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不動産売買契約後、現在建築確認申請中の者です。先日、不動産と提携している地銀など4行ローンの事前審査を申し込みをしました。3階建て店舗併用住宅にするのですが、銀行に提出している図面は1階店舗部分を駐車場にするということにして自営業になることを伏せています。
やはりどの銀行も図面を見て「これは店舗ではないのか?」というところで審査がひっかかっているらしく、通常7~10日で結果がわかるところもう2週間経過しても連絡がありません。
不動産屋がGE Moneyというノンバンクの住宅ローンを勧めてきて主人が署名捺印して事前審査申込みをしたところ、融資OKの連絡がきました。ところが、融資実行の金利は3%台というアバウトな返事で、本審査のときでないと金利がわからないというのです。そして他行には嘘をついて申込みしているので、仮にローンが通ったとしても登記や渉外さんによって駐車場であったはずのところに店舗ができているのが銀行に判ると、一括返済要求されるケースもあるし、家としての評価額が減ると、今になって不動産屋がそう言ってきました。
今回事前で通ったGE Moneyには正直に1階は店舗ですということを伝えたそうです。それでローンが通ったから後々ビクビクせずにすみますよとのことなのですが・・・
最初から不動産屋は提携している銀行では無理とわかっていて、最初から提携はしていないノンバンクだとなんとかなるとわかっていたのでしょうか。
今となっては後の祭りですが、ノンバンク以外で借りられる方法をご教授いただければ幸いです。
【現在のGE Moneyの借入方法】
住宅/3360万(諸費用込)・・・住宅ローン2860万+親からの借入500万
店舗/850万(自己資金)
当初は国金から借りずに全てを銀行で・・と資金計画をしていたのですが、国金から店舗部分を借りて住宅ローンの頭金にまわしたほうがいいのかどうか。月々の支払いはすごく高くなります。
貸す側からとって私達は信用のないリスク高の客であることは間違いないことは重々理解はしておりますが、なんとかお知恵をお貸しください。

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A 回答 (6件)

●完全に不動産屋にはめられていますね。



自営業で独立する場合に資金が必要なのは皆状況は同じですよ。だからこそ、店舗併用住宅のローンがあるのです。

>けれど正直に申請してこんなケースでローンなど通るものなのでしょうか・・
「こんなケース」ではなく、ほとんどの独立自営業のスタートは同じようなケースです。

●自己資金の量だけの問題ですが、全体で850+500=1350万円ですから、理髪店を開業するための店舗併用住宅ローンの頭金としては大丈夫です。普通に金融機関に相談すれば、通る可能性は大変に高いです。

●なんで虚偽申請なんぞしたのか、そっちの理由のほうが不思議です。「無理」というのが不動産屋だけの見解であれば、それこそ不動産屋の詐欺的行為です。

●店の経営状態によっては、店舗の拡張とか、もしかすると他のローンを利用することになるかもしれません。自営業は金融機関との信頼関係がとても大切です。その場限りのノンバンクより、今後の取引銀行となる金融機関に正直に申請し、融資を求めることでしょう。自営業は信用は第一です。出だしからして虚偽申請では先行き不安です。

計画を少し見送ってでも、正しい申請とローンを受けることがよいものと考えます。

この回答への補足

回答に対するお礼が遅くなり申し訳ありません。
不動産業者提携の銀行の事前審査は全滅でした・・・。業者いわく昔は比較的通っていたローンが、今は会社員でも年収が低い人はローンが通りにくく(当方の現在の年収は356万円です・・)、サブプライムローン問題で銀行も本当に安心して貸せる人にしか貸さなくなってきているとのことで、おそらく他の銀行に店舗付住宅として融資申請をしても可能性はたいへん低いでしょうね・・ということでした。あとは頭金を多く用意しないといけないので、店舗部分は国金で、住宅部分はGEと楽天のフラット35にだめもとで申請してみては・・と言うのですが、地銀の提携ローンがおりないのにフラットなんてもっとおりないのではと思うのですが。
不動産屋のいうとおり、2年ほど前までは今回のようなケースでローンがおりていたのが、姉歯問題やサブプライム問題などでおりなくなっているのは事実なのでしょうか。

補足日時:2007/12/24 07:31
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#1です



>今からでも銀行に偽りなく店舗付住宅での融資申請をしたほうが賢明でしょうか・・

お勧めします

物件価格=4,210万円
自己資金=1,350万円

この条件ならほとんど問題ないと思いますよ

http://www.flat35.com/tetsuduki/kijyun/cyuko.html
(店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分が対象となります。)

住居部分は全額をほぼ住宅ローンで借り入れれば問題は無いでしょう

通常は地銀のローンだけでも対応してくれるはずです

http://www.chugin.co.jp/01personal/005loan/0001/ …
(店舗・事務所等併用住宅の場合、住宅部分が1/2以上必要です。)

