現在、家を新築中ですが北側の家から日照についてクレームが入り、
非常に困っています。

新築中の土地は第一種低層住居専用地域で、斜線規制、日影規制等の法令は全て順守しています。
(軒の高さは5.8mなので日影規制の対象外です。)

しかしながら、北側の土地に住む隣人(Aさんとします)から日照についてクレームが入り、
先日、私とハウスメーカー、Aさん、Aさんの弁護士で話し合いの場を持ちました。
先方の話では、私の建築中の家とその隣の家(Bさんとします)の影響により、
日中ほとんど日が差さなくなった。特に私の家の影響が大きい。(Bさんより後に私は家を建てています)
生活に支障をきたしているので軒を低くする等の対応をして欲しい。または損害賠償を払って欲しい。
出来ない場合は訴訟も検討しているとのことでした。

私が家を建てている土地は20年以上前から空き地で
Aさんも20年以上そこに住んでいます。
Aさん宅は平屋建てで、Aさん宅に日照をある程度確保するためには
相当、私の家に制限をしなければならないと思われます。

マンションなど高層住宅では法令を順守していても損害賠償の対象になることはあるが通常の木造2階建て住宅ではまずあり得ない、
と思っておりましたが、HMの顧問弁護士に相談したところ、全く可能性が無いとも言い切れないとのことでした。

軒を低くする等の変更はいまさらできませんし、損害賠償を払う経済的余裕もありません。

現在のところAさんの矛先は私というより設計したHMに向けられており
(今後の付き合いを考慮してわざとそうしているのかもしれません)、
対応はほぼHMに任せていますが、今後訴訟となれば私を対象にするでしょう。

私と考えとしては、2階建て住宅でも損害賠償の対象になる場合があるとしても、
この場合には当てはまらず払う必要は無いと思いますが、今後の付き合いを考えて
多少の気持ち程度(10万以下)なら払う用意があります。それでは先方は納得しないでしょうが。

できれば業界の方や専門家、法律に詳しい方など、こういった場合の良い対処法やアドバイスをいただけるでしょうか。
よろしくお願いします。

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A 回答 (12件中1~10件)

こんにちは。



主要な判決が裁判所で公開されていますが、そこに第一種低層の2階建ての争いごともあります。

平成14(ネ)897 損害賠償等請求控訴・同附帯控訴  
平成14年11月18日 東京高等裁判所 千葉地方裁判所

業界のものでも専門家でもありませんので、解釈が間違っているかもしれませんが、大体の内容は以下のような感じです(7ページぐらいの短い判決なので、ご確認ください)

ケースは、1m程高い南土地の人が軒高6.4mの家を建てたため(遵法です)、かなり日当たりが悪くなったから、邪魔な部分を撤去するか、それが認められなければ慰謝料4人分で750万円払え というものでした。判決は、

●建築基準に適合していても、日照権は主張できる。
●日陰規制の不要な建物に対しても、日陰規制を適用した場合に基準を満たさないような場合は、受忍できない日照被害がありうる。
●日陰規制で日照を計算する高さは、建築基準法上は、建築する土地の地盤面+1.5mであるが、実際に高低差(南の土地が高い)がある場合は、低い側(北側)の土地の地盤面+1.5mで判断(つまりは実際に日の当たり方)すべき。
●家の撤去については、すでに建築済みであり撤去するほどの被害ではないので、撤去は許されない。一方で、被害は受忍限度を超えている。ただ、土地の高低差の影響をすべて高い側にかぶせるのも理不尽だし、他の家で影になっている部分もあるので、その分を加味して、慰謝料200万円。

この判決では、後から建てたからとかではなくて、建てたことで実際にどれぐらい影が増えたかというところが主眼のようです。土地の高低差を加味して(お隣さんベースで考えて)、実際に日陰規制を適用した場合に、どれぐらい影になるのかということではと思います(ひどく高低差がない限り、普通はそんなひどくならないと思います)。

私的には隣人相手にそんなにもめてどうするの、日が当たらんより負担が大きいよ、という感じがするのですが、このケースは訴えている人の職業が弁護士で、そんなことより自分の主張が大切という感じかもしれません。

