住み替えでいろいろと分からない事ばかり

都内在住の会社員です。
１３年前に子供が生まれたと同時に勢いでマンションを購入しました。
昨今，近所に住む妻の両親が年老いてきた為，近い将来同居を考えております。
住み替えにあたりいろいろな問題があり，どうしたものか悩んでいます。
（問題点は下記に記載）
私と同じ様な経験をされた方，又は，住宅関係に詳しい方 何卒，良案をご教示下さい。

【マンション売却～実家での同居住宅立替の問題点】
(1)現在のマンションのローン残が約3,000万　売却査定が約2,500万
　約500万程の担保割れとなります。
　人から聞いた話では，住み替えの際，銀行で担保割れのローンがあるとか・・？

(2)両親の実家の土地は借地（建物は両親の名義）
　地主が手放し，現在は国の保有となっています。
　先日も国から，両親へ600万で土地を買いませんか？と，連絡が有った様
　です。（民間相場では破格の値段です。）
　しかしながら年金生活の両親もまとまったお金はありません。

以上の様な問題点があり，どうするのが一番良いのか悩んでいます。
マンションを売却し，両親の住む土地を購入し，家も２世帯住宅に建て替えたいと欲張りな願望です。
良い方法がありましたら教えて下さい。
又，両親の住む土地を国から購入する際，名義はこのまま両親名義の方が良いのでしょうか。それとも私達夫婦に替えた方がいいのでしょうか。
税金等に関してもご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

No.3 回答者： 0430 回答日時： 2007/11/30 00:46

担保割れの住み替え住宅ローンは、審査も難しく又土地を買って家を建てることには対応していないのではないでしょうか。

取り壊し費用や地盤強化に仮住まい費用や引越しの往復で１００万はかかりますね。（ご両親）
３階建て２世帯では耐震のこともあり、風呂・台所・玄関が１つでも２０００万円以上の建築費は必要です。
ガス（堵市ガスへ）や下水工事も新たにとなれば、プラスですね。
５００万の残債に６００万の土地購入、建築費他２２００万、トータル３３００万円ですね。借りられたとして、銀行（ローン保証料・火災保険料・事務処理費ほか）・司法書士・印紙代やら雑費で１５０万円位の用意が必要です。３５００万円を最低線と考えるべきでしょう。
６００万で格安なら、土地は何としても買う事です。
建売でも、首都圏では新築は買えない値段です。
売却もネットで大いに宣伝しているところはでは、早く売れますね。
２５００万の査定でも２３００万、３０００万となるかもしれません。
現在、借り入れしている銀行に相談しながら進めるのが一番ですよ。
強いことを言われても、計画表を作り何とかなると決断しての話なら聞いてくれますよ。１３年間、支払ってこられた信用が有ります。
一見して甘いなー、と思いましたが土地が６００万とのことで計算してみると頑張ってみれば可能性が有ると、思いました。
ご貯金の額が分らないので、何とも言えないのですが、いつまで払っても残債が残るようなら、消費税・金利が上がる前にマンションを売却された方が宜しいですね。
消費税や金利での変化での支払いは大いに違ってきますよ。
６００万で国が売ると言って６００万のお金を貸さない銀行はないでしょう。国が保証してい0るのですから。
私が買いたい。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
とても親切に細かいところまで教えて頂き，たいへん参考になりました。
取合えず銀行に出向き，相談してみることに致します。

お礼日時：2007/12/03 12:42

No.2 回答者： nsan007 回答日時： 2007/11/29 10:30

とりあえず、６００万円で土地が買えるなら買っておくべきです。

質問者さんの名義で買えるなら、その方が相続問題などでも有利でしょう。
ご両親名義で買うのに質問者さんがお金を出すと、贈与税がかかったりしますので、税理士さんなどに方法の確認をお勧めします。
質問者さんの土地にご両親がそのまま住むのはなんら問題がないと思います。

マンションの売却や新築はゆっくりと計画して、もう少し頭金を貯めるなり、資金計画を建てて行けば良いと思います。

何年か後に別に土地から捜して建てるとなると、それこそ資金的に大変ですよ。今のうちに買える物は買っておくと良いと思います。

No.1 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/11/28 17:05

住み替えローンを利用して2500万で600万の土地を買い1900万で家を建てます。

ローンは3000万を返して行く事になります。

担保割れの件は600万が破格の土地なら大丈夫と思います。

細かくは1900万の内で、今の家の解体費用や諸費用も必要になりますから、実際に建築に使える金額は1500～1700万位になりそうです。

もっと建築費をかけたい（3000万以上の借り入れになる）場合はご自身の与信と新築物件の担保価値しだいになると思います。

この回答へのお礼

pandorafan様
回答頂き有難うございます。
少し前向きな気持ちになりました。
建築関係に御詳しい様ですね。
もう少し教えて頂きたいのですが，住み替えローンを組む場合どの銀行が
良いと思われますか？ご存知でしたら教えて下さい。
又，実家の家の解体費用とはいったいどれ位かかるものなのでしょうか？
（２階建・木造住宅・築約３０年・約２０坪なのですが。）

新しく計画する家は３階建てを考えていますが，価格帯はどれ位なのでしょうか。同居するのは両親と私達夫婦と子供１人の５人です。
参考程度で結構ですので宜しくご教示頂きたくお願い致します。

お礼日時：2007/11/29 16:16