細かい制限はその銀行で異なるでしょう

全てを銀行から借りても利率が大きく不利とも思えません

今後商売での融資も期待されているならこの際メインバンクにするのも良いでしょう

商売するなら出来るだけ自己資金は使わないで借りられるだけ借りておく方が安全で有利になるでしょう

この回答への補足

回答に対するお礼が遅くなり、また当方の書き方が悪く申し訳ありません。
物件価格は3060万+諸費用等300万(300万は手付金として納めています)さらに店舗内外装+設備資金等で約900万かかり、計4260万が必要になります。

銀行から借りずに用意できるお金が自己資金850万、親からの借入500万+親からの援助300万です。
年収が低い為、銀行からの融資限度額が2500~2600万と設定されています。
不動産業者提携の銀行の事前審査は全滅でした・・・。業者いわく昔は比較的通っていたローンが、今は会社員でも年収が低い人はローンが通りにくく(当方の現在の年収は356万円です・・)、サブプライムローン問題で銀行も本当に安心して貸せる人にしか貸さなくなってきているとのことで、おそらく他の銀行に店舗付住宅として融資申請をしても可能性はたいへん低いでしょうね・・ということでした。あとは頭金を多く用意しないといけないので、店舗部分は国金で、住宅部分はGEと楽天のフラット35にだめもとで申請してみては・・と言うのですが、地銀の提携ローンがおりないのにフラットなんてもっとおりないのではと思うのですが。
不動産屋のいうとおり、2年ほど前までは今回のようなケースでローンがおりていたのが、姉歯問題やサブプライム問題などでおりなくなっているのは事実なのでしょうか。

補足日時:2007/12/24 07:46
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この回答へのお礼

ノンバンクでローンを組むのが無理なら手付金は全額お返ししますということで和解しました。保証協会で一度落とされた者は新たにローン事前審査を出してもほとんど通る可能性はないと言われてしまいました。営業マンは退社したそうです。事実上のクビでしょうか・・なんとも後味の悪い結果になってしまいました。お忙しい中、回答くださり感謝しております。

お礼日時:2007/12/28 22:58

皆さんが回答している事とかぶりますが、その不動産業者が無理といったりするのは、まったくわからなくもないのですが、もし主債務者が現在サラリーマンで1階部分を店舗としてその主債務者がまったく異業種の商売を始めようとする場合、少し資金計画の将来性が不透明になる、という少し頭の固い不動産屋の営業や、銀行の窓口は行ってくると思います。

(経験有り)
ただ、後でばれて評価がとかはほとんど関係ないと思われます。(確実に返済できていればの話ですが)
原則は、銀行に正直に店舗付住宅を建てる話をして、主債務者は継続して現在の仕事を続けるとの事をアピールして、仮にご主人さんが主債務者場合、奥さんの趣味で1階にお店を出します。的な話
と話をしていけば通常に審査は通ると思います。
奥さんが収入の合算をしていなければですが・・・・
後、金融機関を調べて以外にメジャーでないところに行けば以外に簡単にOKを出してくれたりします。(逆に気持ち悪いですが・・・)
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虚偽申請した4行以外の銀行に店舗併用住宅として審査を申請することをお勧めします。



三階建の一階が店舗ということなので、住宅ローンが下りるのはおよそ2/3になると思いますが、残りの店舗部分の1/3を850万+500万で賄うことはできませんか? 
賄いきれなくても金利の高い事業ローン部分に頭金を集中させて、借り入れを少なくすれば利率が高くても金利の節約になります。

二本のローンを併用して組む場合は、頭金でも繰り上げ返済でも金利の高い方に優先して充当するのがセオリーです。

金利だけで高い安いを判断してると判断を誤ります。
金利x借入額x返済年数で考えると、金利が高くても他の二つが少なければ払う利子は大したことありません。住宅ローンも2%位の金利であっても繰り上げ返済せずに35年返済したら相当な金利を払うことになります。

ご参考までに

この回答への補足

回答に対するお礼が遅くなり申し訳ありません。
不動産業者提携の銀行の事前審査は全滅でした・・・。業者いわく昔は比較的通っていたローンが、今は会社員でも年収が低い人はローンが通りにくく(当方の現在の年収は356万円です・・)、サブプライムローン問題で銀行も本当に安心して貸せる人にしか貸さなくなってきているとのことで、おそらく他の銀行に店舗付住宅として融資申請をしても可能性はたいへん低いでしょうね・・ということでした。あとは頭金を多く用意しないといけないので、店舗部分は国金で、住宅部分はGEと楽天のフラット35にだめもとで申請してみては・・と言うのですが、地銀の提携ローンがおりないのにフラットなんてもっとおりないのではと思うのですが。
不動産屋のいうとおり、2年ほど前までは今回のようなケースでローンがおりていたのが、姉歯問題やサブプライム問題などでおりなくなっているのは事実なのでしょうか。