いずれにしても、こんないさかいが起こるのは、法律の欠陥だと思います。質問者さんのように普通に対応していても、対処しきれないです。

参考URL:http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/4F95B142A8E65 …

この回答への補足

多くのみなさまに回答いただきありがとうございました。
その後も解決しておらず、このままではいよいよ裁判に発展しそうです。法律カテでも相談してみようかと思います。
ありがとうございました。

補足日時:2007/12/30 00:30
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
私のその後ですが、一週間ほど前にHMから文書で先方に回答してもらいました。(先方が望んだので)
あくまでも請負工事業者の立場として今後も工事を続行します、という
内容でした。
その後、先方から直接私の家に電話がかかってきました。
私からも経済的な理由や構造に悪影響を及ぼす可能性を説明し、
家の改造は出来ない旨を伝えましたが、先方は、HMの対応は
弱者を愚弄し嘲笑っているようだ、等、かなり感情的になっていました。今後は弁護士と相談すると仰っていましたが、恐らく今は
裁判の準備をしていると思われます。

>ひどく高低差がない限り、普通はそんなひどくならないと思います)。

今回のケースでは恐らく午後いっぱいはほとんど隣家には日が差さない
状態と思われます。
HMに日影規制を適用した場合も調べてもらいましたが基準を満たしていないそうです。
隣家は住宅の北側に駐車場があることなども影響しているようです。
私も本などでいろいろ調べましたが、受忍限度は地域性や被害、加害の
回避性、交渉の経緯など総合的に判断されるようですが、一般的に
こういう場合は建築基準法を満たしていれば損害賠償は請求できないようです。devolatilizerさんが紹介してくれたような例もいくつか
ありますのでかなり不安ではありますが。

今後の対応ですが、先方はどうしても納得しないようですので
裁判も止むをえないかと思っています。私としては、妥協できる部分
はありませんので。可能であればHMが払って解決してくれれば
良いのですが。

丁寧にご回答、ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/15 19:04

>私の家の隣の家(Bさん宅)がAさん宅の午前中の日照を阻害した後に


私が家を建ててほぼ完全に日照を阻害したことが、私にとって不利になると言っているそうです。
HMの弁護士の話では、このまま裁判になった場合は負ける(損害賠償を払う)可能性が高いと言っているそうです

勝率についてはわかりませんが、ちょっと疑問に思いました。

日照権があるのなら、Bさんも日照権を侵害しているのでは?
Bさん宅が原因で阻害した午前中は、質問者のせいではないと思います。

もしかしたら、Bさんと質問者の利用しているHMは同じなのではないでしょうか?
そうなると、同じ業者が設計した一連の物件として、HMの責任が大きいとなり負けると思っているのではないでしょうか?
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この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございました。

BさんのHMは私の家とは違います。
HMの弁護士の話では、「後から建てた」ことがポイントらしいです。
後から建てるほうが配慮すべきということでしょうか?
直接聞いてないのでわかりませんが。

HMの弁護士が私の負ける可能性が高い、と判断するなら、
HMにお宅がAさんに損害賠償を払って解決してください、と言おう
かと思います。
(もし私が負担するような場合は私がHMを訴えますよ、と)
契約時に追加負担がこれ以上無いことを何度も確認したのですから。

蛇足ですが、もし私が裁判で負けるようなことがあれば、Bさん宅の北側の家も、
その向こうのCさん宅の北側の家も訴訟を起こすかもしれません。
条件はほぼ同じなはず。

何度もありがとうございました。

お礼日時:2007/12/02 15:18

HMを隣人が訴えるのはおかしな話ですね。


自分の土地なんですから、法令に違反しない限り自由に建物を建てられるはずですよ。日照は自分の敷地の中で確保するのが基本です。この原則が当てはまらないなら、うちの近所なんて全て損害賠償を払っているんじゃないですかね。とてもやってけないですよ。
私だったらそのまま建築を続行し、完成後は何事もなかったかのように生活するでしょう。だってしょうがないんですから。法令違反の違法建築であったなら話はわかりますけどね。合法に建築していて何が損害賠償だということですよ。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>HMを隣人が訴えるのはおかしな話ですね。

話し合いの段階では、設計したHMの企業としての対応をして欲しい、
とAさんは言っていましたが、裁判を起こすとなると私を対象に
損害賠償を請求するかもしれません。

家の近所は住宅が密集した地域ですので日照が十分でない家も
たくさんあると思いますし、日照を確保しようとしたら普通の
大きさの家も建てられないかと思います。
私もkami55さんと全く同意見なのですが、Aさんはどう思っているのか・・・
粘り強く説得を続けたいです。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/02 14:56

