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経緯を説明します。

H18.7上旬 
地域密着型の県内では有名な住宅会社のHPを見ていたら、
自分達が希望する地域に大型分譲地が予定されていることを知りました。
翌日、電話をして詳細を聞き、
分譲予定の場所、80区画以上の大きな分譲地、建築条件付、現在田んぼでH19.9月頃着工を目標としていることが分かりました。
開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定でしたが、
大まかな区画図はでているということで郵送していただきました。

H18.11 上旬
土地面積と坪単価が出たということで、正式な区画図が届きました。
担当者と初めて対面し、話を聞きました。
もともとその町は主人の実家なので、その地域のことは詳しかったことと、
この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、
更地になってから決めていては好みの場所が押さえられないということから、
1週間後くらいに最終的な区画地を決定しました。
その日のうちに、契約金として、100万(土地請負50万+建築契約50万)を一部頭金として支払いました。

H19.1 下旬
11月に送った区画図から変更があるとのことで、再度区画図がFAXされてきました。
家だったところに道が出来ていたりして、大きな変化があったので、改めて区画を検討し報告しました。
この間、住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していました。

H19.8 上旬
また区画変更があり「これが最終です」ということで、FAXされてきました。
前回の区画図から大きな変化はないものの、方角が変わっていることに気づきました。
(私達が決定した土地は「東道路」だったのに、「北東道路」に変わっており、勿論区画変更してもらう)
また、工期が2ヶ月ほど遅れており、9月から工事(田んぼ⇒宅地へ)が始められるということが分かりました。

H19.9下旬
まだ分譲地は何も工事に入っていませんでした。
担当者から電話があり、「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
「着工時期については未定」
「隣町を分譲していた時は、大体1年ほど予定より延びた」と現状を報告し電話を切りました。

未定っていったいいつまで待てばいいのかとても不安です。
もう、いい加減な会社の対応に憤慨しています。
担当者も、マメに連絡をくれず上記以外は何も連絡がありません。
本当ならもう基礎が出来ていてもいい頃です。
もし本当に1年後になれば、金利も上がるかもしれないし、住宅ローン控除も対象外になるかもしれないんです。

宅地になる前の販売、これって普通ですか?
この会社大丈夫でしょうか?
土地の持ち主と話が進んでいない…って今更何言ってるの?って感じです。
正直、100万捨ててでも別の土地に変更したいくらいなのですが、
主人は待つしかない…と言っています。

建築条件付なので建物は契約しましたが、土地は請負書どまりです。
この請負書も、初期の区画地での請負書で、最終決定した区画地での請負書はまだ発行されていません。

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A 回答 (13件中11~13件)

>「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」


ということは、まだ開発許可の申請を行政に提出すらしてないだんかいだと思います。
着工までの大まかな(一般的な)ながれで
事前協議→開発許可(排水計画、道路明示等でここまで約4ヶ月)→開発工事完了(約1ヶ月)→確認申請(約1ヶ月*木造3階だと+約1ヶ月)→着工
ですので着工まで最低約6ヶ月ぐらいはかかると思います。
気長に待つか、別の土地をさがすかですね。

>その日のうちに、契約金として、100万(土地請負50万+建築契約50万)を一部頭金として支払いました。
許可がおりてないのに手付けを受け取っていいのでしたっけ?保全措置等は?

この回答への補足

無知なため申し訳ございません。
保全措置…というのは何でしょうか?

皆さんの回答を読んでいると、とにかく違法をしているということでしょうか。
本当に県内(いや関西圏)では有名で、インパクトのあるCMを大々的に流している、
分譲地(100区画以上が多い)も次々と販売して、しかもほとんど完売しています。
そんな会社がこんなに堂々と違法するんですね。

補足日時:2007/11/09 13:10
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一般公開前といっても情報が早すぎる時期でしたね。

いらいらしても業者の一存でできることではありません。

開発というのは、こうしたいけどと計画を出しても、各関係課からいろいろな条件がでたり、計画の見直しをうけたり、すると予定工費が変わったりという段階を経て決着がつきます。

開発に慣れていて自分勝手な計画でなく、公共の福祉や、条例、などを周知していて予算に余裕があっても多少の開発の変更はあるものです。
大胆な変更があったのはおそらく区画数を増やさないと採算が取れない工事も発生しそうになっているとか、面積が大きくないと宅地開発を認めないとか区画の問題が出たせいかもしれませんね。

>土地の持ち主と話が進んでいない…
計画が変わったので事業計画が変わってしまった。許可が下りるまではありうることです。

>この会社大丈夫でしょうか?
変な会社です。ですが、お客様に連絡の取り様等ありません。開発許可が下りないと何も確定事項ではありません。

>宅地になる前の販売、これって普通ですか?
異常です。宅建の試験の問題の解説ですが読んでみて下さい。
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1636.html
開発許可が下りなければ売買できません。

