親から相続を受け90m2程度の土地ですが所有しております。
その土地を人に貸しており、借主が自分で家を建てて住んでおります。
つい先日その借主が出ていきたいという話をもって来られ、私としてもその土地を親類が買いたいと言っていたため、助かると考えておりました。
しかし、その借主は建てた家(築20年程度の家リフォームしているので住めないことは無い)を買い取ってほしいと言ってこられました。買いたいという親類はその家を潰して新しく家を建てる計画をたてておられるようで、建物をそのまま買い取ってもらう訳にもいかないと考えております。借主は買い取ってもらえないならば出ていかないと言っているので困っています。
土地を貸した時は父親がすべてしていたので、どういった内容で契約していたのかなどの内容はわかりません。もちろん、安い金額でお貸ししていると思っています。
このような場合、建物は買い取らなければならないのか、建物を潰して返却してもらうべきなのか教えて頂きたいです。

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A 回答 (3件)

土地を有料で貸していた場合(土地賃貸借)、借主は、地主の許可(あるいは裁判所の許可)を得て、借地権を他の譲渡できます。

期間満了なら建物買取請求も認められています(借地借家法13条、借家法4条)。
土地を売りたいのであれば、買取に応じたほうが得策です。
買取に応じないでいると、借主は他に借地権を売却しようとします。その場合、地主は、借地権の優先的買取権があります。買取価格を交渉し、借地非訟の手続きで買い取ってもいいですね。

参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2shakut …
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 契約内容をすぐに確認すべきでしょう。

借主の主張している事は正当かもしれません(建物買取請求権というものが存在します)。帰省中で手元に資料が無いため、正確な回答ができませんが(法学部生として情けない…)、このような事例はたびたび訴訟に発展しますので、弁護士に相談する事をお勧めします。
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当時の契約書面は残っていないのでしょうか。


通常は更地で貸した土地は更地にして返却する物です。
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Q土地を貸すか土地に建物を建てて貸すか

よろしくお願いします。
不動産活用のことでお聞きします。
土地を他人に貸して相手がその建物に建物を建てるか、土地に自分で建物を建てそれを貸すという2ケースで双方のメリット、デメリットをお教え下さい。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

おもなメリット、デメリットは以下のようなものだと思います。

●土地を貸した場合:
・いったん貸すと、売却が難しくなる。
・他人所有の建物がたったら、それを自分で買い取らない限り、再び自由に利用できないと考えるべき。
・借地権が発生するので資産価値が下がる(その分、現金が手元に入る。)

メリット
・資産価値が下がるので相続税が軽減される。(ただし土地を貸した時点で権利金を受け取ると、そこで課税されてしまう。現金より不動産で相続させたほうが税金は安い)


●自分で建物をたてた場合:
デメリット
・建物にテナントが入らない場合など、投資資金が回収できるとは限らない。
・建物の地震による倒壊、火災、老朽化などのリスクを背負い込む。
・メンテナンスやテナント募集などが大変。管理会社に任せると、自分の取り分は減る。
・例えば60年償却の建物でも、60年もつわけではないので、実際よりも償却が遅くなってしまう。

メリット
・自由に売却できる。(テナントが入居したままでも可。)
・発展している土地なら、土地だけ貸すよりも投資利回りが高い。

借地権には、地上権と賃貸借によるものとがあります。地上権は登記でき、所有権に準ずる強力な権利です。
しかし、賃貸借契約による借地権も、これはこれで虚力な権利です。底地権者と借地権者の、相続税課税評価上の持ち分(更地の価値に対して)は、市街地では2:8ぐらい、純農地では5:5もありますが、借地権者のほうが強いと思っておくべきです。
仮に2:8の地域なら、furui-shiroさんの資産の8割を借地人に渡すのと同じことになりますね。
ですから、土地を売るのと同じようなもの、と考えておく必要があります。

