親子におすすめの新型プラネタリウムとは?

お世話になります。

この度、保留地を購入し一戸建てを建てました。
(土地・建物共にローンで約2850万)
登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています
(予算は25万)
保存登記・表題登記?・抵当権設定(関係ないですよね?)
などあると思うのですが、私のような購入をした場合はどのような登記費用が発生するのでしょうか?

尚、換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

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A 回答 (1件)

>登記費用ですが、保留地なので登記費用は安く済むと言われています



区画整理中であっても、
建物は通常どおり、表題、保存登記はできます。

保留地は、登記簿謄本が存在しない土地なので
まず、事業者が換地処分時に、表題登記し事業者名で保存登記をし、
その後に購入者に所有権移転(売買)の移転登記をします。
その時に、登録免許税が必要になります。
また、一人の司法書士に依頼するので通常の登記費用より安くなります。
ただ、免許税の算定の評価額は、存在しない土地なので、
移転登記の時期に法務局と税務課が相談することになります。

>換地後に改めて抵当権を設定する旨の誓約書をBKと交わしています。

・権利移動の停止及び換地処分公告時における通知願
・譲渡代金の返還請求権に対する質権設定承認申請書
・登記済証の代理受領に関する依頼書
などを金融機関とあなたが、印鑑証明添付で申請しているから
事業者は保留地台帳で管理していますので、設定者(金融機関)に無断で権利移転はできません。

一度書類を確認してみましょう。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

dr_suguruさんありがとうございます。

やはり通常の土地と違って少し安いのですね。
その分、換地後にかかるのでしょうが・・・

お礼日時:2007/12/02 07:28

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こんばんは。
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そのほかに、メリット、デメリット教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

メリット
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上記は、私の街のことですので、あなたも街に確認してくださいね。

・仮境界杭(木製)を換地処分前には確定杭(コンクリート製)にタダで入れ替えてくれる。


デメリット
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このことは、保留地ローン提携している金融機関が存在していれば解消できます。
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よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>保留地の場合、組合事務所を通してでないと手続きはできないものなのでしょうか

保留地の売買契約書をよく読みましょう。

(所有権移転登記)
第 7 条 本件土地の所有権移転登記は、土地区画整理法第 107 条第 2 項の規定による換地処分に伴う登記が完了した後、甲が行うものとし、登記に要する諸費用は、乙の負担とする。
http://www.city.maibara.shiga.jp/rk/files/tm_dl2/pdf/horyuuchikeiyakusyo.pdf

この条文が一般的です。
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質問2 都市開発終了時(換地時)都市開発がうまく進まなかった場合県より追徴金が取られる可能性がある。との事です。これは、どのようなことなのでしょうか?
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Aベストアンサー

補足させてください。
仮換地の場合、原則的に換地時に土地の登記を行うのですが、
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ごく普通に行われています。(施行者に届出が必要)
つまり、従前地を買うことによって、事業が終わるときには
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対応する従前地が無い「保留地」の場合は、
事業終了後に登記となると思います。

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Aベストアンサー

【保留地とは】
区画整理施工地区内にある土地で、組合が事業費用を生み出すために
一定の土地を、換地とせずに一般に売り出す土地のことです。
つまり、建設会社に支払うお金を捻出するために、
時々、保留地として売り出されますね。
その土地を購入しても、土地の区画事業が終了していない為に、
すぐには土地の登記が出来ませんが、保留地所有権の保存登記は
出来ますので、心配はいりません。
正式な土地の権利証は、区画事業が終了した時に発行されます。
【仮換地とは】
区画整理施工区内に、あらかじめ土地を持っていた人が
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【保留地の精算金】
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【整理組合の組合員】
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組合費は保留地の処分でまかなわれますので、別にお金がとられる
ことはありません。
【保留地の売買】
保留地はまとめて不動産会社が購入して、一般に売り出しますが、
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土地の購入に不安をお持ちの時は、その地区の区画整理事業組合の
事務所が保留地の土地の近くにあるはずですから、
お訪ねになるといいでしょう。
お客さんですから、親切に教えてもらえると思いますよ。
また、区画整理事業の指導をしているのは役所ですから
わからない事は役所でもお聞きなるといいでしょう。

【保留地とは】
区画整理施工地区内にある土地で、組合が事業費用を生み出すために
一定の土地を、換地とせずに一般に売り出す土地のことです。
つまり、建設会社に支払うお金を捻出するために、
時々、保留地として売り出されますね。
その土地を購入しても、土地の区画事業が終了していない為に、
すぐには土地の登記が出来ませんが、保留地所有権の保存登記は
出来ますので、心配はいりません。
正式な土地の権利証は、区画事業が終了した時に発行されます。
【仮換地とは】
区画整理施工区内に、あ...続きを読む