建築基準法を遵守してるなら


隣家の南側はある程度空けられている筈です。
裁判になってもその辺りを説明しましょう
前述の方々が仰っている通りだと思います。

今後の付き合いを考えると、
同じ10万を払うにしても
調停による和解金とか
はっきりケジメのあるお金にした方が良いと思います。

金品の要求に関しては応じずに
まず、誠心誠意話し合う事が重要かと思います。
(というより、理解してもらう)
話し辛かったら業者さんに間に立ってもらいましょう。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
Aさん宅の南側にはある程度の距離がありますが、
土地の形が東西に長い形なのでそれほどのスペースはありません。

前回の話し合いで、HMの企業としての返事が欲しいとのことでしたので、
一昨日、HMからAさんの希望する構造の変更や補償金の支払いは
できません、と改めて伝えてもらいました。
しかしながら、まだ全く納得しない様子で裁判も辞さない姿勢だそうです。

Aさんの強硬な態度や、HMの弁護士の話は私を非常に不安にさせます。
私の知らない、何か不利な条件でもあるのかと。

金品を払う場合には、示談金とか和解金とかはっきりと決めて渡そうと
思います。

話し合いには誠心誠意が大切ですね。
法的な責任があるかは別にして、Aさんの生活を変えてしまっている
のは事実なのですから。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/01 13:06

先に上がった事例は営業物件と呼ばれる集合住宅ですよね。


専用住宅同士ですからまず大丈夫と思います。
マンション、小規模集合住宅、店舗などが住宅に及ぼす影響にはやはり気を使えという法律である事は確かにそうです。その建物によって利益を得ようとする人がいるのですから。

今回も利益のあったHMを相手にしているのはそのためでしょう。
しかし、専用住宅同士なので、住む人には何もないとおもいますが。
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この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。

仰るようにマンションなどの商業施設では損害賠償を命じられる判例も
多いようですね。

私も2,3日前までは100%裁判になっても勝てる自信があったのですが、
今はやや揺らいでいます。
ですが、この場でこんなにも多くの専門家、業界関係者に問題ないと
意見をもらい、やや安心できました。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/01 00:44

あなたが相手の意に沿うように設計を変更したり、賠償金を支払ったりするつもりがないならば、裁判がいいかと思います。


中途半端な決着では、お互い後々まで尾を引くように思います。
「数万円程度ならご迷惑料としてお持ちできますが、それ以上の金額を希望されるようだと、こちらとしてもどの程度の金額が適当なのかよくわからないので、裁判で出された結果をもとに判断させて頂くということでよろしいでしょうか」
私なら、Aさんにそう持ちかけます。
もちろん、裁判で支払い義務が生じることはないでしょう。
「日本では一般的な2階建て住宅を普通に建てた場合、北側の人の日照を遮る場合は、相応の賠償金を支払わなければならない」って判例でますかね?
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

私も途中までは100%裁判で負けることは考えていなかったのですが、
HMの弁護士の話を聞いて揺らいで不安な状態です。

裁判になれば、勝つにしろ負けるにしろ、多大な費用や時間、
労力を必要としますから、あくまでも最終手段に考えています。
可能な限り話し合いで事前に解決したいです。

>「日本では一般的な2階建て住宅を普通に建てた場合、北側の人の日照を遮る場合は、相応の賠償金を支払わなければならない」って判例でますかね?

私もそう思うのですが、今はやや不安です。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/01 00:41

>HMの顧問弁護士に相談したところ、全く可能性が無いとも言い切れないとのことでした



私のもっている資料に可能性が否定出来ないと思われる事例が載っています。
このあたりの判例を参考にして、そう答えたのかもしれませんね。
名古屋地裁1993.3.11
この判例のあらまし(原告:施主、被告:建築士)
・3階建てアパートに対して北側住民が変更を求めた
・設計を担当した建築士は高さ10m以下で建築基準法上適法なので、必要性がないとして、工事を強行
・裁判所から受忍限度を超えるので違法として、建物位置の変更が命じられた(この住民が訴えた判例については持っている資料に載っていない)。
・工事変更によって受けた損害を施主が工事を続行を主張した建築士に対して請求し、建築士に対する損害賠償が認められた