借地人は、借地権の代金としてまとまった金額を支払いますが、××年後に無償で借地権を返還するといった契約を結ぶこともあります。
また借地権料を払わず、毎年の地代を高額にして、埋め合わせるやり方もあります。
定期借地は、例えば50年後に更地にして返すという契約です。
この場合は底地権者の権利がはっきりしているので、定借契約を結んだあとも、底地を売却しやすいと思います。

その場合、借地人がfurui-shiroさんの底地に保証金の担保を設定することになると思いますが、furui-shiroさんも借地人所有の建物に地代の担保を根抵当で設定しておくといいと思います。(この点は話し合いですが。)
アパートのテナントと違って、土地の賃貸借は簡単には解除できないので、契約書の文言には十分に注意してください。
また、支払いが滞った場合のことを考え、公正証書にしておかれると安心です。

将来のインフレを考えるなら、例えば地代は固定資産税の××%と決めておき、「将来の税制改正によって、土地の時価に対する固定資産税の実効税率が変わった場合には……の方法で調整する」といった条項を入れておくといいでしょう。
固定資産税はちかぢか引き下げられる可能性が高いからです。
何年おきに契約更改、といったやり方だと、そのたびに交渉で大変です。借り主が法人だと手ごわいし。


どちらの選択肢を選ぶにせよ、土地柄や人口増加率、需給動向、その土地のある路線の借地権割合など、さまざまな観点から慎重に検討なさることをお勧めします。

おもなメリット、デメリットは以下のようなものだと思います。

●土地を貸した場合:
・いったん貸すと、売却が難しくなる。
・他人所有の建物がたったら、それを自分で買い取らない限り、再び自由に利用できないと考えるべき。
・借地権が発生するので資産価値が下がる(その分、現金が手元に入る。)

メリット
・資産価値が下がるので相続税が軽減される。(ただし土地を貸した時点で権利金を受け取ると、そこで課税されてしまう。現金より不動産で相続させたほうが税金は安い)


●自分で建物をた...続きを読む

Q賃貸借の法律。借主と貸主。借主が過失で火事で借りている家を全焼させて、さらに隣の家まで全焼さ

賃貸借の法律。

借主と貸主。

借主が過失で火事で借りている家を全焼させて、さらに隣の家まで全焼させてしまったとします。

借主は失火法で近隣の家が全焼した責任を取る必要がありません。

しかし賃貸借契約時に記入した保証人と貸主は隣家の全焼の弁償をしないといけない。

↑これってなんという法律ですか?

賃貸借契約書に記載されているから保証人は支払わないといけなくなるというものですか?

それとも法律でそういう決まりですか?

あと貸主は借主に対して損害賠償請求は出来ない?

貸主は火災保険で自分で直す必要がある?

借主は自分が燃やしたのに、貸主に現状復帰を要求出来るのですか?

自分の家が燃えるのは良いですが、貸主が借主の性で燃えたのに隣家を現状復帰しないといけない責任があるというのは納得がいかないですがこれはなんという法律で決まっているのですか?

貸主が一旦、隣家の全額弁償して、そこから保証人に請求をする?

借主は失火法で免除されて、保証人や貸主が弁償しないといけないってなんか納得いきません。

これって本当に法律で決まってるんですか?本当ですか?

隣家を燃やしてしなったら貸主が弁償しないといけないっていうのが本当なのか知りたいです。

なんという法律で決まっているの教えてください。

賃貸借の法律。

借主と貸主。

借主が過失で火事で借りている家を全焼させて、さらに隣の家まで全焼させてしまったとします。

借主は失火法で近隣の家が全焼した責任を取る必要がありません。

しかし賃貸借契約時に記入した保証人と貸主は隣家の全焼の弁償をしないといけない。

↑これってなんという法律ですか?

賃貸借契約書に記載されているから保証人は支払わないといけなくなるというものですか?

それとも法律でそういう決まりですか?

あと貸主は借主に対して損害賠償請求は出来ない...続きを読む

Aベストアンサー

>借主は失火法で近隣の家が全焼した責任を取る必要がありません。

そうです。

>しかし賃貸借契約時に記入した保証人と貸主は隣家の全焼の弁償をしないといけない。

いいえ。弁償しなければいけないのは、賃借人(保証人)が大家に対しての借家の弁償です。

>↑これってなんという法律ですか?

