出産前後の痔にはご注意!

私は楽器を演奏するのですが、今年の4月に楽器可のアパートの契約をして現在住んでいます。しかし、来年の4月に引っ越さなければならない事情ができました。

このアパートを紹介されるとき、防音の工事をするから楽器を置いても良いということ言われ契約をしたのですが、既に手付け金を渡した後日の本契約の直前に「必ず2年は住んでください。途中解約はできません。」と初めて言われ、そのまま契約してしまいました。
必ず2年住まなければいけないと聞いて、それはちょっと・・・と思いながら契約してしまった私にも落ち度はあると思うのですが、手付け金を払ったあとにこの説明をするのは、説明不足ではないでしょうか。

不動産に来年の4月に引越しすることを伝えると、「途中解約はできません。説明不足でもありません。」と言われたのですが、本当に解約はできないのでしょうか?

どうか、ご回答をお願いします。

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A 回答 (5件)

#3です



>「解約の効力は、借主が解約の申し入れをした日から30日の経過をもって発生する」

この記述が通常は解約特約です
1ヶ月前に申し入れすれば解約できることになります

>特約書(?)のところに「2年は解約できない」と書いてあるそうです。

その特約書?とやらが有るとすれば契約が矛盾します

間違いなく貴方の署名があるかどうかを確認しましょう

その上で再度話し合いでしょうね

貴方は契約時に2年間は解除しないと承知されていたのですからそれは弱点

しかしそんな特約書?に署名が無ければ有利

その辺りの話し合いで双方の妥協点を見つけるべきでしょう

3-6ヶ月の違約金くらいで話をまとめられては?

双方が泣いて妥協すべきだとは思います

後、少し不明なのですが

「解約は出来るが残り契約期間の家賃を支払うか改修費用を負担する」

最終的にこのような縛りの契約になっていないかどうかですね

交渉力も必要です、あまり突っ張ると相手の態度も硬化するし妥協ばかりしていては弱いと思われるし...

家賃の12ヶ月分は大金ですので粘り強い交渉が必要でしょう

いずれにしろ貴方の財布から無理矢理お金は取れませんので安心して交渉しましょう

蛇足ですが、わたしなら3ヶ月分の家賃だけで勘弁して貰います

 現金渡して...「後は好きにしてください、これだけしか有りません...」

普通の大家ならそれくらいであきらめるでしょう
敷金は返らないかも?
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手付金だっと思いますが、とありますが、これ、重要だと思います。


賃貸借契約ですよね。
だとしたら普通、入居者は礼金・敷金を払いますよね。
手付金を払うなんて聞いたことがございません。
手付金は一般には、売買契約の時ですよ。
その物件を買われたのですか?。
家賃を払って住む"建物賃貸借契約"ですよね。
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大家してます



手付け金の問題についてはいまさら蒸し返せないでしょう
不服なら契約前ですからその時点なら手付け金は返還されたはずです
今頃そんな事を言っても自分に有利な解約にしたいためだけと判断されるでしょう

借りに問題があったとしても大家には関係のない話です
貴方と不動産屋との間での別問題になるだけでしょう

契約書に解約に関する項目(特約)が有ればそれに従って解約できます
口頭での説明より契約書が有効でしょう

無ければ一応契約上は2年間の期間が有効です

ただし、裁判になれば6ヶ月から12ヶ月の違約金くらいで解約できる可能性は有ります
(判例が有りますが最終は個別判断でしょう)

貴方の場合は裁判で有利かどうかが微妙でしょうが...

・解約時の特約が無い
・防音工事を特別に施している
・借り主の一方的な都合である
・既に7ヶ月間入居され残り期間が17ヶ月間

「17ヶ月間の家賃の金額」と「裁判によって決まる金額の差と手間」との比較になるでしょうね

お勧めは事情説明による泣き落とし攻撃くらいでしょうか
それでも残り期間全期間免除までは難しいかも?

大家との交渉や裁判では貴方が音楽学校を退学しなければならないとかどうしようもない家庭の事情などが考慮されるでしょう

大家からすると

「必ず2年間入居すると言ったから大金を掛けて部屋を改造したのに理不尽です」
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

契約書には「解約の効力は、借主が解約の申し入れをした日から30日の経過をもって発生する」と書いてあります。
しかし不動産が言うには、特約書(?)のところに「2年は解約できない」と書いてあるそうです。(特約書はもらった覚えがないのですが・・・)

来年の3月までは住む予定なので、最終的な残り期間は12ヶ月となりますが、その時の違約金は最大6ヶ月くらいでしょうか?

そして、やはり裁判は避けられないのでしょうか?