日照権とは法律上決まった基準がないものです。
似たような基準に建築基準法の日影規制他や高さ制限があります。
そのため、日照権を求める裁判などには、建築基準法が参考にされますので、建築基準法を満足していると、他の回答にあるように適法と判断されることが多いだけで、建築基準法に対して適法であっても、日照権を侵害されていると判断されることは少ないですがあるようです。

なお、日影規制が作られた当時の建設省住宅局長の答弁からも、日影規制と日照権は別なものと考えられていることがわかります。
http://www2.educ.fukushima-u.ac.jp/~abej/law/sha …

HMの顧問弁護士の話は、責任がかからないように無難な回答をしているように思いますが、上記のような状況からすると間違っていない発言だと思います。
問題は日照権が受忍限度にあるかどうか、これは個別の事情によって、判断されますので、何ともいえません。

高層マンションなどを計画するデベロッパーなどは、実際立てる計画の建物より高い建物を当初案として出して、住民の反対が出た段階で、住民の要求に応じて計画を縮小(階数を1、2階少なくする)して、住民の要望に応じたふりをするという手法を使うこともあるそうです。

裁判という方法で争うという方法もありますし、建築中となかなかうまくいかないと思いますが、近所つきあいもありますので、あまり大きな負担が無く、妥協出来る点を探して、少しでも要求に応じてあげて、気持ちを和らげるというのも1つの方法です。
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この回答へのお礼

他の方とはまた違った角度からの回答ありがとうございます。

マンションなどの商業施設の場合は適法でも損害賠償が命じられる
場合が多いようですね。Aさんの弁護士も言っていましたが、
マンションの陰の人も2階建ての家の陰の人も等しく日照権はあるの
だから、考え方は同じなのだそうです。
よって、要は法律的には「受忍限度」を超えるかどうかが争点に
なるようですが、これは仰るように個別に判断されるので推測は
難しいようです。

私のできる妥協点としては、やはりお気持ち程度のお金を渡すくらいです。(3~5万くらい?)
裁判になれば負けるから少しでももらえれば良いか・・・と相手が
思ってくれれば助かるのですが。
あと、エコキュートの室外機の音が心配とか、私の家の屋根から
雪が落ちるのでは、と言って来ているので(関東なので年に
1、2回降るかどうかですが)室外機の場所を移動したり
屋根に雪止めを付けたりはしようと思っています。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/01 00:32

観光地というか別荘地だと眺望権などを取りざたする事はあるようですが、市街地に合法に建てたのに、文句がうるさいからと保障を払っていたのでは建築士もHMもやってられません。

法律で決まっているので司法も合法なのでと判断してくれる事でしょう。

しかし、訴訟前だと方向は違います。
小さなHMだと訴訟を恐れて調停や調停前取引で終わりにする可能性があります。つまり、法律はいいから迷惑料を払え的な方法です。
HMの弁護士がびびるとすればそのあたりですが、おそらく、全ての可能性をかんがえてHMの弁護士は答えていると思われます。訴訟にすればほぼ間違いなく勝ちますから「どうぞ訴訟へ」といってもいいところですが、人格者であるがゆえに売られたけんかの質を見てどのように買うか品定めをしているのでしょう。しかも、起訴できるかどうかあやしいと思います。

Aさんの弁護士は大金が引っ張れる質問者よりHMを標的にする以外方法がないと思っているのでしょう。しかし、HMにクレームはつき物なので慣れているでしょう。そんなことで普通はお金を払ったりしませんよ。

おそらく残念ながらAさんは弁護士代分損をするわけですが、気持ちはおさまらないでしょう。直接の当事者にならない限りあなたが動くのは危険でもあります。

何度かお話し合いを開いて、今回の要求に日照だけでなく他の要因が隠れていないか探す事は大事かもしれません。そうしておそらくHMの弁護士が落としどころを探してくれると思いますよ。
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この回答へのお礼

丁寧にご回答ありがとうございます。

>つまり、法律はいいから迷惑料を払え的な方法です。
HMの弁護士も損害賠償としてではなく、このあたりのことを言っているのかもしれません。

これまで多くの専門家の方の意見を聞いて、やはり適法であるなら
裁判で負ける可能性はかなり低いのでは、と思っています。
Aさんの弁護士はどう判断しているか不明で私にとっては不安ですが。

