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建築基準法43条但し書き道路についてお聞きしたく、書込みしました。

10年程前、元々田だったところに3F建てのマンションを建築しました。その際、
計画地の西端に将来私が家を建てる事を見越し、親が35坪程度の空き地を確保して
くれていたのですが、この程私が家を建てる事となり、某住宅メーカーに相談した
ところ、私の建築計画地に接道している道路が建築基準法の42条道路では無いことが
判明しました。

ただ、住宅メーカー曰く「43条但し書き道路として申請すれば何とかなる可能性がある」
との事でしたので、ある程度プランニングした上で市の建築指導課に第1回目の協議に
行ったのですが、結論としては「基本的に認められない」という事でした。

市の担当者曰く、「43条但し書き道路というのは、以前から建っていた建築物を建替え等
する際に、42条道路に接道していないからという理由で建替え出来ないという事態を
救済する為にある制度であるので、新たに家を建てる事案についてはこれまで認可して
いない」との事でした。

しかし、私がWebで43条但し書き道路について調べたところ、
「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する
建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の
同意を得て許可したもの」
とあり、市の担当者が云う内容と異なっているように思いますので、納得がいきません。

そこで私がお聞きしたいのは、

(1)市の担当者が云う内容は43条但し書き道路について正当なロジックなのか
(2)43条但し書き道路の認可基準について市町村毎のローカルルールが存在するのか

の2点についてご教示頂きたいと思います。

ちなみに私が協議に行ったのは、大阪府の吹田市役所です。

わかりにくい文章で恐縮ですが、よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

(1)正当なロジックではないでしょう。

法43条を見てもお解かりの通り、既得権的な要素とは無関係です。しかし今回の件に限らず、条文と実際の解釈・運用が異なることなどいくらでもありますよね。
今回の件は、「もともと基準が曖昧なものに対して許可を与え、前例を作ることを嫌う」という役所の体質が出ているだけでしょう。なので、その壁を破るのは少々難儀ではあります。

(2)それはあります。「建替えに限る」という許可基準があるのでしたら、見せてもらったらどうでしょう?恐らくそんなことが書かれたものはないと思いますけど。

真剣にやるなら可能性はあると思いますね。
しかし、43条但し書き許可を受けられる条件を具備していなければ始まりませんよ。
42条道路ではないというその道は何なのか?幅員は?敷地との接道長さは?その道と公道との相隣関係は?
そういう部分が大切です。
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この回答へのお礼

なるほど、確かに条文と実際の解釈・運用が異なる事は多々ありますね。
恐らく本件もそれに該当するのでしょう。

一応最後の悪あがきをしてみるつもりですが、市の担当者を論破したと
しても、建築審査会でハネられておしまい、ってな感じなのでしょうね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2007/11/14 19:18

>(1)市の担当者が云う内容は43条但し書き道路



救済する為にある制度であるので、新たに家を建てる事案についてはこれまで認可していない

これが正解だと思われます。

>(2)43条但し書き道路の認可基準について市町村毎のローカルルールが存在するのか
http://www.city.suita.osaka.jp/tomo/soshiki.html
ホームページを見ると
建築基準法に基づく建築確認の業務がありますので
http://www.city.suita.osaka.jp/reiki/d1w_reiki/m …
条例が存在します。
建築審査会の
>同意を得て許可したもの
吹田市建築審査会条例

ただし、運用方針は公開はしていません。
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この回答へのお礼

なるほど、建築基準法では記述は無くても、市条例にて明文化されている
可能性もある、という事ですね。

それならば仕方ないですが、明文化もされていないのに「駄目だ」と言われる
のは納得がいかない、という事で書込みさせて頂きました。

念の為、そういった事が明文化されているかどうかを確認したいと思います。
まぁイタチの最後ッ屁ってとこでしょうか・・・。

ご回答有難うございました。

お礼日時:2007/11/14 19:24

建築基準法43条但し書き道路と言う意味がよくわかりません。


43条は、42条道路と接しなければならない、「敷地の接する長さ」 を定めた基準で、但し書きは特例として接している長さが2m以下でもよいとしているだけです。

建築計画地に接道している道路が、建築基準法の42条道路では無い場合は43条は意味を持ちません。
43条は敷地と道路との関係についての規定で、道路そのものについてではありません。


ところでマンションは当然、42条の道路に接していると思われますが、その敷地を利用して道路に接することは出来ないのですか?
マンションと同一敷地であれば再度交渉してください。
 
