさそうですね…。

今すぐ買い替え・住み替えを考えているわけではありませんが、このところの好景気で購入時に較べて私の居住地の土地は値上がっているようである一方、建物は値上がる性質のものでもないので売却をする際にはローン残高の釣り合いをどう考えるのかな、などと感じておりました。もっともこれは純粋に相場観の問題ですからここで質問する問題ではありませんね。ご指摘の通りローン完済しなければ抵当は残りますし居住用に購入した不動産ですから、建物と土地を別々に売買することも考えていません。

複雑に考えすぎないことにしようと思います。なんとなく結論はわかっていたのですが、こうしてご回答いただくと、すっきり行動に移れるように感じます。

ありがとうございました。

補足日時:2007/11/05 14:08
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どうも初めまして。



借りている条件が全く同じなら建物に対して繰上げ返済を全てしてもいいと思うのですが、、、

現在の借入金利・固定期間はどうなっているのでしょうか?
もし変動や短期固定なら残高の多い方の土地の方にしてもいいように思いました。今後緩やかにでも金利が上昇するかもしれないので残高の多い方を少しでも減らしておくのもいいかと。。。

あとTMI2005さんの返済計画(今後も繰上げ返済あるかないか)や金利情報とかがもう少し詳しくあれば違ったアドバイスが出てくるかもしれません。

それではまた。。。
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質問者の意向は別にして、住宅ローンに土地購入・建物建築の内訳がされているのではなく、あくまでも支払の順番に土地決済資金に充当した借入(1)・建物代金支払に充当した借入(2)というタイミングと形式で2本建で借入した、という経緯だと推測します。

(抵当権(1)と抵当権(2)が同順位で土地・建物に設定されている)

なので、本件では借入本数が二口から一口にすることを目指して、小さい1500万円の方へ全額繰上げ返済して、次回には残り300万円分を完済して、完済後に当該抵当権を抹消してもらえば、何となく一つのハードルをクリアした気分になれる、という位の心理的効果しか思い浮かびません。
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Q二つあるローンの繰上げ返済、どちらを優先するべきか?

住宅ローンなのですが、土地と建物でローンが二つあります。夏に繰り上げ返済(99万円)を予定していますが、どちらを先に繰り上げていったほうが良いかアドバイスください。

A:借入金二千万、年利2.4%(10年固定、毎月約9万返済)
B:借入金六百万、年利1.115%(3年固定、毎月約2万返済)

ABとも、ローンを組んでから1年半経過で、25年ローンを組んでいます。
ローンを組んだ当初は、借入金の少ないBのほうを繰り上げ返済しようと、固定金利の期間が短く金利の低いタイプを選びました。
99万円の返済は、100万円未満だと手数料が安いと聞いていたので、100万円未満で回数を多く繰り上げていこうという意図があります。繰り上げ返済は年1回が目標です。

ローン返済の計算書は、固定期間中分は手元にあるのですが、あまりの金額の多さに見当がつかなくて困っています。

また、どちらのローンを優先して繰り上げていくかということ以外にも、
*元金を減らすか、毎月の支払い金額を減らすか
という点についてもアドバイスいただけると幸いです。

Aベストアンサー

20000x12x3=720000
Bの方の3年返済時の総支払い額です。支払い金利は概算で初年度69000円、3年で約20万円分がかかっていますので、元金は52万円程度しか減っていません。3年後に金利が3.5%にもなっている可能性がありますので、こちらを返済を繰り上げ、元金を減らすと、5年分程度の期間短縮と元金が大幅に減らせます。

これに対して、Aは9x12=108万円ですので、一年返済分にも満たない返済になるので、期間短縮効果も少ないし、10年までは固定金利ですので、あわてて返済するより3年から5年後に可能な限り繰上げ返済をした方がいいでしょう。ちなみに、こちらの利息は毎月4万円程度ですので、返済額のうち、最初のころは元金が5万円強しか減りません。一年返済して60万円程度元金が減った計算です。

Bで仮に60ヶ月の期間短縮ができたら、元金は450万円程度に減っていますので、3.5%に金利が大幅にアップしても、年間15万円程度の利息支払いとなり、その概算で5年度分、70万円程度の利息減少効果を得ることができます。

利息があと6年延長して1.115%なら、約25万円の利息減少効果しかでない計算となりますが、固定期間終了時の状況をみないと計算できないので、高い利息になると予想されるならこちらの返済は有効です。

同様の計算をAについても行なうと、借り入れ元金の5%程度が減るだけですので、利息の減少効果は40万円程度となり、このバランスをどう判断するかで回答が違ってくると思います。

私なら、今回はBを返済し、次に200万円程度以上の余裕がでればAを返済しますが、繰上げ返済すると固定金利の期間が短縮するケースもあるみたいですので、そのときの金利水準を見ながら銀行のアドバイスを受けようと思います。

私は土地を借り入れして8年、建物は7年ですので、3年固定で20年ローンをしましたが、中途に固定金利終了時ごとに繰上げし、あと総額で半分程度まで返せました。初めほど返済して利息や総支払額、期間短縮効果が高いですので、半分程度まではどんどん返済しましょう。

20000x12x3=720000
Bの方の3年返済時の総支払い額です。支払い金利は概算で初年度69000円、3年で約20万円分がかかっていますので、元金は52万円程度しか減っていません。3年後に金利が3.5%にもなっている可能性がありますので、こちらを返済を繰り上げ、元金を減らすと、5年分程度の期間短縮と元金が大幅に減らせます。

これに対して、Aは9x12=108万円ですので、一年返済分にも満たない返済になるので、期間短縮効果も少ないし、10年までは固定金利ですので、あわてて返済するより3年から5年後...続きを読む


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