今後の対応はよく検討し、場合によっては私も個人で弁護士や法律相談所
に相談してみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/01 00:10

<HMの顧問弁護士に相談したところ>・・・メーカーの弁護士ではダメですよ。


メーカーの弁護士は客のクレームに対応するだけです。無難なことしか言いません。将来客になるかもしれない人を敵に回す必要がありませんから。
少し気になるのが相手の弁護士の強気の態度です。質問を読む限り違法な部分はありませんので、何を根拠に計画変更を主張しているのかさっぱり分かりません。(偽弁護士か、建築のことを知らない弁護士かな?)悪く言えば、ごね得でお金をせびるつもりかな。
なんにしろ、お金は払わない方が良いと思います。
相手が日影になるのは可哀想ですが、ある意味お互い様ですし、
そんなこと言っていては町中に家は建設できません。
今までの経過をきちんと文章化して、誰かに法律事務所を紹介してもらい相談するか、市などの無料相談をとりあえず利用するかしてみて下さい。貴方の質問文を読む限り、訴訟などを起こせば相手が負けるのは目に見えています。
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この回答へのお礼

HMの弁護士の意見はNo.1のお礼で書いた通りです。
本当にこのまま裁判になった場合、私が負ける可能性は高いのか、
かなり疑問に思っております。

私もAさんが日陰になるのがお気の毒だと思いますが、
Aさんもそれを承知でずっと住んでいたんだと思いますし、
Aさんの土地や家の構造にも原因があると思います。
(Aさんお宅は平屋建てで、土地は東西に長い形で私の土地との
境界線からAさん宅までの距離も隣家より短いです。)

最近知ったことですが、Aさんは日照を得るために
私が土地を購入する以前、その土地の北側部分
(Aさんの土地に接している部分)約1~2m分だけを
買おうとしていたそうですが、不動産屋が応じなかったそうです。

HMの弁護士が信頼できないので、私も個人で弁護士や法律の相談
出来る場所を探そうと思います。
丁寧にありがとうございました。

お礼日時:2007/11/30 23:52

 これからご近所になる近隣関係ですから頭が痛いと思います。



 仲良くするに越したことはないのですが、法律的に適法ならばなんら問題はありませんのでこれは弱腰な弁護士が間違っています。ちじんの弁護士さんが2年前に新築されました。その際にも隣家から見通しを遮る壁についてクレームがありましたが、建築基準法上適法ですのでなんら保証も不要でした。
 我が家の近隣も第一種低層で規制の厳しいところで、ときどき、眺望が遮られる等のトラブルをよく聞きますが、ほぼ100%確認が下りていて適法ですのでそのまま建ってしまいます。中には文句を言った方が引越しをしてしまったりする方もいます。
 こういうトラブルのためにも存在する建築基準法ですのでこれに適合している限り相手の権利の主張は無効です。
 通常、新規宅地の販売も北側から販売して最後に南側を売ります。北側を購入した人は南が空いているならそこに家が建つのを覚悟で購入している訳ですが、長く空いたままだと自分に権利があるように錯覚してしまうのです。文句の言い得みたいなところです。
 これからの近所付き合いがあるので、HMが表に立ちあなたは知らない、こまったな~程度でいるほうがいいです。または、今後を考えて変更をするかですが、適法なので、あくまでもあなたの好意ですのでそれを相手にも理解してもらわないと好意が無駄になります。
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この回答へのお礼

朝早くに回答ありがとうございます。

ご近所の例を教えていただきありがとうございます。
やはり適法であるなら問題ないようですね。

AさんにはできるだけHMに対応をお願いしていますが、
私が一番の当事者になりますので、私も誠意を持って
接して行きたいを思っています。
できないことはできない、とはっきりと丁寧に伝え、
たとえ相手が感情的になってもこちらは感情的にならず、
対応していきましょうとHMと話し合っています。

家の構造についてはこれから変更すると、途中雨が降ってきた場合など
の問題があり、家の構造全体に悪影響を及ぼす可能性を否定できない
そうなので全く考えておりません。
また相手が建築差し止めを申請しても通るまでに家が完成して
しまうそうです。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/11/30 23:38

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