補足日時:2007/12/24 07:45
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●まず、お聞きしたいのは、なぜインチキをして借りようとしているのでしょう。

店舗共用の住宅を建てることは珍しいことでも悪いことでもありません。No1さんも書かれているように最初から「店舗付住宅」でローンを組めばよいじゃないですか。多少金利は高いでしょうけれど、店舗なのですから、それなりの収入も見込めますから決して無理なローンにはならないですし、他の人はそれでやっていけています。

もし、不動産屋が他の銀行に一般住宅としての申請を誘導していたとしたら、これは詐欺に近いものですので、消費者センターほかしかるべきところに相談してでも解約すべきでしょう。
今からでも遅くはありません。店舗付住宅で普通の金融機関に相談することです。ノンバンクはまだ事前審査までですし、金利も確定していないのですから、本契約は成立していません。解約することは可能でしょう。

●銀行は店舗付き住宅に貸さないのではありません。一般住宅なのに店舗付き住宅で申請する違法申請を警戒しているのです。自営業になるのを伏せたのは誰の考えでしょうか?もし、不動産屋の考えなら、最初から提携ノンバンクに流れる手はずを整えた可能性があります。

●「本審査のときでないと金利がわからない」これじゃあ「この品物を買いますから値段は適当に付けてください」と言っているようなものです。こんないいかげんな内容で契約するなどありえません。つまりこのノンバンクは客の足元を見て金利を決めるというわけです。

「では金利は7%です。解約なら違約金200万円です。」なんて返事がくることだってあります。ノンバンクは何もせずに200万円儲ける筋書きです。

●ズルをした人を法律は助けてくれません。悪者の餌食になるだけです。早くまっとうな道にもどって申請をしなおしましょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
補足説明させていただきますと、現在は理容店に15年以上勤めている状況で、来年、別の県で店舗付住宅を購入して独立することになりました。独立して3年以上経って住宅ローンを組むならともかく、他県でしかも自営も一からの出発で、どうなっていくのかまったく予測がつかない状態で、「今勤めているところを辞めて、自営しますので住宅ローン融資をしてください」と正直に申請して銀行のローン審査がおりるのはまず、無理との不動産屋の見解で現在に至るわけです。そこで1階店舗部分は空洞(駐車場)にして、融資がおりてから店舗にしましょうとのことなのです。その変は私も詐欺ですし気になってそんなことをして大丈夫なのか尋ねたのですが、融資さえおりてしまえばなにも言ってこないとの返事。ですが実際は提携している銀行も図面を見れば「店舗じゃないのか?わざわざ他県に住宅を建てて今勤めているお店へ遠いのに勤務するのか?ここで独立して理容店をするつもりじゃないのか?」と思うのは当然だと思いますし、不動産屋も銀行の融資が危ういのであとからGE Moneyの追加書類を持ってきたわけです。
今からでも銀行に偽りなく店舗付住宅での融資申請をしたほうが賢明でしょうか・・けれど正直に申請してこんなケースでローンなど通るものなのでしょうか・・引き続き回答くださることを願っています。

補足日時:2007/12/15 16:39
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この回答へのお礼

ノンバンクでローンを組むのが無理なら手付金は全額お返ししますということで和解しました。保証協会で一度落とされた者は新たにローン事前審査を出してもほとんど通る可能性はないと言われてしまいました。営業マンは退社したそうです。事実上のクビでしょうか・・なんとも後味の悪い結果になってしまいました。お忙しい中、回答くださり感謝しております。

お礼日時:2007/12/28 22:58

大家してます



最初から銀行で「店舗付き住宅」での融資を希望されれば借りられる状態に見えますけど???

私の地域なら地銀でも普通に借りられる状態だと判断しますが...。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
補足説明させていただきますと、現在は理容店に15年以上勤めている状況で、来年、別の県で店舗付住宅を購入して独立することになりました。独立して3年以上経って住宅ローンを組むならともかく、他県でしかも自営も一からの出発で、どうなっていくのかまったく予測がつかない状態で、「今勤めているところを辞めて、自営しますので住宅ローン融資をしてください」と正直に申請して銀行のローン審査がおりるのはまず、無理との不動産屋の見解で現在に至るわけです。そこで1階店舗部分は空洞(駐車場)にして、融資がおりてから店舗にしましょうとのことなのです。その変は私も詐欺ですし気になってそんなことをして大丈夫なのか尋ねたのですが、融資さえおりてしまえばなにも言ってこないとの返事。ですが実際は提携している銀行の融資が危ういのであとからGE Moneyの追加書類を持ってきたわけです。
今からでも銀行に偽りなく店舗付住宅での融資申請をしたほうが賢明でしょうか・・

補足日時:2007/12/15 16:21
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