Q仮換地の土地の固定資産税について

5年前に仮換地である土地を購入しました。
仮換地ということで購入した土地の約3分の2は以前の所有者が畑を作っていました。
仲介した不動産屋から県の都市開発事業なので、そうかからずに換地が完了する旨の説明を受けていました。自分で購入した土地が使用できないことに疑問を感じつつも、今まで固定資産税を市に納付し続けてきたのですが、購入から5年も経っても換地が完了せず、以前の所有者が自分の土地を使用していることに疑問を強く感じるようになりました。
今年も固定資産税納付書が送られてきたのですが、上記のような状態で実際に自分の土地を使用できない状態でも、固定資産税を納める義務はあるのでしょうか?
全くの素人考えなのかもしれませんが、ご存知の方がいればご教授頂ければと思います。

Aベストアンサー

※「地方税法343条6項」について、質問者さんにもNo.3の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました(拙文が原因かも)。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

1.質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地(土地区画整理事業が施行される前の土地)の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから(免税額以下を除く)、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
 ですから、仮換地の指定やその使用収益の有無に関係なく、納税通知書は必ず質問者さんのもとへ届きます。
ただし、質問者さんが仮換地の使用収益ができない場合、仮換地の高い評価額ではなく、従前地の低い評価額に基づいて課税されます。
ここで市資産税課に確認すべきは、納税通知書の「評価額」と「税額」が妥当か否かです。

2.例えば、従前地の評価額が1000万円としたら、税率1.4%を乗じて固定資産税額は14万円となります。仮換地が指定され仮換地の使用収益ができても、仮換地には地番がありませんから、登記することができない。固定資産課税台帳にも仮換地は登録することができず、従前地の評価額1000万円に基づいて、税額は14万円として課税されます(地価下落に伴う時点修正は別途考慮される)。

3.しかし、現実に仮換地が使用できるのであれば、仮換地のほうが利便性はよく地価水準も高いので、従前地の評価額のままでは不公平な場合があります。
 そこで、仮換地の所有者を「従前地の所有者」であるとみなして(登記がなくても)、仮換地の評価額を求めて課税できるとするのが「地方税法343条6項」の趣旨です。仮換地の評価額が2000万円であれば、税率1.4%を乗じて税額は28万円となります。土地課税台帳には、従前地の地番に対し、評価額2000万円、税額28万円と登録されます。
 従前地も使用できず、仮換地も使用できないときは、地方税法には明文規定はないのですが、課税権者である市長による「所要の補正」として従前地の評価額を補正して課税していることもあります(例えば、従前地に対して▲20%補正して評価額800万円、税額16万円とする)。

4.地方税法では非課税や課税免除について詳細に規定されていますが、土地区画整理事業を理由として非課税や免除の規定は、市街化区域農地に関する免除(地方税法附則29条の5)以外ないのです。法律も条例もなく、ある納税者からの申し出でに対し個別に税を免除することは、公務員の法令義務違反を問われるだけです。
 
5.結論は、「仮換地」が指定されてもされていなくても、また「使用収益開始決定」の有無に関係なく、市内に土地を保有していれば、固定資産税の納税の義務はあります。←この点を市資産税課に言っても「法律の規定通り」と返答され、徒労に終わる可能性が高い。
しかし、仮換地が使用できないにも関わらず、仮換地の高い評価額に基づいて課税されていれば、市資産税課に対して、評価額の訂正と差額の税額の還付(5年間)を請求できるということです。←市資産税課には「評価額」と「税額」の算定根拠を説明してもらい、法律の規定に反していれば是正してもらう。

6.さて、実際に占有者をどうやって立ち退かせるかですが、質問者さんが実力行使をすることは論外ですが、裁判所に訴えて強制執行する必要もないと思います(強制執行には費用も時間もかかります)。
 土地区画整理事業の施行者が、県であれば、県が責任をもって対処し、仮換地の所有者である質問者さんに使用収益をさせなければならないと思います。県は土地収用法に基づいて、不当な占有者を退去させることも可能です。不当な占有者の退去は、あくまでも施行者である県が税金で行うべきです(そのために都市計画税が使われる)。