お礼日時:2007/12/03 19:22

ごめんなさい。

当方の意見を言わせて頂く前に伺って宜しいでしょうか?。
賃貸借契約ですよね。
手付金って何ですか?。
申込時の証拠金のことですか?。
今、申込証拠金って大家さんや業者側が受け取ってはいけないのではないでしょうか。
確かそう聞いたような気がします。
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この回答へのお礼

確か手付金ということだったと思いますが・・・。

お礼日時:2007/12/03 19:12

手付金納付=契約成立ではなく本契約前の手付け金は預り金でしかありません。


ですので、2年以上住まなければいけないと聞いたのが本契約前でしたら重用事項説明不足には該当しないと思われます。
納得されないのでしたらその時点で契約移行しないべきでしたね。

と、今更言っても始まりませんが、解約自体は違約金を支払えば出来ると思います。
あなたが入居する為に防音工事を行った工事費の元は2年かければ取れると判断して部屋貸ししたのですから工事費の半額を負担すれば1年で解約することに問題は無いと思われます。
(実際は部屋の付加価値が向上しているので半額までは必要ないでしょうが^^;)
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
説明不足にはならないんですね・・・。

不動産は解約自体できないと言っていましたが、違約金次第でできるのですね。
違約金は相談の上決めるのでしょうか。それともやっぱり裁判なんですかね?

お礼日時:2007/12/03 19:08

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会社の都合で単身赴任することになりました。
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よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

今時、違約金を取るような物件は殆ど有りません。
2年契約というのはあくまでも契約期間なので2年経てば
解約又は更新しなければならない訳で、
2年間絶対に住みますという契約ではありません。
1、契約途中で解約する場合は通常1か月分の家賃を払って直ぐ退去。
2、事前に退去日が決まっていれば1ヶ月前までに解約の通知を出せば
違約金など一切有りません。

突然解約しなければならないような場合は上記の1、に該当しますので
住まないのに1か月分余計に家賃を払うので勿体無い気もしますが
これは一般的な契約ですので仕方ないと思ってください。

違約金を別途取る部屋や、解約通知は2ヶ月前とかいうおかしな条件の部屋もありますが非常に稀(全体の10%にも満たないと思います)
だと思います。
部屋探しの際に最初から、解約通知は1ヶ月前の物件を紹介してくれ
・・と業者に言えば余計な手間も掛かりませんので
お勧めです。

Q賃貸契約は入居何ヶ月前から可能ですか

実際の入居より3ヶ月ほど前でも賃貸契約はできますか?
また、契約~入居まで空き室になっていたら、確保料としての賃料は払わなくてはいけませんか?
空き室の間に入居希望の方がいたら、そちらが優先になってしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

こんにちは^^
昔不動産仲介業社に勤めていました。
こればっかりは何とも言えません。
大家さん次第ですね。
人気のある物件なら、すぐに次が決まるのに空きにしておくのはもったいないですから、ご質問者様の条件は呑んでくれないかも知れません。
反対になかなか契約者が現れないような物件なら、多少の猶予は見てくれるかも…。
大家さんと仲介業者の仲によっても違いますしね。
確保料(私たちは“部屋止め”と言っていました)を多少支払えばOKと言う大家さんもいます。
自分の状態を話し、「どうしてもこの部屋に入りたい!」という熱意があるのとないのではかなり違います。
ダメもとで仲介業者さんにお願いしてもらい、気持ちを伝えてもらいましょう。

Q賃貸契約を中途解約する際の違約金の妥当性について教えてください

契約期間が1年の学生向けアパートに入居していますが、事情により引越しのため、中途解約をしようと思っています。

契約時には自分の認識不足だったのですが、仲介の不動産業者に問い合わせたところ
「契約解除の予告の時期にかかわらず違約金として家賃3か月分+
敷金(家賃1.5か月分程度です)は違約金として没収+
ハウスクリーニング代として最低○万円(家賃1か月分程度です)」
が必要とのことでした。

実際、賃貸契約の特約事項として
「3月末以外にやむを得ず本契約を解約するとき
借主は3か月分の賃貸料を借主へ支払い、敷金は返還しないものとする」
という項目はあるのですが
教えて!goo内やその他の情報を検索したところ、1~3か月分の家賃または敷金を違約金として支払うケースが多いようにみえました。

家賃3か月分は、他の方の例からもあきらめもつくのですが
さらに敷金全額が返還されず、その他にクリーニング代が請求されるのは納得がいきません。

「二重払いとなり、不当な契約」と書かれたwebページもありましたが
このような場合の違約金としての妥当性、またはその根拠をご存知でしたらアドバイスをお願いします。