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この回答へのお礼

仰るようにマンションと同一敷地ですので、その敷地を利用して専用通路
を確保する形も検討しています。

ただ、自治体担当の云う事があまりにも条文とかけ離れていたので、その
ロジックの正当性を聞きたかったのです。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2007/11/14 19:20

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Q解決方法はあるか。土地購入、但書き道路について

建築基準法43条「但書き道路」(他人の所有地)を通らないと、自分の土地に入れない物件の購入を考えています。この道路の持ち主は名の通った不動産会社です。この道路に接している家は全部で(自分を入れて)2件です。ここを通ることと建築をすることに許可(了解)は取れています。同意書を交わしてあります(同意書の内容は第三者に譲渡しても継承されます。また、立会人として市議会議員の押印もあります)。このような但書き道路がある土地の購入自体、あまり勧められるものではないとは思いますが、将来的にもめ事を避けるために、やれる措置はありますか?同意書の効力は法的に確かなものでしょうか?できれば解決し、土地を購入できればと思っています。素人考えでは、この但書き道路を敷地として購入するしか方法はないのかなと思っています。このような場合、どこに相談するのかいいか、ということも教えていただけると助かります。弁護士でしょうか?大きな金額の買い物なので慎重にすすめたいと思います。どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こうした欠陥物件を優良物件にして売る事を商売にしているので、何も直ぐに諦めなくてもと思いがあります。

通行地役権もその一つですが、これは民法上の話(通行の担保)で、建築基準法とは関係の無い話(再建築可能の担保)なので、隣地の通路部分の購入を目指すのが良いと思います。敷地延長(いわゆる旗竿地)になりますが、資産価値はぐっと高くなります。問題は売ってくれるかどうかという点と、価値が上がるのだからと、高い金額を吹っ掛けられる事ですが、そこからは交渉術と言う事になりますね。

我々なら公道に面した土地も購入し、分筆しなおしてしまうのですがね…。

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こ...続きを読む

Q前面道路が43条但し書き 新築について

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか?また、ない場合対策はありますか?

そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。
②この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか?重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。
また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか?

③別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか?
また、トラブルにならない為の対策はありますか?

私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通...続きを読む

Aベストアンサー

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜかというと、それができるなら最初から道路として分譲していますよ。

幅4.9m、長さが50m程ですよね。
多くの特定行政庁の位置指定道路の技術基準では、延長50mまでなら幅員は5mでOKです。
それなのに今回位置指定をしなかった理由は、3点考えられます。
①道路になる空地の隣接者から同意が取れなかった。
通常、位置指定では新設道路に接する土地と建物所有者の全員の隣接同意が必須。
融資の抵当などがあれば、抵当権者の同意まで求められます。
なぜかというと、新しい道路ができるおかげで道路斜線制限が発生します。
もしこれに抵触した場合、法律が変わったわけではないので既存不適格にはならず違反建築となる。
②新設道路の起点部分に所定の大きさの隅切りが確保できなかった。
③都市計画法第29条の許可の対象になった。

③について説明します。
都市計画法では市街化区域に限り、開発行為に該当する区域の規制規模を定めています。
今回の規模をざっと計算してみましょうか。
・道路=4.9m×50m=245㎡
・宅地=販売5件、既存5件として計10宅地。
 1宅地100㎡と仮定して1000㎡。
よって道路と宅地、すなわち開発区域は1245㎡。

都市計画法施行令第19条では開発行為の規模を定めています。
法では基本1000㎡ですが、自治体によってはさらに厳しくなっていて、最低で300㎡ですね。
いずれのケースでも今回は開発行為となるのがほぼ確実だったはず。

建築基準法では都市計画法第29条が審査の対象法令であり、その規制は守らなければなりません。
なので、今回は位置指定道路ではダメなんですよ。
都市計画法による、建築基準法第42条第1項第2号による道路とする必要があったはずです。
じゃ、何で開発行為の道路にしなかったのか…
都市計画法第29条の許可を得るには高いハードルがあります。
幅員は4.9mではダメ。
途中に退避所、終端に転回広場が必要。
1宅地の最低面積の制限がかかります(だいたい135~165㎡くらい)。
道路の構造も、市道並みの基準となります。
U字溝などの排水施設も整備が条件。
雨水の浸透施設も必要。

当然、先行して開発をかけるわけで、3割安どころか道路などの整備の費用をすべて分譲に含まれるので、何もしない土地よりも割高は必須。
今回は売る方も買う方も、安さだけを狙ったんですよ。

>家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
>安心して暮らせるいい解決策はありますか?