早い情報でお得!!と思うのはどうかと思います。
田んぼの造成地では地耐力も期待できないし。
本当に魅力がある地であるならまつしかないですよ。

しかも、建築契約を先にするなんて聞かないですね。
都合よく集金だけされた可能性もあり不安です。
とにかく、こういうときは開発の動向を見守ってせめて開発許可がおりた時に一番に電話を下さい。とするべきで、それまでお金のやり取りや契約などをすべきでは無いと思います。業法的に違法だし。

この回答への補足

>面積が大きくないと宅地開発を認めないとか
確かに、この町は田舎なので1区画=180平米以上という条件が後々加算されました。

水田ということは十分懸念してましたが、
現状で、県内で水田跡地に建築する会社は少なくなく、
大手HM(積○・ト○タ・ダ○ワなど)も昨年まで水田だった場所に次々と建築していっていることと、
地盤調査・地盤改良を行うのでこの土地に決めました。

建築条件付という時点でその会社で建築することは決定しているので、
先に建物の契約をすることに不審感を抱きませんでした。


この住宅会社は主に県内でも南部を集中的に販売していました。
今回の分譲は県内でも東部で、この会社では実績がない初めての市です。
実績のある市では、分譲する時はさくさくと進められるのだけれど、
この分譲地のように初めてだと、色々と調べられることが多く、
なかなか簡単には進まないと担当者が言っていました。

この100万、返ってきませんよね…?
せめて50万だけでも。

補足日時:2007/11/09 11:26
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>>開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定でしたが、


 宅地にする前に、事前協議、開発許可、宅地法規制区域許可、大規模開発だと近隣の同意、公共工事の整備、風致、砂防許可、ありとあらゆる許可をとらないと宅地とはいいません。

>>この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、
 それは半分以上「サクラ」というケースも珍しくありません。
 
>>その日のうちに、契約金として、100万(土地請負50万+建築契約50万)を一部頭金として支払いました。
 宅地となっていないのに、どうして契約金を払ってしまったのですか?
 ある会社は土地も決まっていないのに建物の契約金を100万円払わせ てそれから土地を探す業者もいます。その場合弁護士をたてて返金した 事例があります。このケースは明らかに宅建業法違反ですね。

>>住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していました。
 当然でしょう。宅地許可がおりていないのだから。

>>9月から工事(田んぼ⇒宅地へ)が始められるということが分かりました。
 そんな信用できない会社の造成工事信用して家を建てられますか?
だって田んぼから宅地にするのだって、地盤改良もせずに造成ということも考えられますよ。たんぼでいきなり盛り土で家を建てたらどうなるか分かりますか?不同沈下や地盤の傾きということになるおそれが充分に考えられます。なぜなら自分が契約した土地の方角が違うように造成計画が変化しているのですから。信用できません。

>>「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
 町はいいとしても肝心の地主との話し合いがうまく進んでいないということは、土地の売買契約を結んでいないのでしょうか?
勝手に計画を進めて後で地主と交渉するという手はずでしょうか?

>>「着工時期については未定」
 未定でしょう。地主との話し合いがつかないということは

大規模開発の場合にまだ造成していない土地の購入は普通ありえないんですけど。公共工事(電気、ガス、水道引き込み工事の埋設工事等)

>>宅地になる前の販売、これって普通ですか?
 普通じゃないですね。あおられただけです。

>>正直、100万捨ててでも別の土地に変更したいくらいなのですが、
建物は契約しましたが、土地は請負書どまりです。
 建物も契約したなんて信じられない。だってどんな建物建てられるかわからないもの。早まったとしかいいようがないですね。
吟味しすぎたり慎重にしていても騙される場合もありますし、

一度〇〇県宅地建物取引業協会や〇〇県建設業不動産課でご相談ください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
補足ですが、地盤調査・地盤改良は行われます(費用は住宅会社持ち)
なお、建物を契約したのは、「建築条件付」だからです。
また、公開前に半分以上土地が埋まっているのは事実です。
別の場所の分譲地がいくつかありますが、広告で掲載される頃にはHPを見てもほとんど『契約済み』マークになっています。
買い手にとって土地の選択肢が少ないよりは、多いほうがいいと思うので、デメリットを進んでやるとは思えないのですが…。
(現に、一度別の分譲地の問い合わせをした時、本当に埋まっていました)

補足日時:2007/11/09 11:12
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不動産会社で営業をしている者です。
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耐震金物はしっかり付けて当たり前だと思いますし、大工さんの腕で、単価がそんなに違うものなのでしょうか?
見積もり書には、大工手伝い手間でm22千円とも書いてありました。

ちなみに、23坪 78m2の家です。 

Aベストアンサー

注文木造戸建ての正しい見積もりは、柱、梁など、形状を1本、1本
細かく書いて
ひのき、まつ、米松とか、国産、産地東濃とか、カナダとか、等級、こぶし、3面とか、きちんと書いて、寸法も、1本づつかいて、最後に、トータルで、ひのき、何石で、単価×石数と書いて、手間、現地何人工、加工場何人工、って書くのですが、この見積もり作業だけで、経費として30万円くらい、かかってしまいます。で。経験から、一式見積もりというものを出してきて、明細は出さないというか、大工が明細をだして、請負師が、5%経費をかけるとかならいいですが、ここで、25%とかかけちゃうと、お客さんには、見せられないので、一式となるのです。