7.それでも、施行者である県が重い腰をあげなかったら…。
 大阪地裁平成14年12月5日判決で「堺市に対し仮換地の使用収益承認の遅延を理由とする国家賠償請求事件」というのがあり、仮換地の所有者に損害金を払えという判決が出ています。質問者さんのケースに直接あてはまらないかもしれませんが、この判決文を見せて、施行者である県と交渉してみて下さい(※施行者が県か市か組合かという確認は、事前にして下さい)。なお、費用も時間もかかるので、訴訟は“最後の手段”です。もし、損害賠償を請求するなら、相手は施行者である県になります。
 ご参考までに、大阪地裁の判決全文を下記URLに貼っておきます。

※回答の補足で「個人対個人で争いになるのはあまり気持ちの良いものではない」と書かれていましたので、できる限り質問者さんの心理的なご負担が少なく、また費用がかからない解決案のひとつとして書いてみました。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/CE3E5A034E681CBA49256F390018DD27/?OpenDocument

※「地方税法343条6項」について、質問者さんにもNo.3の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました(拙文が原因かも)。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

1.質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地(土地区画整理事業が施行される前の土地)の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから(免税額以下を除く)、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
 です...続きを読む

Q換地処分とかあったら、抵当権とかどうなるの?

抵当権の付いた土地について換地処分とかあったら、設定されていた抵当権とかってどうなるのかな?
抵当権の登記がされていなかったらどうなるんだろう?

Aベストアンサー

抵当物件が換地の対象になった場合には,
その抵当権は,換地後の土地にそのまま引き継がれます。
(登記手続上は,従前土地の表題部が書き換えられるのを基本とするので,
従前土地の登記簿がそのまま換地後の土地に流用されることになりますし,
1筆が2筆になるような換地では,2筆目の土地にも抵当権が移記されます)

未登記抵当権は第三者対抗要件を備えていないだけであって,
当事者間では,その抵当権は有効です。
抵当権が登記される前に換地があった場合には,
換地後の土地を目的に新たに抵当権設定契約を結んでもいいですが,
従前地を目的とした抵当権設定契約書に換地の通知書を添えることで,
換地後の土地に抵当権設定登記を申請することができるものと考えます。
(実務的には事前に登記所に相談してやりますけど)

Q保留地ローンって?聞いてないよっ!!

新築を建てる事になり、ある地銀で住宅ローンを組むことになり
ました。事前審査を受けてOKが出たので安心して地鎮祭も終
わり、工事請負書を持って「さあ、お金を借りよう」と本審査に
望むと、「保留地があるので保留地ローンになります。審査を受
けなおして下さい」と言われました。寝耳に水です。
地鎮祭も終わりすでに工事は始まっています。銀行の担当の人は
審査が終わるまで契約時前払金は待ってもらって下さいと言いま
したが、事情は話したものの建設会社にもなるべく早く送金して下さいと言われ板バサミ状態です。新築する家も小さな家なので上棟式は
7月の半ばになります。上棟したらまた40%を払いこまないとな
らないのに審査の時間がかかるみたいなのです。
銀行が事前審査でOKしたのにもかかわらずこんな事ってあるんで
しょうか??
しかも保留地ローンは査定が難しいらしくお金自体借りれるのか
分からない状態です。担当者には借りれるか借りれないかどっちか
ハッキリしてと言っても決定するのは本部の決める事なのでと言っ
て、なんとか頑張りますみたいな事を言い話をそらします。
こうゆう事は住宅ローンを組むにあたって良くある事なのでしょう
か? 初めての事でよく分かりませんがなんだかショックで胃が痛い
です。

新築を建てる事になり、ある地銀で住宅ローンを組むことになり
ました。事前審査を受けてOKが出たので安心して地鎮祭も終
わり、工事請負書を持って「さあ、お金を借りよう」と本審査に
望むと、「保留地があるので保留地ローンになります。審査を受
けなおして下さい」と言われました。寝耳に水です。
地鎮祭も終わりすでに工事は始まっています。銀行の担当の人は
審査が終わるまで契約時前払金は待ってもらって下さいと言いま
したが、事情は話したものの建設会社にもなるべく早く送金して下さいと言...続きを読む

Aベストアンサー

よくありますよ。

施工業者は建てたい一身、どんどんせかす、ペース乱す、煩くて参っちゃいますよね。
対して銀行側の審査時間はかなりの時間を要します。

今回のケース、事前審査でOKだからといって、本審査を待たず、着工したのがいけません。銀行担当者の不注意で「話を進めて下さい」なんていわれていたら銀行に責がありますけどね。