契約期間が1年の学生向けアパートに入居していますが、事情により引越しのため、中途解約をしようと思っています。

契約時には自分の認識不足だったのですが、仲介の不動産業者に問い合わせたところ
「契約解除の予告の時期にかかわらず違約金として家賃3か月分+
敷金(家賃1.5か月分程度です)は違約金として没収+
ハウスクリーニング代として最低○万円(家賃1か月分程度です)」
が必要とのことでした。

実際、賃貸契約の特約事項として
「3月末以外にやむを得ず本契約を解約するとき
借主は3か月...続きを読む

Aベストアンサー

>「短期」であることをどこで判断すればよいのかが分からないのですが

「短期」というのは最近した契約ならないと思いますが、多分「定期」のタイプミスでしょう。

http://homepage2.nifty.com/sihoushosi-fujimura/siryou/minnnpou/saikennkakuronn/tinntaishaku/tannkitintaishakutoukaiei17.html

定期借家契約を除き、1年未満の契約をした場合は期間の定めのない契約となります。この場合解約を申し出てから3ヶ月後が解約日になりますので、申し出から3ヶ月分の家賃を支払う義務が法律上あります。

定期借家契約の場合、更新など無く期間が来たら確実に退去しなければならない契約で、借地借家法上原則として途中解約は認められない契約ですので、全期間分の家賃の支払い義務があります。
しかし、大学生なら通常4年いますので、1年ごとの契約となっていることから定期借家契約ではないように思います。普通契約なら1年の期間ならできますし、定期借家契約の場合は、はっきりとそうであることを説明しておくはずです。


>違約金の妥当性について教えてください

民法により契約期間を定めた契約は特約がなければ途中解約ができないことになっています。そこで本来は契約期間中の家賃全部を支払う義務があります。

特約があれば、途中解約出来ますので、原則として特約は有効です。


>1~3か月分の家賃または敷金を違約金として支払うケースが多いようにみえました

この回答は上記特約がそうなっていることが多いからです。質問者の場合は、通常1年単位でいることが前提の学生専用のアパートであるため、途中解約は好ましくないと大家が思っており、それより大きな金額を特約で定めているのでしょう。

なお、途中解約特約がない場合ですが、全期間分の家賃の支払い義務が課せられるとすると消費者に不利すぎるので、判例などでは3~6ヶ月程度の家賃を支払えば、特約が無くても途中解約を認めるものがあります。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20060313hg06.htm

そのような事例を参考にすると、途中解約の違約金の上限としては、6ヶ月程度が妥当なところだと思います。
また、残存期間が6ヶ月以上ありますので、残存期間の家賃よりも事例の方が有利ですので上限は6ヶ月と思います。

>敷金そのものが返還されないこと(またはそのように契約に盛り込むこと)自体については問題はないのでしょうか?

敷金は通常原状回復費と精算される金銭ですが、この他未納家賃と精算することもあります。
契約書の書き方が微妙なので、問題があるかどうかははっきりとは言えませんが、最近は考え方からすると、原状回復に要する費用は通常使用をしている場合、ほとんど不要で敷金はほぼ全額返還されますので、本来敷金を全額返還する予定であると考えると、

3+1.5=4.5として、4.5ヶ月分の違約金が設定されており、途中解約の場合、敷金は違約金に充当されるとしているとも考えられます。

この場合では違約金として、ちょっと高めですが、6ヶ月以下であることから金額の多寡としては、許容される範囲だと思います。


>ハウスクリーニング代として最低○万円(家賃1か月分程度です)

通常は現状回復費と敷金を精算するのですが、敷金は違約金に含まれていると考えてみると、原状回復義務に対して精算する金銭がありません。そこで、原状回復に要する費用に対して大家は不足金を請求する権利があります。

ここで、原状回復の内容が問題です。
クリーニングについては特に契約に定めていないようなので、原状回復として一般人としておこなう範囲のクリーニングをすれば十分であり、それ以上のプロによるようなクリーニングまでは貸し主負担が原則と思います。

契約に定めていない範囲の現状回復については、ガイドラインなどを参考にして交渉すればよいと思います。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

この点については争っても勝てる可能性が高いと思いますし、消費者生活センターなどに相談してみるとよいと思います。

>「短期」であることをどこで判断すればよいのかが分からないのですが

「短期」というのは最近した契約ならないと思いますが、多分「定期」のタイプミスでしょう。

http://homepage2.nifty.com/sihoushosi-fujimura/siryou/minnnpou/saikennkakuronn/tinntaishaku/tannkitintaishakutoukaiei17.html

定期借家契約を除き、1年未満の契約をした場合は期間の定めのない契約となります。この場合解約を申し出てから3ヶ月後が解約日になりますので、申し出から3ヶ月分の家賃を支払う義務が法律上あります...続きを読む


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