民法の不法行為に伴う損害賠償です。大家と賃借人は賃貸借契約を結んでおり、それにより賃借人は善良なる管理者として借家を管理する義務があります。自分のチョンボでその家を燃やしてしまったなら、賃貸借契約で「元の状態で大家に祖も家を返す」という義務を果たすため賃借人が賠償する必要があります。賃借人が払えなければ保証人が払います。

Q民法での土地の所有者と、土地上の家の借主の関係

土地の所有者をA、土地の借主及びその土地上の建物所有者をB、建物の賃借人をC
とします。

(1)ABが賃貸借契約を合意解除しても、Cには対抗できませんよね。
法定解除ならば、Cを追い出すことは可能なのでしょうか?

(2)BがAに土地代を支払わなかった場合、CからするとAB間が解除されるおそれありますよね。
CはBに代わってAに土地代を弁済することは可能でしょうか?
またこの場合、AがCからの支払いを拒んだりできるんでしょうか?できるとしたなら追い出されそうなCはどうすればいいのでしょうか?

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

>Cが支払ってきたときにAのみが拒否することは可能なのでしょうか?
そもそもこれはCが第三者として弁済しうるかという弁済側からの問題で、Aが拒否するとかは問題にならないのでしょうか。

 質問者さんの「Aの拒否できる」とはどのようなものを想定しているのでしょうか?法律上有効な弁済を拒否すれば、それは受領遅滞の問題となり、そのまま履行期を経過したとしても債務不履行にはならず、解除はできません(また、供託原因にもなりえます)。
 Cの行為が有効な「弁済」に該当しなければ、これを拒否することは当然できますし、有効な「弁済」であれば、その拒否は通常の債務者の弁済を拒否した場合と同様の効果が生じます。第三者であるということのみを理由として、有効な弁済を拒否すれば、受領遅滞の効果が生じることになります。

Q土地を借りている人が、その土地を他の人に貸したら違法行為ですか?

TVで見かけたのですが、こういう商売があるそうです。
土地を持っている人
「小さな土地だが、駐車場にしたりアパートを建てたりすることなく、更地のまま活用したい・・・」
商売のための土地を借りたい人
「短期間とか一日数時間の契約でいいから自由に商売をやらせてもらえる場所はないだろうか・・・」

こういう二者をマッチングして、「狭い土地の時間貸し」をするネット商売が出現したそうです。

主な契約は
借主「軽ワゴン車を使って鯛焼き屋、弁当販売、靴磨き、などの商売をする人」
貸主「小さな事務所の経営者で、営業マンが出払ったあとの駐車場を短時間で貸し出しする」
こういうニーズがマッチしているそうです。

ここでふと思ったのですが、土地を貸す側が自分の土地ではなく、地主から借りている土地を貸し出すことは可能なのでしょうか? それとも地主からクレームが入って、借り賃の何割かをピンはねされてしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

底地地主の承諾があれば、可能でしょう。

現在の契約書の契約範囲を越えて、無断で、また貸しをすると、契約解除になると推測しますが。。

Q土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです

土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです 建物だけが競売にかけられます 買い主が現れたら 土地を持ってる私の権利はどうなるのでしょうか?住んでほしくないのでどうしたら良いでしょうか?そうゆう物件は競売では売れるのでしょうか?教えて下さい

Aベストアンサー

 田舎で安い競売物件を買ってる素人ですが、建物だけの競売物件はたまに出ます。安いので売れます。 ただし、ted2010さんのいう法定地上権が認められる、簡単に言えばその建物がそこに建ってることのお墨付きがある建物でないとせっかく落札してもシュウキョしろ、と言われるので、普通の人は法定地上権が成立する建物しか買いません。
 法定地上権が成立するかどうかは裁判所の三点セットに書かれるので、ted2010さんのような高度な知識の無い私ら素人でも入札できるのです。


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