暮らすだけなら大丈夫でしょう。
分譲なら、ましてや既存でそこを通行している住人がいるのなら、通路の土地の6名の共有者が通行の制限をかける可能性は小さい。
これだけを心配するのなら、そもそも私道であれば共通に懸念されてしまいます。
位置指定道路だって、道路内の建築制限などを除けば通行権には行政は関与しませんしね。
将来の43条ただし書の再許可、つまり再建築を考えなければ心配はいらないと思います。
今回は一部買い手であるあなたの要望を取り入れた建て売り住宅ですよね。
すでにインフラは埋設したわけで、通路を掘り起こす工事は当面いらないはずです。

それと金融機関の融資ですが、私が耳にしたのは、接道不良の土地は担保の価値が低いので金利が割高になる恐れがある、でした。
住宅金融支援機構のフラット35が大丈夫なら金利のデメリットも無いでしょう。

一応。
建築士
建築監視員
建築主事
そして43条ただし書許可申請と位置指定道路の申請を受け付け、処分するヤクザな仕事をいたしております(笑)

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜか...続きを読む

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q43条但書きの重要事項説明書の書き方

重説の書き方を教えてください。
43条但書きの物件なのですが
43条但書きでの空地は基準法上の道路ではないため
公道でもなく私道でもないと言うことになりますが
但書きによる私有地負担部分が存在します。
この場合は重説の「私道に関する負担等に関する事項」の欄は
該当なしで斜線を引いておけばいいのでしょうか?
私道ではないためこの欄に負担面積を書くのもおかしいのではないかと思っています。
43但しの内容は当然謳います。

Aベストアンサー

要は買主が43条但書きに対し、正確な理解が出来れば良いわけで、別紙を用いたり図面を添付しての説明が望ましいでしょう。
私道負担・・・に関しては、記載の必要は無いでしょう。これって時代錯誤の項目だと思います。
道路持ち分に対して対価を支払う取引なんて今時ほとんどありませんよね?持ち分などは取引対象物件で列記するわけですから・・・・
基本的に正しい理解が出来る内容であることが求められ、それが満たされていれば多少の記載方法の相違などは万一、監督課へ通報されても、問題にはなりません。
建蔽率、容積率などと合わせて、建築可能な建築物の構造や種類と階層、延べ床面積、建築確認上算入できる敷地面積など調査の上、すべて記載された方が後々問題になる事は無いかと思います。
経験上、買主からクレームが来るのは再建築時や確認行為の申請時などです。(時間経過とともに説明内容を買主は忘れてしまっている)
余計なことまで書いてすみません。

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q「再建築時に43条但書きの許可を要す」とは?

「再建築時に43条但書きの許可を要す」とは
具体的にどういう事なのか教えて下さい。
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

その土地が、建築基準法上で道路として認められた道路に接していないので、本来ならば建築ができない土地になりますが、「43条但し書き許可」という許可を取れば建築できるということです。ただし色々と条件がありますので、許可が難しい場合も考えられます。

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q建基法43条申請の料金について

ここでよいか確信がないのですがお分かりになる方おられたら教えていただけますようお願いします。

住宅用に購入を希望する土地が市街化調整区域に見つかりました。
その不動産屋からこの土地は「既存宅地」に該当するけど既存宅地の証明を取っていないから建築基準法43条の申請をしないといけないといわれました。
その不動産屋にそのことについていくつか聞いたのですが理解できなかったので分かる方おられたら教えてください。

(1)43条の申請を行政書士さんかハウスメーカーさんにやってもらうとき大体で結構なのですが役所の手数料、行政書士さんの手数料はだいたいおいくらぐらいでしょうか?自治体や行政書士さんによってちがうと思いますので大体で結構です。

(2)その43条の申請はいつのタイミングで行うものでしょうか?
売買決済時?建築確認申請時?でしょうか?

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

43条というのは都市計画法ですね。
申請は行政書士でもやりますが、
大抵は測量事務所がやることが多いです。
というのは、測量していない場合が多いためです。
行政書士は登記のときに依頼します。
金額は10万円~15万円くらいでしょうか。
(土地の規模や元の地主さん、農地転用が必要かどうかによっても変ります)
売買前に確実に申請して許可がおりるかわからない場合は(農転がらみの場合など)先に既存宅確認をもらってから購入なさったらいかがでしょうか。
確認申請はずっと後のことになります。
(先に既存宅確認がなければ申請できません)


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