あくまでお金を動かすには本審査が必要になり、それを待って資金計画を組む必要があったのです。また手付金以外は引渡し時一括支払いが基本です。40%払い込むような工事請負契約書は結ばないようにしないとね、自己資金の無い方は大変でしょ?段階的に払うのは建築業者の事情で、本来、材料調達費用は業者持ちで行うべきことなのです。業者が運転資金を借入し、その手数料と金利分建築費用に乗せて来るほうが楽でしょう。

こうなると、業者に相談しても、お客が悪いとは言えず、銀行・施工業者とも言い分があり、あっちが悪い・こっちは正しいの一点張りになるだけで、解決しません。

審査が無事おりることをお祈りいたします。

Q保留地購入後の税金について。

近日中に市の所有している 保留地を購入しようと考えいています。
そこで 気になったのが税金の事。

不動産取得税(土地を取得したときに1度だけかかる税金)、固定資産税、都市計画税、(1月1日の段階で取得しているもの)などの 税金が発生してくるのはわかっているのですが
それぞれの 計算式に 『評価額』という項目があるとおもいます。
保留地に関してはその評価額が 決まっていないそうなんです。
また 登記に関しても区画整理事業部が終わらないと登録もされないと聞きました。。

区画整理事業部は 来年の12月に終了すると言われています。
登記も12月なので 平成19年度(さ来年)から税金が発生するということなのでしょうか?
また 購入するのは今年なので平成18度分の税金分もその際に支払わなければならないということなのでしょうか?
不動産取得税に関しては 
平成18年3月までに取得した土地に関しては 軽減措置があるのですが、
これらは 対象外になるのでしょうか?

数点ご質問をさせていただいたのですが、

保留地購入後いつ頃に費用が発生するのか 教えて下さい。
宜しくお願いいたします。

近日中に市の所有している 保留地を購入しようと考えいています。
そこで 気になったのが税金の事。

不動産取得税(土地を取得したときに1度だけかかる税金)、固定資産税、都市計画税、(1月1日の段階で取得しているもの)などの 税金が発生してくるのはわかっているのですが
それぞれの 計算式に 『評価額』という項目があるとおもいます。
保留地に関してはその評価額が 決まっていないそうなんです。
また 登記に関しても区画整理事業部が終わらないと登録もされないと聞きました。。

区...続きを読む

Aベストアンサー

区画整理事業の保留地を購入する場合、所有権移転登記は事業が完了した段階で行われますが、登記時に必要な登録免許税以外の税金は、売買契約後から課税されます。

今年中に購入されるのでしたら、固定資産税・都市計画税は18年度から普通どおりに課税されます。ご心配されているように登記後に2年分まとめてということはありません。

課税に必要な土地の評価額は、今年中に仮換地指定される土地のようですので、17年度の課税台帳には存在していませんが、18年度からの課税に向けて、仮換地指定された土地を評価する作業が市町村役場で行われます。その結果、18年度の課税台帳には評価額が登録されるはずです。不動産取得税も、固定資産税の評価額によることになるので、すべて、18年度、地域によって違いますが4月か5月ころに納税の通知があると思われます。

事業によっては特殊なケースがあるかもしれませんので、区画整理事業部の方にもお尋ねになられたらどうでしょうか。

参考URL:http://www.city.sapporo.jp/land-sale/takuchi/horyu-chi/kotonaru/kotonaru.htm

区画整理事業の保留地を購入する場合、所有権移転登記は事業が完了した段階で行われますが、登記時に必要な登録免許税以外の税金は、売買契約後から課税されます。

今年中に購入されるのでしたら、固定資産税・都市計画税は18年度から普通どおりに課税されます。ご心配されているように登記後に2年分まとめてということはありません。

課税に必要な土地の評価額は、今年中に仮換地指定される土地のようですので、17年度の課税台帳には存在していませんが、18年度からの課税に向けて、仮換地指定された土地を...続きを読む

Q保存登記についておしえてください

はじめてする登記は所有権保存登記っていうらしいですが、土地には所有権保存登記なんてあるんですか??土地は新たに生まれたりしませんよね?家なら新たに建てれば所有権保存冬季だと思うのですが土地は新たに生まれたりしない気がしますが・・すごく素朴な質問ですが、おわかりになるかた宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>土地には所有権保存登記なんてあるんですか?

 あります。

>土地は新たに生まれたりしませんよね?

 たとえば、公用水面を埋め立てれば、新しい土地が生まれます。また、埋め立てのような物理的に生じた土地でなくても、たとえば、区画整理事業において、仮換地の指定によって保留地となったところは、本換地処分により、土地の表示登記がなされます。そして、事業者である市町村、あるいは区画整理組合の名義で所有権保存登記をして、保留地購入者に所有権移転登記をすることになります。


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