で、こういう1本づつの見積もりは、最近は、見ませんが、社寺建築になると、梁1本、500万円とかの世界ですと、出さないと、訳がわからなくなっちゃいますね。

で、原木調達とかですと、原木いくら、ヘリコプター輸送費いくら、割付代、製材代、トラック輸送費、乾燥代などとかかれます。

まあ、材木屋さんにある小物ですと、こういう見積もりは、少ないですが、社寺木造になると、長尺物といって、規格外なので、原木製材になるか、輸入になります。現在は、カナダが、多いです。台湾は太いものは、輸出禁止ですので。

注文木造戸建ての正しい見積もりは、柱、梁など、形状を1本、1本
細かく書いて
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Q不動産の買付証明書・・助けてください

先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

Aベストアンサー

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/houritsu-015.htm
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543.html
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_a/q_and_a-0070.html
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_.html

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
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Q予算を500万オーバー、削る所を教えてください

家族6人(子ども2人、夫、妻、義父、義母)で延べ床面積58坪の家です。完全同居プランですので、水周りも1つずつ玄関も1つです。

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設計士からは蓄熱式の暖房を辞めて、高気密を辞めればそれに付随してかなりの金額が落とせると提案されています。
しかしながら、ランニングコストが上がるのは嫌です。
素人ながら、金利が上昇しても家計が持ちこたえるだけの金額を予算設定したので予算以上の金額を出すつもりはなく、どんなに設備面で削っても無理なら坪数を削るつもりです。でも完全同居なのでできればこれ以上義父母との距離感が狭まるのは耐え難いのでなんとか材料等で落としたいので、落としても支障がなさそうなものを教えていただけたらありがたいです。見積書を実際にお見せしているわけではないのでお答えしづらい面もあると思いますが、よろしくお願いいたします。

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初めての見積り額が予算(3500万)をオーバーしていて約500万円分カットしなければなりません。どこからカットしていいのか迷っています。

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・カラーステン屋根仕様変更(コロニアル等)。ステンは「錆びにくい」だけで、錆びないわけではありません。塩害を心配されるのであれば、避けた方がよろしいでしょう。
・フローリング変更。同等品で、より安く入れられる他社製品を施工者に提案してもらいましょう。実際にサンプルを見てから決められてはいかがかと思います。
・ビニルクロス変更。サンゲツSPシリーズなどの廉価版から選ばれてはいかがでしょうか? 種類は豊富にあります。
・耐震壁を合板でつくっているようであれば、筋交いに変更してもらいましょう。最近合板の価格が上がっていますので。外壁の通気胴縁内側が合板でなくなれば、遮湿フィルムも不要になります(関東以西)。
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私の経験では、大きな減額をいくつか探すのではなく、細かい減額をたくさんかき集め、地道に積み上げていくほうが、結果として大きな金額を減らすことができます。このやり方であれば仕様や坪数をほとんど変えずに、1割超は楽に減額できます。また、工事費=税+工務店の経費+直接工事費という構成になっています。直接工事費を減らしたら、工務店の経費も同じ比率で減額できますので忘れないようにしましょう。消費税も同様です。

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HMと請負契約を結び、現在詳細を煮詰めています

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Aベストアンサー

私も質問者さんと全く同じことを考えていました
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もう変更はできません。北西からキッチン、ダイニングがあります。今更になって北東からキッチン、ダイニングにすればよかった~と毎日後悔してます。東は田んぼ、西は売り地です。南道路です。
間取りを決めるときにはわたしの頭の中には朝日という言葉がイチミリもなかったのです…。
でも、東キッチンにしていたとして、朝日が欲しい冬の朝に東の窓からちゃんと光が入るのかな?とも思います。
皆さまのご自宅はどうですか?
東か西にキッチンがあるかたや専門家のかた、ご意見ください。

Aベストアンサー

東にダイニングキッチンを設け東からの朝日に憧れているようですが、東日も実は夏はとてつもなく暑く日焼けはするし、温暖化で更に暑いし、良いことありません。
我が家は↑で後悔している者です。
ヨシズや簾を付けても入ってきますし困っています。
理想は東側に窓無しが良いと思います。

西キッチンの西日同然で夕日に当たりながらの準備など同様です。

キッチンの理想は北窓のみです。

もし北以外に窓つけるなら極小で十分です。

北窓は必ず必要です。
しかも北窓は夏は日が回りこむので斜めに日が入ります。

今では直射日光を避けてファイバーで天井に日を誘導する手法もあります。
これは遮光も随時任意自由にできます。
温かさも感じます。

ですから
北窓のみで十分です。


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